Évtizedeken keresztül gúzsba kötötték a hazai ingatlanpiacot a forgalmat korlátozó tulajdonviszonyok. A magántulajdon hosszú ideig még a személyes használatú ingatlanokon sem volt kiterjedt, a termelési célúaknál pedig szinte teljesen hiányzott. Bár kisebb változások már a hatvanas évektől végbementek a tulajdonviszonyokban, radikális fordulatra csak a kilencvenes évek elején került sor.
Az átalakulás az ingatlanpiac három területét is érintette. A termelőeszközök tulajdonosi szerkezetét a privatizációk és a felszámolási eljárások változtatták meg; a termőföldek a kárpótlással és a szövetkezeti földkiadásokkal kerültek magántulajdonba; míg a lakáspiacon a bérlakások eladása teremtett új helyzetet. E fejlemények már Magyarországon is esélyt adnak a jelzálog-finanszírozás elterjedésének.
A magántulajdon dominanciája azonban még kevés ahhoz, hogy az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog a hitelezés megfelelő biztosítékául szolgáljon. Bár a már végbement, illetve folyamatban lévő jogi és intézményi változások várhatóan sok problémát megoldanak a következő hónapokban, néhány további akadály elhárításához még politikai döntések szükségesek.
Az alacsonyabb kockázat felé
Az ingatlanon alapított jelzálogjog eddig is elterjedt biztosíték volt a bankok hitelezési gyakorlatában. A jog érvényesítésének hosszadalmassága, az ingatlanpiac hektikussága és a tulajdoni lappal történő manipulációk miatt azonban az ingatlanfedezet nem számított a kedvelt biztosítékok közé. A bankok általában az ingatlan – értékbecslő által kalkulált – értékének a 60 százalékát tekintik a fedezet értékének, s eleve csak olyan ingatlant fogadnak el, amelynek birtokbavétele a hitel-visszafizetés meghiúsulása esetén viszonylag könnyen megvalósítható és amely a piacon könnyen értékesíthető. Ez is aláhúzza az ingatlanpiac megfelelő forgalmának fontosságát.
Bár a jelzáloghitel-intézetről és a jelzáloglevélről idén tavasszal elfogadott törvény fontos feltétele a működőképes rendszer kiépülésének, önmagában nem hozza magával a jelzáloghitelezés eddiginél kiterjedtebb alkalmazását, mivel nem oldja meg a zálogjog érvényesítésének problémáját. A törvény záró rendelkezéseiben javasolt változtatások közül ugyanis hiányzik a csőd- és felszámolási törvény olyan irányú módosítása, amely előresorolná a jelzálogjoggal biztosított követeléseket, illetve megfelelő védelmet adna azoknak. Ennek hiányában a jelzálogjog továbbra sem válhat a bankok számára kellően ösztönzött hitelezési biztosítékká.
A törvény valójában nem a jelzáloghitelezés, hanem az ilyen típusú hitelek refinanszírozásának problémáját orvosolja. Emellett azonban alapvető feltétel, hogy a jelzálogjog alacsony kockázatú biztosítékká váljék.
A lakásfinanszírozás régóta neuralgikus pontja a magyar gazdaságnak és társadalomnak. Pedig az építés és a lakásmobolitás növekedése a gazdasági növekedésben, a megtakarítási hajlandóság erősítésében – és ezen keresztül a makrogazdasági egyensúly megteremtésében – is fontos szerepet játszik. A finanszírozás problémáját a lakástakarék-pénztárak és a működésükhöz kapcsolódó állami támogatások is csak akkor tudják enyhíteni, ha a kölcsönök kihelyezési kockázatát mérséklő jogi biztosítékok ereje, a jelzálog érvényesítésének lehetősége és gyorsasága is megnő.
Az agrárium finanszírozási gondjainak megoldása ugyancsak elsőrangú érdek. E szektorban az utóbbi hat-hét évben elmaradt – ma már legalább 400 milliárd forintra becsülhető – beruházások pótlása, valamint a versenyképesség megőrzéséhez szükséges fejlesztések jelentős beruházási aktivitást feltételeznek. Emellett arra is szükség van, hogy a gazdaságos üzemméret kialakítására lehetőséget adó birtokkoncentráció létrejöhessen. A beruházások és a földvásárlások forrásául a szektorban felhalmozódó tőke és az állami támogatások mellett a földjelzálog-hitelek szolgálhatnak. Utóbbiak fontos előfeltétele, hogy a földre és egyéb ingatlanra bejegyzett jelzálogjog valóban megfelelően biztonságos, a zálogjog gyors érvényesítésére lehetőséget nyújtó hitelezési biztosíték legyen.
