Több olyan ügyfelünk is van, aki százezer forintokra rúgó törlesztő részlet fizetését vállalta, viszont saját erő, készpénzes befizetés felmutatása nélkül vesz lakást nálunk – büszkélkedik Földi Tibor, az Óbudán épülő LaSiesta Lakópark projektvezetője. A cég olyan konstrukciót kínál a használt ingatlanukban “bennragadt”, vagy attól az adott piaci árakon most éppen megválni nem kívánó érdeklődőknek, amelynek segítségével a vágyott új lakást teljes egészében hitelből képesek finanszírozni. A konstrukció “ára” persze az, hogy nem csak a megvásárolt ingatlanra, hanem a használt lakásra is jelzálogot jegyez be a bank. Egy 30 millió forintos új lakást feltételezve tehát 15 millió forintos hitelösszeg erejéig az új ingatlant, a kölcsön fennmaradó részének fedezetéül pedig egy nagyjából 25 millió forint értékű használt lakást kell elzálogosítani. Ez esetben jövedelemvizsgálatra már nincs szükség. Habár ez a hazainál sokkal fejlettebb jelzáloghitel-piaci viszonyokat idéző megoldás még nem általános, a jövő – és egyre inkább a jelen is – az, hogy a forgalmazók, az ingatlanfejlesztők és a projektek mögött álló bankok egyesítik erőiket, hogy a hitelfeltételek kedvezőbbé tételével megnyerjék az ügyfeleket.
KamatlicitÚjabb kamatverseny van kibontakozóban a pénzintézetek között azután, hogy a kormány november elsejétől megnövelte az új lakások vagy házak megvásárlására és építésére házasok vagy gyermeküket egyedül nevelő szülőknek járó, kiegészítő kamattámogatású hitelekhez adott hozzájárulását. A kamatból és kezelési költségből álló, korábban legfeljebb 8 százalékra rúgó hiteldíj maximum 6 százalékra csökken, ráadásul a nagyobb támogatás a korábban felvett kölcsönökre is jár. Ezt a hitelfajtát a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) 3,9 százalékon plusz 1,5 százalékos kezelési költségen nyújtja, ebben azonban benne foglaltatik egy hitelfedezeti életbiztosítás díja is. Az OTP Bank és a Postabank egyaránt 2,75 százalékra mérsékli a kamatot, amit 1,75 százalékos kezelési költséggel fejelnek meg, a K&H 3 százalékos kamatot és 2 százalékos kezelési költséget határozott meg, az Erste Banknál az évi kamat 2,99 százalék, a kezelési költség pedig 1,99 százalék lett. A versenybe beszállt az MKB is, hiszen – az FHB-vel együttműködve – olyan duplán támogatott hitelt is bevezet, amely egyszerre “csapolja meg” a kiegészítő, illetve a forrásként szolgáló jelzáloglevelekre nyújtott állami kamattámogatást. Ezt a kölcsönt 2,75 százalékos évi induló kamat mellett kínálják, a kezelési költség 2-4 százalék és a felvétel kritériumai szigorúbbak.
HITELKOKTÉL. “Arra biztatjuk a vásárlókat, hogy az egyre mérséklődő lakáspiaci kamatok mellett nagyobb arányban vegyenek fel kölcsönt, befektetéseiket és tartalékaikat pedig inkább tartsák meg” – mondja Földi Tibor, aki szerint most már anynyi hitelfajta és kedvezményes megoldás létezik, hogy igazából csak az értékesítők leleményességén és rugalmasságán, valamint a vevői igényeken múlik, milyen “kölcsönkoktélt” mixelnek az ügyfeleknek. A folyamatban lévő lakóparki fejlesztések esetében egyébként egyre inkább ennek az értékesítői kreativitásnak a megnyilvánulásait lehet tapasztalni, amelynek hátterében többnyire az áll, hogy az ingatlanfejlesztő és az építkezést finanszírozó pénzintézet a vevők számára kínált hitelek értékesítésében is együttműködik. A LaSiesta mögött például a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) áll, a Forrásliget, a Szépilona Lakópark finanszírozási feladatait a HypoVereinsbank (HVB) látja el, a Cézár Ház pedig a Magyar Külkereskedelmi Bankkal (MKB) működik együtt, s ez az összedolgozás nem áll meg az építkezés befejezésével. Habár a vásárlók választhatnak más pénzintézetet is, az értékesítők “melegen” ajánlják a projektfinanszírozó bankot és számos jelentőségteljes aprósággal igyekeznek megnyerni az ügyfeleket, hogy maradjanak “házon belül”.
