A törvény múlt heti parlamenti elfogadásával egy akadály elhárult a jelzáloghitelezés elől. Az intézményi háttér jogszabályi megteremtése nem éppen apró korlát leküzdését jelenti – nem véletlenül tartott e folyamat több évig -, az efféle kölcsönzésnek azonban még így is jó néhány gátja maradt. Ez alól még az amúgy – a többi területhez képest mindenképpen – “könnyű esetnek” titulált kereskedelmi jelzálog-hitelezés (üzleten, szállodán alapított jelzálog ellenében nyújtott kölcsön) sem kivétel.
Az akadályverseny sokat citált mérföldkövei között szerepel például a jelzáloglevél – mint a hosszú lejáratú hiteleket nyújtó intézmény forrásgyűjtő eszköze – kibocsátását, illetve értékesítését hátráltató magas infláció. Ugyanakkor a mezőgazdaság alacsony, a jelenlegi hitelkamatok kitermelésére alkalmatlan jövedelmezősége következtében a készülő jelzálog-hitelintézet kamattámogatásért kiált. Az effajta támogatásnak azonban jelentős hibája – szögezték le a Figyelőnek a Földművelésügyi Minisztériumban (FM) -, hogy az annak jut, aki amúgy is tud hitelt felvenni. Aki nem jut kölcsönhöz, azon a támogatás sem segít. A támogatás valamilyen normatív, a jelenlegi rendszertől különböző módja azonban várható – vélték az FM-ben -, jóllehet, ilyen konstrukciók kidolgozására eddig még nem került sor.
Akadály a hiányos földnyilvántartás is, bár sokan úgy tartják: addigra ezt bőven rendbe lehet tenni, amire a földjelzálog-hitelezés intézményes formában beindulhat.
A legfőbb gátat mindazonáltal a földtörvény tulajdonlásra és adásvételre vonatkozó passzusaiban látják a hozzáértők. Azzal ugyanis, hogy a termőföldet ma csak belföldi természetes személy birtokolhatja, a hitelintézethez – kölcsönt felvevő ügyfelének felszámolása vagy végrehajtás útján – került ingatlanok értékesítése szinte teljesen ellehetetlenül. Egyáltalában is túl kevés a “jelzálog-hitelezhető” föld, lévén a természetes személyek által tulajdonolt és művelt földek aránya mindössze egyötöde az összes termőföldnek, és ezek ráadásul apró, rentábilis hitelre nem elégséges birtokok (lásd grafikonunkat).
A földpiac kialakulása, a nyomott földárak “feloldása” – harap ily módon farkába a kígyó – azonban mindaddig nem remélhető, amíg földet szabadon vásárolni nem lehet.
A lakás-jelzáloghitelezés specifikus problémáit nem említve, gátat jelenthetnek a csőd-, a végrehajtási törvény egyes részei, valamint a bíróságok lassú működése is.
Nemrégiben mégis napvilágot látott az intézmény lehetőségeit vizsgáló megvalósíthatósági tanulmány. Bár ebbe a – Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Rt. keze alatt készült – dokumentumba egyelőre csak a társaság tulajdonos bankjai nyerhetnek betekintést, annak pozitív kicsengése felől megnyugtatták lapunkat a részvénytársaságnál. A tanulmány egyébként a második világháború előtti magyarországi, illetve a jelenlegi európai és észak-amerikai jelzálog-hitelintézeti rendszereket taglalja, igyekezve felvázolni, hogy a következő 5-10 évben a magyar gazdasági környezet e téren mire nyújt lehetőséget, miközben elemzi a hitelintézet, illetve a mezőgazdaság hosszú távú hitelezésének körülményeit.
A 65 millió forintos tőkével tavaly a Földhitelintézeti Alapítvány nyomdokain létrejött társaságban annak idején öt bank (a Corvinbank, a Kereskedelmi és Hitelbank – K&H -, a mára Magyar Fejlesztési Bankra keresztelt MBFB, a Mezőbank, valamint a Postabank) vállalt részt. Az viszont, hogy az alapításnál ötvenszázalékos állami részvállalásban reménykedő bankok milyen köre jegyez majd a társaság részvényeiből, egyelőre csak találgatások tárgya. Mindenesetre a szakértők 3-5 banki tulajdonost jósolnak a törvény szerint legalább 3 milliárd forintos jegyzett tőkével alakuló társaságnak. A tőke nagyságát ma még nem lehet megbecsülni. Üdvös azonban – hiszen az FHB eleinte ennek terhére hitelez, illetve vásárol a bankoktól jelzáloghiteleket – a minimum-előírásnál jóval nagyobb összeg volna. – Ám továbbra sem ismeretes, hogy az állam mekkora összeggel, milyen tulajdoni hányad vállalására szánja rá magát – hangsúlyozta a Figyelőnek Tömpe István, a Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Rt. elnöke. – A kérdések sorát növeli az is, hogy az állam honnan teremti elő hozzájárulását a jegyzett tőkéhez. A költségvetésben ugyanis ilyen kiadásra semmiféle összeget nem különítettek el – jegyezte meg Bánáti István, az FM osztályvezetője.