Tőkepiaci szerep
Az ingatlanok jelzálogfedezete mellett nyújtott kölcsönök lehetőséget nyújtanak a jelzáloglevél – mint hosszú távú befektetési instrumentum – kialakulására. Ott is biztonságos hitelezési lehetőséget teremtenek, ahol a tevékenység jellege miatt nincs mód más megfelelő biztosíték kikötésére. Kezdetben az elmaradt invesztíciók pótlása, később a javuló jövedelmezőségi kilátásokon alapuló pótlólagos beruházások támasztanak többletkeresletet a beruházási javak piacán, aminek továbbgyűrűző hatása a gazdaság egészére érzékelhető lesz.
A jelzálog-finanszírozás kiterjedése – az általa gerjesztett ingatlanforgalmon keresztül – maga is segíti az ingatlanpiac kívánatos stabilizálódását. A termőföldek piacán viszont a problémát az jelenti, hogy – a gyors tulajdonrendezés és a tulajdonszerzési korlátok következtében – igen nyomottak a piaci árak. De még az ipari ingatlanok esetében is leértékelődéshez vezettek a nagyszámú csőd- és felszámolási eljárások az elmúlt években. A reális ingatlanárak hiánya megnehezíti a jelzálogra alapított hitelek és a záloglevelek beárazását.
A jelzálog-hitelezés elterjedése egyrészt a zálogjog-érvényesítések révén erősíti fel az ingatlanforgalmat, másrészt azzal, hogy a termőföldek és lakások esetében a vásárlás finanszírozására is sor kerülhet. Az előbbi a versenyképesebb üzemméretek kialakulása mellett a földértékelés fontos problémáját is megoldhatja, és a reális földérték mellett az agrárium hitelfelvevő képességét is növeli. De a lakáspiac élénkülése is biztonságosabbá teszi a lakáshitelek fedezetét, és így emeli a hitelhányadot.
A jelzáloglevél hozzájárul a magyar tőkepiac sokszínűsödéséhez, a befektetési választék bővüléséhez és erősíti az ország tőkevonzó képességét. Ehhez természetesen arra is szükség van, hogy a viszonylag hosszú futamidejű jelzáloglevek másodlagos piacán megfelelő likviditás legyen, továbbá hogy kialakuljanak a záloglevelekhez kapcsolódó származékos termékek. A befektetési választék bővülése, mindenekelőtt a hosszabb futamidejű befektetési instrumentumok megjelenése ugyanakkor adekvát befektetési lehetőséget nyújt az olyan kockázatkerülő intézményeknek, mint a biztosítótársaságok és pénztárak, vagy egyes befektetési alapok. Így a jelzálog-finanszírozás élénkülése – a jelzálogleveleken és az abba befektető pénzügyi közvetítő intézményeken keresztül – a lakossági megtakarításokat fokozatosan a tartós megtakarítások irányába tereli.
A jelzáloglevek megjelenése felkeltheti a külföldi intézményi befektetők érdeklődését, és ezzel növelheti az ország tőkevonzó képességét. A jelzáloglevél-piac likviditásának növekedése önmagában is jótékony hatást gyakorol az ilyen irányú befektetésekre, kedvező befektetési lehetőséget kínálva a rövidebb távú megtakarításokkal rendelkezőknek is. Másrészt a hosszú távú pénzügyi befektetések arányának emelkedése az országba beáramló tőkén belül mérsékli a stabilitás érdekében szükséges sterilizáció mértékét, lehetőséget teremtve arra, hogy a kamatlábak esésének kedvező folyamatát ne kelljen az egyensúlyi célok miatt a jegybanknak megakasztania. A mérséklődő kamatok pedig felerősítik a beruházási hajlandóságot, s lehetővé teszik a gazdaság mainál gyorsabb növekedését.
Korlátozott földpiac
A földjelzálog legfontosabb akadálya korábban a termőföldek magántulajdonának korlátozottsága és a földpiac hiánya volt. A tulajdonviszonyok átalakulása sem teremtette meg azonban automatikusan a jelzálog-finanszírozás feltételét az agrárgazdaság nagy részében. A földjelzálog-hitelezést továbbra is számos momentum akadályozza. A termőföldek jelentős részén például nem alakult ki a gazdaságos üzemméretnek megfelelő birtoknagyság. A törpebirtokok pedig még földjelzálog mellett is hitelképtelenek. Többnyire csak a régi termelőszövetkezetek helyén létrejött társaságok tudták megteremteni a gazdaságos agrártermelésre alkalmas üzemméretet. Mivel azonban a hatályos földtörvény értelmében csak belföldi magánszemélyek tulajdonában lehet föld, a társaságok jogi értelemben nem tulajdonosai a közös földnek. A tulajdonszerzési korlátok tehát jelentős akadályai a földjelzálog alapú hitelezésnek.