Honos Attila, a HVB Jelzálogbank osztályvezetője szerint az, hogy az építkezéseket az anyabank finanszírozza, a vevőket pedig a jelzáloghitelezéssel foglalkozó leányvállalat, egyrészt nagyobb biztonságot nyújt a pénzintézet számára, hiszen a fejlesztés minden egyes pillanatát – az alvállalkozók munkájától a piaci értékesítésig – nyomon tudja követni, másrészt forintokban mérhető megtakarítást hozhat az ügyfélnek. Szabó Aladár, a hasonló módszerrel dolgozó MKB főosztályvezetője ehhez hozzáteszi: ilyen zárt rendszerben föl tudják például ajánlani az ügyfeleknek, hogy már a foglaló utáni első vételár-részletet is hitelből fizethetik, vagyis a kölcsön folyósításához nem kell megvárni a beruházás befejezését. A pénz elkülönített számlán marad, így nem az ügyfél viseli az építkezés kockázatait sem.
Az egyre mérséklődő kamatok mellett a hitelek elsődleges árából a bankok ugyan a legritkább esetben engednek, a különböző értékbecslési és hitelbírálati díjak átvállalásában, az adminisztráció felgyorsításában, a kölcsönösszeg folyósításában azonban könnyen erős alkupozícióba kerülhet a vevő.
Mit kérdezzünk?• Milyen kamatkedvezményt kínálnak az átlagos banki feltételhez képest (főleg a piaci és nem a támogatott kölcsönöknél)?
• Mennyit engednek a kezelési költségekből és egyéb díjakból?
• Mennyire nyújtható a kölcsön futamideje?
• Mennyire növelhető a finanszírozási arány?
• Mennyi ideig tart és mennyire egyszerű a hitelbírálat?
• Milyen gyorsan folyósítják a kölcsönt?
FÉL ÓRA. “Nálunk az ügyfélnek mindössze 30 percet kell eltöltenie, a többit mi elintézzük” – állítja például Szalai Szilárd, a Biggeorges International ingatlanfejlesztő cég által tavaly augusztus óta működtetett Hitel Center vezetője. A felügyeleti engedéllyel több pénzintézet számára hitelközvetítői tevékenységet végző divízió pontosan azért jött létre, hogy a szélesedő kölcsönkínálatban testre szabott konstrukciókat dolgozzanak ki, és megtakarítást érjenek el a lakást vásárlók számára.
A finanszírozás előtérbe kerülésének egyébként a kamatverseny beindulása mellett megvan a racionális ingatlanpiaci háttere is: egyre kevesebb a jelentős saját erőt felmutatni képes kuncsaft. A megugró kereslet első hulláma ugyanis levonult, azok, akik elegendő megtakarítással rendelkeztek, s két-három év múlva szerettek volna új lakásba költözni, a hitelfeltételek kedvező változásai miatt előrehozták a beruházásaikat. A Központi Statisztikai Hivatal adatai is azt jelzik, hogy az új lakások piacának tavalyi robbanásszerű bővülése kifulladóban van: habár az első háromnegyed évben másfélszer annyi – 13,7 ezer – befejezett lakásra adták ki a lakhatási engedélyt, mint tavaly ugyanebben az időszakban, az új építési engedélyek száma alig 10 százalékkal emelkedett.