– Legalább a tulajdonosi kör egy hónap alatt véglegessé válhat – vélekedett Tömpe. Ezt követően, leghamarabb júniusban pedig benyújtják az FHB alapításiengedély-kérelmét az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyeletnek. A nyár végére a tervek szerint már a működési engedélyt is a falra akaszthatja a társaság, amely az ősszel belevághat tevékenységébe.
A működési engedélyek kiadása előtt azonban rendeletekben kellene testet öltenie a földértékelés módjának. Az ingatlanra vonatkozó szabályozást a Pénzügyminisztérium, a földét a Földművelésügyi Minisztérium alkotja majd meg. Az előbbiben e kérdés köré szakértői csoport szerveződött, az utóbbi pedig odáig jutott, hogy a Coopers & Lybrandtől a földértékelés módszertanának felvázolását, valamint javaslatot kért a követendő módozatot illetően.
– E jogszabályok megalkotása hónapokig is elhúzódhat – tájékoztatta a Figyelőt Rajnai Gábor, a K&H főtanácsosa. Mint mondta: bármilyen rendszer jöjjön is létre a termőföld értékelésére, a Földhitelintézeti Alapítvány, mintegy az értékmeghatározás visszacsatolására, a földár-információs rendszer kidolgozásán fáradozik. Munkájukat a KSH, az illetékes tárcák és a Kincstári Vagyonkezelő Központ bevonásával alig két hete kezdték meg. Úgy remélik, hogy szeptemberre összeáll a javaslatuk: milyen és honnan beszerezhető adatokból, miként épüljön fel e rendszer. Addigra talán az is eldől, hogy – például a finn modellt követve – az állam legyen-e a működtetője, vagy inkább a brit példa legyen irányadó, és a rendszer tisztán üzleti alapon működjék, netán valamilyen vegyes formát válasszanak. Kérője egyébként mindjárt akadna is egy ilyen rendszernek: az FM képében. Erre éppen keret is volna, egy, az Európai Unió PHARE-programjában négy évvel ezelőtt megpályázott összeg terhére. – Igaz, akkor – mondta Bánáti István – a jelzálog-hitelintézet megvalósíthatósági tanulmányának elkészítését tűzték célul, amit a Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Rt. közben teljesített. Ám ha a pályázat végre révbe ér, egyéb, a tárcánál maradó feladatok finanszírozását szolgálhatja. Ilyen lehet akár az árinformációs vagy éppen egy, a haszonbérletek mozgását követő rendszer is. A cél az, hogy egy – ha nem is közhiteles, de – valamennyi szereplő által elfogadott rendszer jöjjön létre. A PHARE-forrás ugyan valószínűleg nem az eredetileg kért félmillió ecu erejéig nyílik meg, de – Bánáti jóslata szerint – 200 ezer ecu összejöhet.
A majdani FHB az ősszel szándékozik hitelezésbe kezdeni, és év végén, legkésőbb jövő januárban az első – állampapírral “vetekedő” biztonságú és hozamú – jelzálogleveleket kibocsátani, összesen 5-10 milliárd forint értékben. Első körben a bank a magyar tőkepiacot célozza meg, a későbbi kibocsátásoknál viszont külföldről is számít forrásokra. A közeljövőben véglegesítendő üzleti tervben néhány tízmilliárd forintos mérlegfőösszeg szerepel, melynek pontos mértéke nagyban függ a partnerbankok kilététől, egészen pontosan attól, hogy általuk milyen fedezetekhez jut az FHB és ezzel mekkora refinanszírozásra nyílik lehetőség. A társaság – a kölcsönfelvevők későbbi körét tágítandó – első konstrukciójával a birtokkoncentrációnak próbál lökést adni. A mezőgazdaságban és az élemiszeriparban a feldolgozás infrastruktúráját és a környezet védelmét, a talajjavítást és az erdőgazdálkodást tervezik segíteni.
