Drámai változások zajlottak le az elmúlt években a lakásépítés építőipari hátterében. A rendszerváltás előtt az állami és a magánlakás-építés két határozottan elkülönülő – és politikailag is eltérően támogatott – szektort jelentett. Utóbbinak szinte kizárólagos formája akkor is a házilagos kivitel volt, amely valóban sok családi munkát vett igénybe, ám munkaerőforrását sokkal inkább a munkaidő után illegális “maszekolók” adták. Az államilag kezdeményezett lakásépítés túlnyomó többségét viszont a nagypaneles technológiákkal felszerelt szupervállalatok végezték. A rendszerváltás során a korábbi állami építőipar gyakorlatilag szétesett és a “szoftver” felszámolásával együtt szétmállott a nagy értékű “hardver”, a lakásépítés korábbi technológiai bázisa is. Az építőipari cégek által épített, illetve a házilagos kivitelezésű lakások korábbi 60-40 százalékos aránya megfordult, sőt: 1994-ben az új épületben létesült lakásokból mindössze 5461 lakást építettek hivatásos vállalkozók, és csaknem 13 ezer készült házilagosan. Az óriásvállalatokat felváltották a közepes építőipari cégek, s előretörtek a kisvállalkozások is. Míg korábban a szervezett lakásépítést komplex nagyvállalatok végezték, ma egyre inkább az a jellemző, hogy a generálkivitelező alvállalkozóként sok kisvállalkozót vesz igénybe a különféle munkanemekre.
Ezeknek a folyamatoknak jól nyomonkövethetően az az oka, hogy a központi – adó- és társadalombiztosítási – elvonások elől annál könnyebben menekül el egy kivitelező vállalat, minél kevésbé éri utol a törvényi keretek betartásának felügyeletére hivatott apparátus. Az Építési Vállalkozók Szövetsége által készített felmérés szerint évi 60-65 milliárd forintnyi építési-szerelési tevékenységet a feketegazdaság szereplői végeznek el, az illegálisan foglalkoztatott munkások bére után pedig további 600 millió forint közteher “vész el”. Becslések szerint az évente felépülő 25-28 ezer új lakás munkafolyamatainak mintegy 60 százalékát számla nélkül dolgozó kisvállalkozók végzik.
Ma az összes újonnan épített lakás 80-90 százaléka házilagos kivitelben készül. Ez valójában virtuális építési formát jelent. Jórészt a feketegazdaság szférájába tartozik, amelynek felszámolása e kapacitás megszűnésével járna, miközben ez ma a legproduktívabb szféra.
Az építőipari kisvállalkozások legtöbbje a szürkegazdaságba tartozik. Jelenlegi áraikat éppen az iparűzési és adózási fegyelem hatékony számonkérése híján képesek tartani.
A hozzáférhető építőipari vállalkozói háttér, az építés beruházási-vállalkozási formája – jórészt az állami elvonások mértékétől függően – nagymértékben befolyásolja a lakásárakat. Ennek illusztrálására – a lehetséges vállalkozási formák szerint tagolva – kíséreljük meg összehasonlítani egy etalonnak tekintett, 65 négyzetméteres lakás létesítésének várható költségeit.
Példánkban az összes különböző kivitelezési formában épített lakáshoz négyezer órányi munkaráfordítást és kétmillió forintnyi anyagköltséget kalkuláltunk, áfa nélkül. A nettó anyagárban – építőanyag-gyártó cégek utókalkulációiból számított adatok alapján – 18 százaléknyi élőmunka-ráfordítást vettünk alapul. Az élőmunka árához a házilagos kivitelnél a teljesen illegális munka tapasztalatok szerinti, óránként 220 forintos átlagbérét, míg a vállalkozói építésnél a legitim 480 forintos rezsiórabért vettük figyelembe. Az építési vállalat hasznaként számolt 12 százalékos, és a beruházó-vállalkozó profitjaként kalkulált 30 százalékos kulcs szintén piaci tapasztalatokon alapul. Az egyes költségvetési tételek köztehertartalmát a hatályos törvények alapján számítottuk ki.
A mellékelt grafikonból kiderül, hogy a lakások ára a házilagos szektorban a legalacsonyabb, s ez ahhoz vezethet, hogy a lakásépítés egyre jobban átcsúszik az informális gazdaságba. Az adatokból az is kiderül, hogy az állami adók és járulékok a lakás létesítési költségének harmadát, felét teszik ki, ami ezt a folyamatot csak gyorsítja.
A lakástakarék-pénztárak létrehozásával a törvényalkotók egyik célja az volt, hogy az építkezéseket mindinkább a legális szférába tereljék, hiszen a szerződéses összeg felvételéhez számlákkal kell igazolni a lakáscélú felhasználást. A számlák azonban minden bizonnyal az anyagokról fognak szólni, a munkadíjról nyilván szó sem esik majd. Logikailag mindenesetre kevéssé követhető, hogy az állam által megsarcolt legitim lakásépítési szektor gyakorlatilag elfogy (így ebből alig marad számottevő adóbevétele a költségvetésnek), és onnan a munkaerő átáramlik az illegális gazdaságba, ahol nem adóztatható, és nem fizet tb-járulékot sem. Ez ügyben egy részletes mérlegkészítés minden bizonnyal az állami büdzsé veszteségét mutatná ki.