Időről időre felmerül, hogy az állam valamilyen módon segítsen azokon, akik lakáshitelt, elsősorban devizahitelt vettek fel, majd az árfolyam változása vagy éppen a recesszió nyomán elveszített munkahelyek miatt már nem tudnak megfelelő mértékben és időben törleszteni. Kimondva-kimondatlanul, de eddig mintha a bankrendszer és ezáltal a teljes magyar gazdaság iránti aggódás jellemezte volna a kormányzatot. Nem jó az, ha sokan nem törlesztenek, hiszen akkor veszélybe kerülhetnek a magyar bankok, súlyos következményeket hozva a forintra, az államra. A legújabb programot látva mintha valóban az adósokon lenne a hangsúly; úgy tűnik a kormány ingerküszöbét is elérte a szomorú trend.
A csalárd elem
A gazdasági válság nyomán sokan kerültek nehéz helyzetbe lakáshiteleikkel. Drágultak a törlesztőrészletek, hiszen a forint gyengült, a nemzetközi forrásköltségek drágultak. A magasabb törlesztőrészlet ráadásul éppen akkor lepte meg az adósokat, amikor sokan közülük a válság hatására elveszítették munkahelyüket, vagy éppen valamilyen más módon csökkent a jövedelmük.
Illusztráció: Rédley Tamás
Rengeteg például az olyan munkakör, ahol egy mérsékelt alapbér mellett valamilyen gazdasági teljesítményhez kötött mozgó bér adta a munkavállaló megélhetésének a zömét. Vagyis sokaknak megmaradt a munkahelye, de ha éppen az autódealer nem tud gépkocsikat értékesíteni, vagy bármely, a forgalomban érdekelt hirdetésszervező, utazási ügynök, más értékesítő munkatárs képtelen teljesíteni az előírt forgalmakat, akkor a munkahely megtartása mellett is eltűnhet az a jövedelem, amire korábban be merte vállalni az eladósodást.
Miközben pedig az amúgy realisztikusan eladósodó és jóhiszemű adósok is képtelenek törleszteni a bankok felé a havi penzumokat, már a hiénák is megjelentek. Itthon is rendeznek már olyan lakásértékesítéseket, amikor a rossz adósok feje felől adják el az ingatlant. Ebben önmagában még sok kivetni való nincsen, éppen azért kaptak az adósok viszonylag alacsony kamatokkal hitelt, mert jelzálogot ajánlottak fel fedezetül, vagyis vállalták, hogy a törlesztés elmaradása után a bank viheti a lakást.
A maffiamódszerek azonban mindenképpen üldözendők, például amikor a banki vagy nem banki kölcsönnyújtóktól közvetlen információt szerző hiénák mélyen áron alul jutnak lakásokhoz, majd az egykori lakástulajdonos hirtelen az utcán találja magát.
Hogyan hidalhatunk át?
Mint azt immár az Európai Bizottság is elfogadta, a magyar „mentsük meg a lakáshiteleseket!” programban az állam garanciát vállal a 30 millió forintnál kisebb kölcsönt felvevő adósok könnyített törlesztéséhez.
A lakáshitellel rendelkezők megsegítéséről szóló törvényjavaslat alapján a gazdasági válság miatt nehéz helyzetbe került lakáshitelesek július 28-tól élhetnek a könnyítéssel. A program szerint a nehéz helyzetű hiteles kétévnyi levegőt kap, ha vállalja, hogy legalább havi tízezer forintot azért törleszt; ez esetben két évig nem kell fizetnie a törlesztőrészleteket.
Mindez úgy történik, hogy a korábban kölcsönt nyújtó bankba kell elmenni, ahol kiadják az áthidaló hitelt. Olyan nagyon azért nem ellenőrzi az állam, hogy valóban a válság sodorta gondba a hitelfelvevőt. Az egyetlen differenciálási szempont, hogy a hitelfelvevő elveszítette-e a munkahelyét vagy sem. A magyar állam a munkanélküliek esetében 80, a többieknek 70 százalékig visszafizetési garanciát vállal.
Úgy tűnik a program alapján, hogy a kormány nagyon elhúzódó válságtól nem tart, hiszen az áthidaló kölcsön a 2009. június 30-ig felvett lakáshitelek után igényelhető, 2009. július 28-tól, de csak 2010. június 30-ig. Az áthidaló kölcsönt a 2 éves folyósítási időszakot követőn a munkanélkülieknek 10 év, a nem munkanélkülieknek 5 év alatt kell visszafizetni.