További probléma, hogy a földtulajdon és a földhasználat nagymértékben elválik egymástól. Mivel a kárpótlások és a szövetkezetek átalakulása révén földtulajdonhoz jutottak nagy része nem kívánta a földjét művelni, a földek zömének – becslések szerint négyötödének – hasznosítása bérelt területen zajlik, mi több, a saját tulajdon aránya a gazdaságok méretének növekedésével folyamatosan csökken. Mivel a bérlő nem terhelheti jelzáloggal a földet, a problémát az oldaná meg, ha a jelzálogjog a haszonbérletre is bejegyezhető lenne. Ez azonban külön jogi és közigazgatási szabályozást igényel: egyrészt a haszonbérleti jog földhivatali bejegyzését, másrészt a jelzálogjog kiterjesztését a bérleti jogra mint értékre. A Magyarországon kialakult rövid, általában három-ötéves időtartamra szóló bérleti jogviszonyok viszont megnehezítik a haszonbérletre alapozott jelzáloghitelezés kialakítását.
Az elaprózott birtokstruktúra miatt egy bérlő gyakran több tulajdonos földjén is gazdálkodik. Ez még a haszonbérletre alapozott jelzálog-finanszírozást is megnehezíti, vagy épp lehetetlenné teszi. Az egy gazdasági egységhez tartozó föld elzálogosítása különösen akkor okoz gondot, ha a tulajdonosok által hitelbiztosítékként átengedett parcellák nem alkotnak területileg zárt egységet, ezért a föld értéke nem nyújt megfelelő biztosítékot a hitelezőnek. A jogi viszonyok szempontjából kedvezőbb helyzet jön létre akkor, ha az új tulajdonosok társasági formában egyesítik birtokaikat. Ebben az esetben a bérlők egy jogi személyben megtestesülő tulajdonossal állnak szemben.
Látható, hogy a földjelzálog alapú hitelezés elterjedésének legfőbb akadályát a termőföldforgalom jogi korlátai jelentik. A földtörvény kormány által beterjesztett módosítása, amely lehetőséget nyújtana a belföldi társaságoknak és szövetkezeteknek termőföldtulajdon szerzésére, a földhitelezésnek éppen ezt a fontos akadályát hárítaná el. A társaságok, szövetkezetek tulajdonszerzése növelné az agrártevékenységek hitelképességét, ami fontos feltétele a beruházások bővülésének és a versenyképes agrártermelés kialakulásának.
A termőföld tulajdonszerzése körül felkavart politikai vita éppen a lényeget rejti el: azt, hogy a tulajdon ügye valójában a magyar mezőgazdaság fejlődésének kulcskérdése. A földforgalom jelenlegi korlátozásának csak kisebbik kára az, hogy táptalajt nyújt a magyar magánszemélyek spekulatív földvásárlásainak. Nem nehéz belátni: mivel a termőföld tulajdonszerzésének korlátozása legfeljebb az uniós csatlakozásig tartható fenn, a korlátozás fenntartása azoknak kedvez, akik a szerzési korlátok lebontásával járó árrobbanásra spekulálnak.
A földtulajdon – és ezáltal a földforgalom – korlátozásának legfőbb kárvallottja azonban maga a mezőgazdaság. Mindez ugyanis akadályozza a versenyképes mezőgazdasági termelésre alkalmas birtokszerkezet kialakulását, a reális földárak létrejöttét és az agrárgazdaság tőkebevonó képességét. A jelenlegi birtokszerkezet és a nyomott földárak mellett a törvény által lehetővé tett földjelzálog-hitelezés sem terjedhet el olyan mértékben, amely hatásosan kibővíthetné a mezőgazdaság beruházási lehetőségét.
A jelzáloghitelezés intézménye persze maga is gerjesztője lehet a földforgalomnak, részben a birtokvásárlások megkönnyítése, részben a zálogjog érvényesítése révén. Látni kell azonban, hogy ez utóbbi önmagában is lehetőséget ad arra, amit a hatályos földtörvény ma még megakadályoz: hogy átmenetileg társaság – jelesül földhitelintézet – tulajdonába kerüljön a termőföld.
A parlamentnek, illetve a népszavazás során a polgároknak azt kell eldönteniük: korszerű, fejlődésre alkalmas, versenyképes mezőgazdaságot akarnak-e, vagy átlátszó politikai ürügyekkel azoknak az érdekét szolgálni, akik a későbbi liberalizációkor szeretnének a mai korlátokból hasznot húzni.
(A szerző a Pénzügykutató Rt. tudományos főmunkatársa)