A 2000. február 1-jén indított, kedvezményes – 8 százalékos kamatozású – Otthonteremtő lakáshitel program lelkes fogadtatásra talált a lakosság és az ingatlanberuházók körében. Mivel a hitelt csak az új építésű lakások megvásárlásához, saját családi vagy társasház építéséhez, felújításához lehetett igénybe venni, az előrelátó vállalkozók a majdani látványos keresletet megelőzendő, a korábbi években nem látott sebességgel kezdték felhúzni a társasházakat, lakóparkokat.
Három nem várt tényező azonban kisebb-nagyobb mértékben rögtön megzavarta a fiatal piac működését. Az első és legfontosabb, hogy bár a legnagyobb bankok igyekeztek a lehető leghamarabb csatasorba állítani saját jelzáloghitel-konstrukcióikat, a többség végül csak 2000 második felében volt képes piacképes hitelekkel előállni. A hitelek folyósítása nélkül pedig a lakásvásárlók sem tudtak a kellő lelkesedéssel reagálni.
A lakossági érdeklődést az is visszafogta, hogy kiderült, az ingatlanár-robbanás után a viszonylag kis méretű – 50 négyzetméteres – új lakások is legalább 10 millió forintba kerülnek. Ötven százalékos saját tőkével számolva a fiatal házaspárnak 5 millió forintos hitelt kell igénybe vennie, hogy megvehessen egy ekkora lakást, ez pedig a mai kamatok és 10 éves futamidő alatti visszafizetés esetén havi 54 ezer forint körüli törlesztőrészletet jelent. Mivel 2001. januárjában az átlagos havi nettó jövedelem 60 ezer forint volt, nem kell sokat töprengeni azon, hogy rájöjjünk, ez a lehetőség a széles közönség számára még nem elérhető.
A harmadik, a keresletet ugyancsak visszafogó tényező a 1999-es ingatlanpiaci őrület csillapodása volt – a befektetési, illetve spekulációs vásárlók 2000 végére megfogyatkoztak.
Az újlakás piac erre az évre fordulva tehát egy új, érdekes szakaszba lépett: enyhe túlkínálat mutatkozik, megnőtt a választék az elérhető lakásokból, az áremelkedés megállt. Vásárlói szempontból csakis előnyös folyamatok zajlottak le, ami az állami lakáshitelprogram tovább javuló feltételeivel párosulva azt jelentheti, hogy a piac viszonylag gyorsan éretté válhat, egyensúlyba kerülhet.
A szakértők szerint a hosszabb távú tendencia egyértelműen az, hogy az újlakás piac folyamatosan bővülni fog: a kínálat éppúgy, mint a kereslet. Ennek folyományaként a használt és új ingatlanok ára közötti szakadék gyorsan mélyülni fog – ami nem feltétlenül jelenti az új lakások árának gyors emelkedését. Kerényi Gyula, az Immo-Rohr Kft. beruházási igazgatója azt jósolja, hogy egy-két éven belül az azonos paraméterekkel jellemezhető új és régi lakás között 20-30 százalékos árkülönbség várható.
Azon túlmenően, hogy az új lakások technikai színvonala egyértelműen jobb, mint a városokban található sokszor százévesnél is idősebb, régi építésű, illetve a vidéken jellemzően kalákában felhúzott viszonylag új családi- és társasházi lakásoké (a panelról nem is beszélve), az új lakások egyéb előnyökkel is szolgálnak.
Ezek közül a legfontosabb, hogy a nagyobb beruházók szavatosságot vállalnak az ingatlanjaikra – hiszen ha minőségi anyagokból épült a ház, nem nagy a kockázatuk, viszont a piaci elismertségük, a vevők bizalma jelentősen nő.
A másik felbecsülhetetlen előny az, hogy a piac növekedésével, a verseny kialakulásával megjelentek a nagy választékot kínáló – legmodernebb technikát bevető, az internetet, számítógépes modellezést kihasználó – forgalmazók, ahol a vásárlók nemcsak az utolsó szögig megismerhetik jövőbeni lakhelyüket, hanem folyamatos, nyílt árinformációkat kaphatnak a piaci kínálatról. Ez az, amit a heterogén használtpiaci környezetben soha nem lehet majd megvalósítani, mert az információ összegyűjtése lehetetlen, vagy túl nagy költséggel jár. A hatékony és versengő piacnak pedig éppen az az alapfeltétele, hogy az ár- és termékinformációk gyorsan áramoljanak, mindenki számára elérhetőek legyenek.
