Jogászok és könyvvizsgálók garmadáját tartjuk el a rossz szabályozás miatt, fölöslegesen alapítunk és tartunk fenn több lízing- és projektcéget, miközben még az állam sem jut bevételhez – összegezte a Figyelőnek az egyik ingatlanokat lízingelő cég vezetője a szektor gondjait. Egy biztos, az ingatlanlízing a statisztikák szerint még mindig gyerekcipőben jár Magyarországon. A 2007. június végi 743 milliárd forintos teljes lízingállományból mindössze 6,5 százalékot, alig több mint 48 milliárd forintot tett ki az ingatlanlízing-állomány. Ez az arány alig több mint a harmada az európai átlagnak (az egyes európai országok összehasonlító adatait lásd az ábrán). Az ingatlanlízinggel foglalkozó cégek vezetői egy emberként állítják, ennek egyes egyedül a rossz szabályozás az oka.
A lízing az átlagember szemében még ma is afféle bonyolult úri huncutság, valami „hitelféle”. Mindez nem is jár messze az igazságtól. A lízing ugyanis mindössze annyiban különbözik a hiteltől, hogy míg utóbbi esetén a jelzáloggal terhelt ingatlan – vagy bármely eszköz – már a hitelfelvétel pillanatában a kölcsönért folyamodó tulajdonába kerül (vagy marad, ha fedezetül ajánlja fel), egy lízingkonstrukció esetén mindvégig a lízingcég a tulajdonos. Ettől aztán a lízingcég fizetési probléma esetén sokkal nagyobb biztonságban érezheti magát, mint a hitelező bank, azaz – mivel nincs, vagy kisebb a kockázati felár – olcsóbb ez a finanszírozás. További előny a biztosíték értékéhez képest magasabb finanszírozási összeg: míg hitelt általában csak az ingatlan likvid (hitelbiztosítéki) értékének bizonyos részéig, általában legfeljebb 80–90 százalékáig kaphat a tulajdonos, lízingnél az összeg lényegesen magasabb lehet. Ennek is az az oka, hogy a lízingcég „birtokon belül” van, azaz ha fizetési probléma adódik, bármikor könnyedén értékesítheti az ingatlant, miközben egy jelzálogjog érvényesítése sokkal bonyolultabb.
KÉTSZERES SARC. A gond nem is ezzel van, hanem az illetékszabályokkal. Ha lízingelünk egy ingatlant, kétszer kell illetéket fizetnünk utána. Egyszer meg kell fizetnünk az illetéket, amikor a kiválasztott lakás a lízingcég tulajdonába került, majd még egyszer, amikor a futamidő végén a miénk lesz. Holott valójában „technikai” tulajdonváltásról van szó, az ingatlan csak ideiglenesen kerül a finanszírozó céghez.
Lízingtípusok
PÉNZÜGYI LÍZING
● Zárt végű: a részletre vásárlásnak egy olyan formája, amikor az ingatlan vagy ingóság a lízingcég tulajdonában van, de a futamidő végén a lízingelő – vásárló – egy utolsó, úgynevezett maradványértéken megvásárolja a lízingelt eszközt (ingatlant vagy ingóságot).
● Nyílt végű: az eszköz (ingó vagy ingatlan) nem feltétlenül kerül a lízingelő tulajdonába, csupán egy opciós jogot, lehetőséget kap a megvásárlására.
OPERATÍV LÍZING
● Lényegében eszközbérlet, a lízingelt tárgy (ingatlan, autó, gép stb.) mindvégig a lízingbe adó tulajdonában marad,
a lízingbe vevő csak használja azt. Gyakran társul különböző kiegészítő, a lízingelt eszköz fenntartásával, karbantartásával kapcsolatos szolgáltatásokkal.
