Amíg az Amerikai Egyesült Államokban és Nyugat-Európában az ingatlanalapokban lévő tőke nagyságrendileg összemérhető az értékpapír alapokban lévővel, addig nálunk ez az arány egy a hetvenöthöz! A Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) kimutatása szerint a hazai alapokban lévő majd 600 milliárd forinttal szemben kevesebb, mint 8 milliárd forintnyi van ugyanis ingatlanalapokban. A két első fecskén, a Pillér alapokon kívül mindössze egy zárt végű és három nyílt végű alap van a piacon, és ráadásul egyelőre áttörő alapítási lázról sem hallani.
Pedig a legtöbb befektető számára az egyedi ingatlanvásárlás nem járható út. Részben azért, mert a piacra lépés csak bizonyos tőkenagyság felett éri meg, részben pedig a magas tranzakciós költségek miatt. Ha valaki például 20 millió forintnyi megtakarításának mondjuk 20 százalékát akarja ezen a piacon befektetni, gyakorlatilag nem talál megfelelő célpontot, és nagyobb tőke esetén is komoly érvágást jelent az illetékfizetés, az adózás, nem beszélve az ingatlanforgalmazók tranzakciós jutalékáról. Ráadásul az ingatlanvétel és -eladás esetén “sem hátrány” a szakértelem, ami megint csak a közvetlen vásárlás ellen szól.
Így kézenfekvő a kérdés, miért csak lassan terjednek most, a lakáspiaci boom után is az ingatlanalapok. Sokan úgy vélik: a fő gond az, hogy ingatlanba fektetni csak hosszú távra érdemes, a magyar piacon pedig ma is a rövid távú szemlélet a jellemző. Forgó Ferenc, a márciusban startolt Európa Alapkezelő Rt. társtulajdonosa és egyik vezetője szerint sokkal inkább arról van szó: az értékpapír és az ingatlanos szakma eddig meglehetősen távol állt egymástól. Ő úgy látja: a jelenlegi helyzetben, amikor a részvénypiac immár több mint egy éve gyengén teljesít, és az állampapírokkal sem lehet érdemleges reálhozamot elérni, kifejezetten kedvező a helyzet az ingatlanalapok számára.
Ráadásul a kockázatcsökkentést szem előtt tartva is érdemes pénzük egy részét ingatlanokba helyezni a befektetőknek – vélekedik -, különösen nyílt végű ingatlan alapokba. Ezek ugyanis sem az elért nyereség után nem fizetnek adót, sem pedig a befektetőknek nem kell adózniuk az árfolyamnyereség után, és emellett ez a befektetési forma likvid is. Forgó szerint fontos az is, hogy a hazai megtakarítások hosszabb időszakot tekintve dinamikusan nőnek, a plusz tőke pedig részben új célpontokat keres magának. Ez lehet külföldi befektetés is, de ugyanúgy jelentős bővülés előtt állnak az ingatlanalapok.
Alapos kronológiaMagyarországon az első ingatlanalapokat az állami vagyonkezelő hozta létre, a Pillér I. 1993-ban, míg a Pillér II. egy évvel később indult. A befektetési jegyeket kárpótlási jegyért lehetett kapni, és a két alap portfolióját volt állami irodaházakkal töltötték fel. Mindkét alap zárt végűként indult, ezek jellemzője, hogy a papírokat, ellentétben a nyílt végű alapokkal, nem lehet “visszaváltani”, hanem csak a tőzsdén lehet értékesíteni.
Másodikként a Quaestor csoport indított útjára két konstrukciót, Quaestor Ingatlanalap, illetve Első Hazai Lakásalap néven 1995-ben, illetve 1996-ban szintén zárt végűként, de 2000 elejétől ez utóbbit nyílt végűvé alakította.
Az utóbbi egy évben a korábbiakhoz képest némi fejlődés jellemezte a piacot, tavaly augusztusban a Reálszisztéma indította útjára nyílt végű alapját, mely a budapesti belvárosi lakás- és iroda-, illetve az agglomeráció telekpiacán fekteti be a tőkét, míg idén márciusban indult az Európa Ingatlanbefektetési Alap. Ez utóbbi portfoliója vegyes: megtalálhatóak benne az iroda, ipari és lakóingatlanok, de ugyanúgy szálláshelyek és kereskedelmi egységek is. Ezzel szemben a Pillér alapok tőkéje zömmel irodaházakban található. A hírek szerint hamarosan több új ingatlanalap is startol, de ezek jobbára zárt végűként kezdik meg működésüket.
Az alapkezelők egy része egyébként elsősorban azért volt eddig óvatos, mert a szabályok szerint az alapok a visszavásárlási szándékot követő 90 napon belül kötelesek visszaváltani a papírokat, ez pedig nyomott piacon komoly veszteséget jelenthet, hiszen tömeges visszaváltási igény esetén gyorsan és rossz áron kényszerülhetnek ingatlanaik egy részének eladására.
Forgó szerint azonban nem eszik olyan forrón a kását. Arra emlékeztet, hogy 1998-ban a példátlan besszt okozó orosz válság idején is csak 30 százalékos volt a tőkekiáramlás az alapokból, ilyen mennyiségű tőkekivonást pedig a felkészült ingatlanalapok szerinte kezelni tudnának. Az Európa Alapkezelő például a törvényben meghatározott 15 százalékkal szemben tőkéjének 20-25 százalékát tartja likvid eszközökben. Forgó szerint a jelenlegi helyzetben a lakópiaci ingatlanokban az átlagosnál kisebb fantázia van, ezzel szemben az irodapiac egyes területei, illetve az ipari logisztikai szegmens jó befektetésnek ígérkezik.
Az alapkezelők régi bánata, hogy a magyar szabályozás lényegesen szigorúbb, mint a nyugat-európai. Nem lehet például úgynevezett projekt-alapokat indítani, melyek az ingatlanfejlesztő értéknövelő beruházásokból adódóan extra hozamot termelhetnének. A szabályok szerint ugyanis egy ingatlanban csak a tőke legfeljebb 15 százaléka fekhet, és csak a tőke ötöde lehet fejlesztés vagy építés alatt álló objektumokban. A helyzet azonban hamarosan, a pénzügyi törvények küszöbönálló módosítása után változik, mondta Fatér Gyula a Bamosz elnöke a FigyelőTrend kérdésére.
A törvénymódosítás előkészítésében a befektetési alapokat képviselő Kárpáti Péter a Quaestor Befektetési Alapkezelő Rt. igazgatóságának tagja szerint a legfontosabb változás, hogy a törvény elfogadása után eltérő szabályok vonatkoznak majd az úgynevezett hagyományos ingatlanalapokra, illetve a döntően fejlesztést végző projekt alapokra. Ez utóbbiaknál nem korlátozza majd a szabályozás az építés, fejlesztés alatt lévő projektekben lévő tőkét, és megszűnik az az előírás, hogy legalább 10 ingatlant kell tartaniuk portfóliójukban. Kárpáti szerint ez kezdetben elsősorban a zárt végű illetve zártkörű nyíltvégű alapok esetében jelent majd felfutást, és a Quaestor csoport is alapvetően ilyen alapokban gondolkodik ingatlan projektek megvalósítására.