Minden olyan írásban, ahol arra keres a tanácsadó megoldást, hogy miként kerülhető el az adósságspirál, a leglényegesebb elem a prevenció. Az átgondolt, a reális hitelfelvétel. Jelenleg azonban ezzel nincs értelme foglalkozni, hiszen az áthidaló hitelről azoknak kell dönteni, akik már rég túl vannak az eladósodásról szóló döntésen, azt kell mérlegelniük, hogy van-e esélyük a következő két évben a megállapodás szerint törleszteni, vagy levegőre van szükségük, és hátrányos feltételváltozás mellett is szükségük van a halasztásra.
Nemcsak lakáshitelesekről szól
A program ugyan lakáshitelesekről szól, de ezt valójában kicsit szélesebben értelmezik, hiszen a lakáshiteles alá nemcsak a lakáscélú hitelt felvevők sorolódnak, hanem a jelzálogalapú, de szabad felhasználású hitelt felvevők, illetve a lakást pénzügyi lízing segítségével vásárlók is.
A program filozófiája szerint a most kényszerhelyzetbe kerülő adósok két év alatt összeszedhetik magukat, és így megőrizhetik a lakásukat. Ez valóban így van. Ha a döntési helyzet úgy vetődik fel, hogy vagy áron alul elkótyavetyélem a lakásomat, vagy egy újabb adósságvállalással még megmenthetem azt, akkor nem kérdés, hogy hasznos lehet az átmeneti könnyebbség.
Ugyanakkor pénzügyileg nem feltétlenül kedvező a fokozott eladósodás, hiszen az áthidaló kölcsönnel időben és összegben is nőhet az eladósodottság. Azt ugyan konkrét kamatszámok ismerete nélkül nem lehet felvázolni, hogy milyen hitelkitettségből, milyen új kitettségbe vált egy áthidaló kölcsönt felvevő ügyfél, de illúzióink ne legyenek, jól biztosan nem jár a kényszerhelyzetben levő adós.
Egy fontos elem
Akin végül nem segít majd az átmeneti könnyebbség, mert két év után sem tud majd fizetni, annak is érdemes megismernie az új szabályokat, és az is reménykedhet abban, hogy valamelyest javul kilátástalannak tűnő helyzete. Az elképzelés szerint ugyanis a jövőben nem a válsághiénáknak fogják kijátszani a lakásokat, hanem belépnek a rendszerbe az önkormányzatok is. Vagyis aki később sem fizeti a hitelét, az elveszti a lakását, de a kényszerértékesítés során az önkormányzatoknak elővásárlási joguk lesz. Ma még persze nehéz felmérni, hogy lesz-e erre a programra elég forrásuk az önkormányzatoknak, de az állam ebben is igyekszik segíteni, azaz forrást elkülöníteni.
Miért lényeges az önkormányzat belépése? Egyrészt talán reálisabb árat fizetnek, mint a hiénák, másrészt, és ez a jelenlegi tulajdonosok szempontjából valóban nagy könnyebbség, hogy a jelenlegi szomorú gyakorlattal ellentétben a rossz adóst nem penderítik ki az utcára, hanem lehetősége lesz a piacinál kedvezőbb feltételekkel bérbe venni a régi lakást.
Vélhetően a program elindul, hiszen az EU úgy találta, hogy ez az állami segítség nem versenytorzító. Bár biztosan előnyben részesíti a programhoz csatlakozó bankokat, de alapvetően egy nem diszkriminatív szociális programról van szó. A kormányszóvivő szerint 35 ezer szerződést érinthet a szabály.
Ők most tényleges segítséget kaptak, de azért ne feledjük, valójában ez csak a probléma elnapolása.
Áthidaló másként
A bankok lakáshitelezési gyakorlatában eddig is létezett a fogalom: áthidaló hitel! Aligha fogják a bankfiókokban félreérteni az adminisztratív munkatársak, hogy mire is gondolunk, amikor az új programmal élni szeretnénk, de azért a biztonság kedvéért álljon itt, hogy eddig mit is értettünk áthidaló hitelen. Nem túl sok bank foglalkozott vele, de amelyik igen, az azoknak nyújtotta, akik lakásváltásban voltak. Már kiválasztották és szerették volna megvenni a kiszemelt új ingatlant, de még nem tudták eladni a sajátjukat. A bank megelőlegezte az ügyfélnek, hogy kellő időráfordítással eladhassa a lakását és elő tudja teremteni a saját forrást a kiszemelt ingatlan megvételére. A konstrukció nem igazán kedvező: általában rövid távú hitel, viszonylag drágán.