A jövő héten tárgyalja a kormány a jelzáloghitelezésről szóló törvény tervezetét. Támogatásával még az idén megszülethet a jogszabály, legkésőbb jövő tavasszal pedig a földhitelintézet is, hogy az agrárgazdaságból hiányzó mintegy 250 milliárd forintnyi forrás tetemes részét pótolni kezdje. A bevezetés nem lesz könnyű, s már ma lehet tudni, hogy ez a módszer sem csodaszer.
A Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Rt.-t október 11-én öt bank – a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H), a Mezőbank, a Postabank, a Magyar Befektetési és Fejlesztési Bank, valamint a Corvinbank – hozta létre 65 millió forintos alaptőkével. A cégalapítás részben az 1992-ben bejegyzett Földhitelintézet Alapítvány (FA) munkájának a gyümölcse; az alapítványt a jelzáloghitelezés előkészítő munkálatainak megszervezésére indították útnak a bankok.
Az FA (kuratóriumában a pénzügyi, az igazságügyi és a földművelésügyi tárca képviselőivel együtt) csokorba szedte, hogy milyen jogszabályokat kell módosítani a jelzáloghitelezéshez. Ennek eredményeként változott meg már a polgári törvénykönyv, s születik majd törvény a jelzáloglevélről. A jelzáloghitelezésről szóló kerettörvény pedig a remények szerint az új finanszírozási konstrukció vázát adja meg. Rögzíti a termőföld, a vállalkozói ingatlan, a lakás jelzálogosításának általános alapelvét.
E három ingatlanfajta – különösen a termőföld – jellegét tekintve azonban annyira eltérő, hogy például a szakemberek a földjelzálogra, mint speciális intézményre, külön jogszabályt szeretnének alkottatni.
A valódi célja a kockázat, a bizonytalanság mérséklése. Az elmúlt évek agrárátalakulása és válsága, tulajdonváltása ugyanis alapjaiban rengette meg a szektort. Elemzők szerint az agrárpolitika is csapodár, a beruházási kamattámogatások mértéke évről évre alku tárgya. Az ágazat jövedelmezősége most még képtelen lépést tartani a magas inflációval. Ezért a hosszú távú, 5-10-20 éves beruházási hitelügyleteknél a földhitelezésre majdan vállalkozó pénzintézetek több fogódzót várnak. A kockázat csökkentésének egyik módjaként – állítja Rajnai Gábor, az FA kuratóriumának ügyvezetője, a K&H főtanácsosa – az állam kompenzációs rendszerrel (anyagi felelősséggel és hozzájárulással) jótállna az inflációnál szolidabb, tervezhető, legalábbis nem szélsőségesen változó kamatokért. A várható pénzügyi áldozatokért cserébe az állam a jelzáloghitelezés tőke- és (föld)ingatlanpiacra gyakorolt jótékony hatására számíthatna. Így eredményesebben valósíthatná meg a birtokszerkezet átalakítását, a koncentrációt. A többletforrással pedig nemcsak az elmaradt beruházások pótlása indulhatna meg, hanem a hosszú távú hitelkonstrukciók, a kiszámíthatóság az inflációs várakozásokat is csökkenthetik.
A földhitelezés bevezetését azonban nehezíti, hogy még nem alakult ki a termőföldpiac, nem reálisak a földárak. Változást ígér, hogy még az idén lejár a még az első kárpótlással földhöz jutottak hároméves elidegenítési moratóriuma. Tragikus következményekkel járna azonban, ha a jelzáloghitelezés jog- és intézményrendszerét készületlenül érné, amikor az új tulajdonosi kör úgymond “rázúdul” a bankokra. Ezt a földpiaci sokkot pedig nemcsak a kárpótlás nem várt következményei válthatják ki, hanem például az is, ha a társaságok termőföldtulajdon-szerzését csak későbbi határidővel engedné meg a földtörvény.
A kiszámíthatóság, a stabilitás ugyanis a jelzáloghitelezés lényege: az értékmeghatározás, az értékállóság miatt fontos. Csak így képzelhető el, hogy a földre kibocsátott jelzáloglevelet behozzák az értékpapírpiacra. A jelzálog-hitellevél ugyanis a fejlett világban még az állami értékpapíroknál is kisebb kockázatú, biztonságos befektetésnek számít. Ezért keresett a hosszú távra tervező befektetők (életbiztosítók, nyugdíjpénztárak) körében.