Ingatlanpiaci szakértők szerint a budapesti újlakás piacon egyértelműen két tendencia azonosítható. Gerő András, az Új Otthon Centrum igazgatójának megfogalmazása szerint az egyik tendencia a városba való visszaköltözést irányozza elő, azaz a lakópark jellegű fejlesztések helyett sokkal inkább a belső, jellemzően a XIII., IX. és VII. kerületi tömbfejlesztések kerültek előtérbe. A fent említett kerületekben az elkövetkező év során több ezer új építésű ingatlan kerül a piacra. Egy-egy ilyen nagyobb fejlesztés esetenként elérheti akár a 400 lakást is.
Az önkormányzatok által is támogatott rehabilitációs programoknak köszönhetően a korábban elhanyagolt területeken nagy számban épülnek színvonalas társasházak, melyek amellett, hogy a környék fejlődését elősegítik, az alacsonyabb árú telkeknek köszönhetően viszonylag olcsóbb négyzetméterárakat eredményeznek a vásárlók számára. Ezekben az új negyedekben jellemzően 190 ezer forinttól 270 ezer forintig terjednek az árak, de kizárólag a pesti oldalon, Buda már más kategória.
Budán egyébként a másik tendencia a jellemző továbbra is: a presztízsingatlanoké. Ezek a lakások már jellemzően a zöldövezetekben helyezkednek el. A legfelkapottabb területnek a XII., II., III., XI. kerületek, a közeli budai agglomerációban található települések számítanak, illetve kakukktojásként a pesti oldalon Zugló. A budai lakások ára ott kezdődik, ahol a pesti legdrágábbaké végződik, és a határ a csillagos ég.
Budapesten épül olyan projekt – jellemezte a helyzetet Takácsné Szilasi Rea, a Polar-Immo Ingatlanfejlesztési és Forgalmazó Kft. ügyvezető igazgatója -, ahol egy négyzetméter ára 750 ezer forint, de tudomásunk van ingatlanról dunai panorámával, melyet 870 ezer forintos négyzetméterenkénti áron kínálnak. Ezek persze a szélsőségek, a jellemző Budára a 300-500 ezer forint közötti sáv.
A budai ingatlanokra specializálódott Gyetvai Fivérek Rt. igazgatója, Gyetvai Géza ezek vásárlását a presztízs mellett a kedvező befektetési lehetőség miatt is ajánlja: “Ha valakinek van 15 millió forintja, akkor vehet egy kicsit használt, 50 négyzetméteres, kétszobás lakást nem túl érdekes helyen. Ehelyett mi azt ajánljuk, hogy plusz tízmillió forint kedvezményes kölcsön segítségével vegyen inkább egy minőségi, 65 négyzetméteres lakást, aminek akár már a hasznosítása behozhatja a kölcsönt, de ha beköltözik, akkor is kedvező anyagi gyarapodást jelent.”
Az persze biztos, hogy a befektetésként ingatlant vásárlók már nem számíthatnak olyan kimagasló hozamokra, mint az elmúlt négy évben, ilyen rövid időn belüli drámai árváltozásokra évszázadonként egyszer-kétszer van csak példa. Abban azért csaknem mindenki egyetért, hogy az elmúlt év stagnálásának vége – lassú de stabil emelkedés kezdődik, amit az Európai Uniós csatlakozással járó jövedelem- és telekár-konvergencia, valamint a folyamatosan javuló minőségi követelmények indokolnak.
Az alapvetően Budapestre koncentráló nagy fejlesztések mellett azért az agglomerációban is vannak már pozitív példák. Ilyen a Wienerberger Házak Kft. most induló két új projektje, Herceghalmon, illetve Piliscsabán. A céget a Wienerberger Téglaipari Rt. hozta létre, és ezzel az ingatlanfejlesztés területén is megjelent az építőanyagokat gyártó társaság.