Hasonló szabályok vonatkoznak a nagy értékű ingatlanfejlesztéseket finanszírozó lízingcégekre is, de ott tárva-nyitva egy kiskapu, amelyen keresztül, ugyan többletköltséggel, de szabadon ki-be járhatnak a cégek. „Egy 1 milliárd – a 20 százalékos áfával együtt már 1,2 milliárd – forint értékű ingatlanprojekt után 120 millió forint illetéket kellene fizetni a vevőnek, de ki az a bolond, aki ekkora illetéket kifizetne?!” – kérdezi az egyik lízingcég vezetője. A fejlesztők így a beruházásokra külön-külön projektcégeket hoznak létre, s magát a céget, illetve annak üzletrészeit adják-veszik, hogy így mentesüljenek mindenfajta illetékfizetés alól.
„Ezzel a megoldással mindenki veszít” – állítja Kovács Sándor, a vállalati ingatlanok lízingpiacát 31,2 százalékos részesedéssel vezető, az Erste-csoporthoz tartozó Immorent Hungary Zrt. igazgatóságának elnöke. Az államkasszába nem folyik be az illetékbevétel, s bár a cégek megússzák az irreálisan magas illetékteher megfizetését, újabb és újabb cégeket kell alapítaniuk minden egyes fejlesztésre. Ez pedig költséges mulatság. „Ha csak felére csökkenne az illetékteher, valószínűleg a cégeknek már nem érné meg megalapítani a 25. projektcéget is, hanem kifizetnék az ingatlan-átruházással járó illetéket” – teszi hozzá Kovács.
Az elavult szabályozás igazi vesztese Kiss Zoltán, a vállalati lízingpiac harmadik legnagyobb szereplője, a HYPO Alpe-Adria Leasing cégcsoport elnök-vezérigazgatója szerint a kis- és középvállalati szektor. E cégek gyakran egyetlen fedezetként felajánlható vagyontárggyal, a székhelyükként, telephelyükként szolgáló ingatlannal rendelkeznek, amely többnyire holt tőkeként szerepel a mérlegükben. Ennek fedezete mellett valóban forráshoz juthatnak, ez azonban többnyire csak bankhitel.
“A nyugat-európai országokban általános, hogy egy kisvállalkozás nem magas kockázati felárral kapott bankhitellel, hanem visszlízinggel finanszírozza magát” – húzza alá a szakember. A magyarul kissé riasztó elnevezésű konstrukcióval a vállalkozás eladja a lízingcégnek az ingatlanát, majd azon melegében egy általában hosszú lejáratú, 10–15 éves konstrukcióval vissza is lízingeli azt. Ezzel akkora egyszeri, nagyobb összegű beruházási forráshoz juthat, amelyet mérlege vagy cash-flow termelő képessége alapján még magas felárral sem kaphatna meg egy banktól.
A gond ugyanaz, mint a nagyvállalatok esetében: a szabályozás a közvetítőt is tényleges tulajdonosként érzékeli, s – tevékenységtől függően – 2, illetve 10 százalék illetékkel „sújtja” a lízingcéget, amikor „megveszi” az ingatlant, majd 10 százalékkal a finanszírozásra szoruló céget, amikor a futamidő lejártával visszaszáll rá a tulajdonjog. „Minden esetben csupán technikai tulajdonátruházásról van szó, hiszen a lízingcég soha nem is veszi birtokba az ingatlant, tulajdonba kerülése csupán a visszlízing-konstrukció része” – érvel Kiss Zoltán. Úgy véli, „win-win” helyzet állna elő, ha módosítanák a szabályozást, mivel a cégek magasabb összegű és gyors finanszírozáshoz, a lízingcégek üzlethez, az állam pedig illetékbevételhez juthatna általa.
A szabályozási problémát a Magyar Lízingszövetség is érzékeli, s megkereste a Pénzügyminisztériumot jogszabály-módosítási javaslatával – tudtuk meg a szövetségnél. Szerintük a lakossági ingatlanlízing is gyors növekedésnek indulhatna, ha sikerülne jogszabály-módosítást elérni, egyelőre ugyanis a konstrukció csak új lakások esetében éri meg mind a lízingcégnek, mind pedig a línzingbe vevőnek. Új építésű lakás esetében ugyanis a finanszírozó visszaigényelheti a 20 százaléknyi áfát, ez kompenzálja a túlméretezett illetéket.