Azt azonban csak becsülni lehet, hogy mekkora piaca lesz itthon a földhitelezésnek. Azért is, mert a jelzáloghitelezés – a külföldi gyakorlat szerint – nem feltétlenül nyereségérdekelt tevékenység. A bankok általában jutalékért végzik a közvetítést, folyósítják a hiteleket; abban érdekeltek, hogy saját tőkéjük ne értékelődjön le a hosszú távú befektetés alatt. A jelzáloghitel-intézet pedig általában meg is vásárolja ezeket a követeléseket. A bankok (nagyobb) haszna a jelzálogügylethez kapcsolódó beruházásoknál, egyéb hitelügyletben jelentkezik azáltal, hogy a pénzpiac felpezsdül.
Rajnai szerint az egy éven belül létrejövő speciális pénzintézet 3-6 milliárd forintos alaptőkéjének kihelyezése több mint tízmilliárd forintos mérlegfőösszeget jelent majd. Egy-két éven belül tehát 10-15, négy-öt esztendő múlva pedig már 30-40 milliárd forint hitelkihelyezést feltételez. Más kérdés, hogy ez az összeg elmarad a Magyar Agrárkamara által számított mintegy 250 milliárd forint agárgazdasági tőkehiánytól.
A szükség és a leendő EU-csatlakozásig a versenyképesség helyreállításához elmaradt fejlesztések pótlása is sürget. Ezért a szakemberek hamarosan nagy és nemzetközi versenyre számíthatnak a földjelzálog-hitelezésben. Rajnai Gábor szerint a külföldi tulajdonú pénzintézetek (a jelzáloghitelezésre szakosodott német Hypobank mellett az ugyancsak német DG Bank és a holland Rabobank) máris – tehát még az EU-csatlakozás előtt – érdeklődnek, csak a törvény megszületésére várnak.
A földhitelezés beindításához azonban – a pénzügyi lobby szerint – még hiányzik a kulcs: az ötvenszázalékos állami hozzájárulás az intézet hárommilliárd forintos alaptőkéjéhez (a másik felet az érintett bankok állják). A kuratórium ügyvezetője szerint az államnak nem kellene végérvényesen lemondania erről az összegről; 5-10 év alatt az állami tőkerész lecsökkenthető. Addig azonban a bizalom (mármint a külföldi befektetőké) megalapozásához és a kockázat csökkentéséhez szükséges az állami hozzájárulás.
Úgy tűnik, egyes hazai pénzintézetek bizalma máris megingott a jelzálog-konstrukció iránt – vagy éppen, a jó üzletet megszimatolva, saját hitelintézet felállítását tervezik? Mindenesetre erre enged következtetni, hogy a Földhitelintézet Alapítványban még szerepeltek a takarékszövetkezetek és az OTP Bank, de az előkészítő részvénytársaságba már nem léptek be. (Igaz, jött helyettük a Postabank és a Corvinbank.) Rajnai Gábor hangsúlyozza, hogy a Takarékbank privatizációs vevőre vár, az OTP Bank talán saját üzletpolitikát képvisel, de ha létrejön a földhitelintézet, mindkét pénzintézet ügynökként vagy akár tőkéstársként is csatlakozhat.
A Földművelésügyi Minisztérium (FM) főosztályvezető-helyettese, Bánáti István szerint viszont jó lett volna, ha a részvénytársaságot alapítók sorában szerepel a Takarékbank mint a földhitelezésben majd várhatóan nagy szerepet játszó takarékszövetkezetek csúcsbankja, valamint az OTP Bank, melynek több mint kétszázötven fiókból álló vidéki hálózata van.