Leitner József, a Wienerberger Házak Kft. ügyvezető igazgatója két tényezővel magyarázza lépésüket. Szerinte továbbra is nagy az igény az új építésű lakásokra, ezen belül is elsősorban a felső középosztály kategóriában, és emellett komoly előnyüknek tartja, hogy a cégcsoportban megvan a megfelelő beruházási és építőipari tapasztalat is. Ez azért kulcsmomentum véleménye szerint, mert az elmúlt egy évben jó néhány félbehagyott építkezésről tudni – hiszen sokan kellő tapasztalat nélkül kezdtek építeni -, a Wienerberger esetében azonban ez már csak az osztrák anyacég támogatása miatt sem kerülhet szóba.
Az első két projekt telkeit már meg is vásárolták, Herceghalmon 10, Piliscsabán 18 családi ház építését kezdik meg hamarosan, és a négyzetméterár mindkét esetben 300 ezer forint alatt lesz. Ez azonban csak a kezdet, hamarosan egy nagyobb társasház építésére alkalmas telek megvételére kerül majd sor, és hosszabb távú terveikben azzal számolnak: 4-5 év alatt az ország 8-10 nagyobb városában is építtetni fognak.
A presztízs ingatlanok kulcsszavává az elmúlt néhány évben a lakópark vált. A külföldön már régóta népszerű építkezési formának a legfontosabb jellemzője a zárt kialakítású, őrzött tér, amelynek belsejében ápolt park (játszótérrel a gyerekek számára) és az egymáshoz kapcsolódó minőségi társasházak kapnak helyet.
A magyarországi lakóparkokra a forgalmazók szerint egyértelműen jellemző, hogy a vevők célja a befektetés várható felértékelődése mellett a magasabb társadalmi kategóriába kerülés. Ez utóbbit szolgálja a környezettől való szigorú elkülönülés, s nem utolsó sorban az átlagosnál magasabb ár.
Jelenleg a lakóparkok jelentős része két- és háromszintes társasházak formájában épült lakásokból áll, mivel a telkek magas ára miatt csak ilyen feltételek mellett hozhatók ki rentábilisan értékesíthető lakások. Szakértők megjegyzik azonban, hogy a külföldön eredetileg kialakult lakóparki forma családi házak összességét jelentette. Könnyen elképzelhető tehát, hogy a mai, presztízscélokat szolgáló épületek szerepét néhány éven belül, ha megfelelő kereslet lesz rá, hazánkban is átveszik az igazi luxust jelentő családi házas parkok.
Az biztos, hogy a lakóparknak sok előnye van az egyedi családi házakkal szemben, de ezek közül is legfontosabb a mindig kifogástalan környezet, a biztonságérzet. Helytől, lakásszámtól függően a lakóparkok általában lehetőséget nyújtanak a szabadidő színvonalas eltöltésére, sportolásra, esetenként saját üzletekkel, óvodával, iskolával épülnek. Természetesen a garázskérdés is megoldott, ami fontos, hiszen a város peremén, a zöldövezetben lévő házakból a lakók többsége személygépkocsival megy be a belvárosba.
A beruházók szempontjából a lakópark a gazdaságos telekkihasználás mellett logisztikai előnyöket is rejt: például egyszerre nagyobb erőkkel lehet a terepre kivonulni, mint egy foghíjtelek esetében, s nagyobb projektek esetében a forgalmazást is a park területén végzik.
Budapesten és környékén sok helyen épülnek új lakóparkok, Takácsné Szilasi Rea szerint a legfelkapottabb helynek Budapest közigazgatási határán belül a XII., II., III., XI., XIV. és a XVI. kerület számít, de Veresegyházán, Budaörsön, Budajenőn, Törökbálinton is épülnek lakóparkok. Ezek közös jellemzője, hogy az utak, utcák aszfaltozottak, autóval vagy tömegközlekedési eszközökkel egyaránt könnyen megközelíthető a főváros. Hasonló elveknek megfelelően kezdték meg, vagy fogják felépíteni a Péterhegyi lakóparkot Üröm határában, a Forrásligetet Csillaghegyen, a Pusztadombit a III. kerületben.
Lakóparki kínálatban Budapest körül tehát nem lesz hiány. Az érdekesebb kérdés inkább az, mikor kezdődnek el az első nagyszabású vállalkozások arra, hogy kevésbé frekventált területeken, a lehető legolcsóbb telekárakat kihasználva, jó minőségű, de kevésbé presztízsorientált új lakónegyedek épüljenek fel, nem csak a magasabb társadalmi rétegek számára.