Az eredeti – egyébként Medgyessy Péter pénzügyminiszter nevével fémjelzett – gondolat szerint az előkészítő rt.-nek az OTP Bank és a Takarékbank is tagja lett volna, ám e kettő nem követte a többi bankot, s a Corvinbank és a Postabank lépett a helyükre. A Takarékbank szándéka felől, lévén, hogy új tulajdonosa még csak el sem foglalta posztját, egyelőre továbbra is hiábavaló érdeklődni. Főként ez – az “új részvényesre várva hosszú távra szóló elkötelezettséget lehetőleg nem vállalni” óvatos politikája – volt egyébként tavaly az oka a távolmaradásnak is. No meg az, hogy egy ilyen lépéssel – vélekedtek a banknál – a hitelintézet netán elsodródott volna a takarékszövetkezetek közeléből. Pedig ez a kapcsolat mindenek előtt való; elmélyítésére a termékkör szélesítésével és technikai, szakmai támogatással is hozzá akar járulni a Takarékbank. – Eközben viszont a helyi piacokon egyáltalán nem óhajt a takarékszövetkezetek számára konkurenciát teremteni – szögezték le a Figyelőnek a bank jelzálog-hitelintézeti terveit tudakoló kérdésére. Ugyanakkor megbízható forrásokból lapunk úgy tudja, hogy bár hosszabb távon, de az új tulaj, a DG Bank a jelzálog-hitelintézeti tevékenység felé is kacsingat.
Az OTP Banknál ugyanakkor egyelőre nem tettek le a jelzálog-hitelintézetbe való belépésről. Mindenesetre éppen egy úgynevezett munkabizottság vizsgálja, milyen lehetőséget tartogat az új törvény a bank számára. – Minthogy a hitelintézet a szükséges erőforrásokban (tőkében és szakmai tudásban egyaránt) gazdag – mondta a Figyelőnek Pozsonyi Gábor, az OTP üzletpolitikai és közgazdasági főosztályvezetője -, inkább önálló intézmény létrehozását fontolgatja, mintsem az FHB-hez való csatlakozást. Az OTP Ingatlan Rt. révén ingatlanpiaci ismeretekkel rendelkezik, ugyanakkor az agrárhitelezésben is otthonos. Így egyelőre a lakás- és a mezőgazdasági jelzáloghitelezés eshetőségét szintúgy elemzik a banknál. Ahhoz azonban, hogy a bankvezetőség a nyár elejére várt döntése a jelzáloghitelezés – és annak is egyszerre két területe – mellett szóljon, a vizsgálatoknak arra kell jutniuk, hogy ezen üzletágak jövedelmezőek lesznek. A bankot tehát nem pusztán a terjeszkedés szándéka vezeti, jóllehet, a majdani elhatározásban az is közrejátszik, hogy a készülő jelentés szerint a várható jelzálog-hitelintézetek esetleg mennyire gyengítik az OTP pozícióit.
A mezőgazdasági ügyfélkörrel egyelőre nem rendelkező Pénzintézeti Központ (PK) Bank látómezejében szintén szerepel a jelzálog-hitelintézet eshetősége. A társaság idén nyártól közraktárjegy fedezete mellett nyújtott hitelekkel igyekszik az agrárágazat felé nyitni. E rövid lejáratú hitelezés tapasztalatai alapján először az ősszel tervezik felmérni a beruházási kölcsönök nyújtásának lehetőségét és egyúttal azt is, hogy a jelzálog-hitelezésbe a friss törvény szabta intézmény keretei között érdemes-e belevágni. – Akkor merül fel majd az a kérdés is – közölte a Figyelővel Gulácsy Gábor, a PK ügyvezető igazgatója -, hogy önállóan-e, vagy az FHB-vel valamilyen módon közösen. Addig is úgymond bepótlásra vár például a termőföldfedezet értékelési szabályzatba vonása.
Németországban a több tucat jelzálog-hitelintézetből csak néhány folytat termőföld alapú hitelezést, és azok sem éppen főprofilként. Jóval jelentősebb e téren a lakás-, illetve a kereskedelmi jelzálog-hitelezés. Az előbbinél ilyen forrásból jutnak a lakásvásárlók a vételár egyharmadához, míg a másik közel egyharmadot lakás-takarékpénztári megtakarítások és hitelek szolgáltatják. E kombináció Magyarországon sem elképzelhetetlen, még ha a jelenlegi jövedelmi struktúrák némileg kétségessé teszik is ezt. Az első négy-öt év után, a hitelfolyósítás alkalmával mindazonáltal kiegészítést nyújthatnának e jelzálog-hitelintézetek. A lakás- és a kereskedelmi jelzáloghitelezést az FHB termékskálájára kívánja venni. Ennek lehetőségét már jövőre megvizsgálja. Kiváltképp, hogy az utóbbi egyéb – többnyire külföldi – bankokat is élénken foglalkoztat. Ez nem is csoda, hiszen hiába az ingatlanpiac hektikus ármozgásai, a kereskedelmi jelzálog-hitelezésbe vonható ingatlanok többnyire jobban eladhatók, így mint fedezet jobban kalkulálhatók.