Ugyanakkor reméli, hogy az FM által kezelt több százezer ecu-s PHARE-program hathatósan segíti az rt. döntés-előkészítését. Feltételezi, hogy a PHARE-program keretében eleget tud tenni az ágazatspecifikus feladatoknak, elvárásoknak. Az ugyanis még nem dőlt el, hogy a születő intézmény általános jelzálog- vagy földhitel-intézet lesz-e. Sok múlik a jogi feltételek megteremtésén. Azzal azonban egyetért, hogy jöjjön létre egy olyan szervezet, amely feladatának tartja a földhitelintézet előkészítését, működési feltételeinek kidolgozását. Hozzáteszi azonban, hogy egy-egy ilyen intézet létrehozása, az intézményi rendbe integrálása annyi időbe telik, hogy mire a folyamat befejeződik, már igencsak nagy szükség lesz a földhitelintézetre.
Az Országos Takarékszövetkezeti Szövetség főtitkára, Gergely Sándor szerint a földjelzálog-hitelezés már ma is késésben van. Az rt. létrehozásától azt reméli, hogy négy év után végre megindul a munka, szakemberek kezébe kerül az ügy. Már csak azért is, mert mint a legnagyobb vidéki hálózattal rendelkező pénzintézeti rendszer tagjai, a takarékszövetkezetek ügynökként akarnak bekapcsolódni a jelzáloghitelezésbe. Ez ugyanis az agrárvállalkozókat finanszírozó szervezetnél létkérdés.
A földhitelintézet azonban nem helyettesíti a vidék bankját. Az infrastruktúra fejlesztésének támogatásával, regionális piacok építésével az állam is nagy szerepet játszik majd: erősítheti a termelőket a jelzálog alapját képező föld le- vagy felértékelődésében. Ha azonban nem ad preferenciákat, vagy a rossz szabályozás miatti piaci válságokkal a föld értékét veszti, akkor tovább nő a szociális feszültség is.
Az agrárgazdaság finanszírozási igénye miatt először a földhitelezés kezdődik majd meg – hangsúlyozza Tömpe István, a Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Rt. igazgatóságának elnöke. A tervek szerint a földhitelintézet kezdetben három-, a későbbiekben legalább ötéves hiteleket helyezne ki. Az ehhez szükséges források előteremtése azonban – legalábbis a hazai tőkepiacról – rendkívül nehéz. A hároméves futamidő az agrárfejlesztések egy részét is jelentő gépvásárláshoz ugyan megfelel, de az ültetvények, a talajjavítás és a birtokvásárlás ennél hosszabb idejű kihelyezést indokolnának.
Tömpe szerint (állami garanciával segítve) külső forrást, külföldi befektetőket még lehet találni, de a speciális értékpapír, a jelzáloglevél fedezetét már nehezebb megteremteni. Ezért először, mint “közönséges bank”, a hárommilliárd forint alaptőkét helyezik ki.
A jelzáloghitelezéshez nem egyszerűen termőföldet kell felkutatni, hanem olyan földingatlant, amely elfogadható jövedelmű, és elegendő, elérhető fedezetnek számít. E feltételek teljesítését azonban alaposan megnehezítette a kárpótlás és a szövetkezeti vagyonnevesítés utáni tulajdoni és ingatlan-nyilvántartási káosz.
E rendkívüli helyzeten a földhivatalok a következő néhány évben a remények szerint úrrá lesznek. Fontos volna az is, hogy a telekkönyvi nyilvántartásokba néhány új bejegyzés, mint a haszonbérlet is, bekerüljön.
A birtokkoncentráció ugyan már megindult, de várhatóan elhúzódik. Így egyelőre csak néhány száz, jelentősebb földterülettel rendelkező nagyobb gazdaság tud majd jelzáloghitelt felvenni. Az első 15-30 hitelezési ügyletre a pénzintézet létrejötte után, 1997 második felében készülnek. A jövőben a földhitelintézet mind a hitelezés, mind a forrásgyűjtés esetében is a lehető legnagyobb mértékben szabványosított eljárásokkal dolgozik.
A kezdeti nehézségekhez hozzájárul a magas infláció is. Ennek hatását a hitelek és a forrásgyűjtést szolgáló értékpapírok esetén az indexálással és a valorizációval figyelembe kell venni. Tömpe István ezért úgy értékeli, hogy csak fokozatosan nyerhet teret a hazai földhitelezés. Az intézet tevékenysége kezdetben nagyrészt “felvilágosító” jellegű lesz. Mire azonban a birtokkoncentráció és a földpiac lehetővé teszi, kibontakozhat a földhitelezés.