Húszmilliós lakásra szívesen adunk 24 millió forintnyi hitelt – akár így is szólhatna egy hazai hirdetés a jelzáloghitel-piac jelenlegi európai trendjeit figyelve. Adósodjon el 100 évre – ma már ez sem a képzelet szüleménye. Az új, vonzó termékek európai megjelenése persze nem véletlen. Az öreg kontinensen az utóbbi években minden eddiginél kedveltebbek lettek az ingatlanfedezet mellett felvett hitelek, de közben a verseny is egyre nagyobb a hitelező bankok között. Európában jelenleg 5100 milliárd eurónyi jelzáloghitelt tartanak nyilván, ami több mint duplája az 1996-os, 2300 milliárdra rúgó állománynak; tavaly 11 százalékkal emelkedett a kihelyezett összeg.
Rajz: RedDotCorbis
Országonkénti azonban hatalmas különbségek mutatkoznak. „Az európai jelzáloghitel-piac növekedésének motorja ma már a kontinens keleti fele, s ezen belül is elsősorban a balti államok” – mutatott rá Matthias Tiemer, az Európai Jelzálog Szövetség jogi ügyekért felelős vezetője egy közelmúltban tartott amszterdami konferencián. Míg például Lettországban 2005-ben közel duplájára bővült a piac, a német jelzálogbankoknak 0,4 százalékkal kellett beérniük. Hasonlóan nagy a szórás az egyes európai országok között a kihelyezett jelzáloghitelek GDP-ben mért súlyát tekintve: miközben Hollandiában 97 százalékos ez a ráta, addig Szlovéniában csupán 1,4 százalékot tesz ki. A különbségeket – a jogi szabályozásban mutatkozó eltérések mellett – egyértelműen kulturális okokkal magyarázzák a szakértők.
KÉNYELMES HELYZETBEN. Magyarország, a maga 20 százalékos GDP-arányos jelzáloghitel-állományával, vezeti a régiós mezőnyt. Mivel nálunk a lakásállomány példátlanul magas aránya, több mint 90 százaléka van magántulajdonban, a hazai háztartások összes vagyonának 63 százalékát (33 ezer milliárd forint értékben) az ingatlanvagyon teszi ki. A többségében igen rossz állapotban „privatizált” állomány nem úszhatja meg a felújítást; e tény erős lökést adott az újlakás-építéseknek is, ami a jelzálogbankok malmára hajthatja a vizet – ez a fő magyarázata fenti magas aránynak. A hazai társaságok így egyelőre viszonylag kényelmes helyzetben érezhetik magukat – hiszen hitelre éhes ügyfelekkel még jó darabig számolhatnak -, a telített nyugat-európai piacon ténykedő intézmények viszont már kevésbé. Utóbbiaknak egyre újabb ötletekkel kell előállniuk, hogy az öldöklő versenyben talpon maradjanak, sőt, még növekedni is tudjanak. Vagy ahogyan az egyik hazai szakember fogalmazott a Figyelőnek: Nyugat-Európában egyre nagyobb szükség van a „pihent agyakra”, hogy a bankok rafináltabbnál rafináltabb termékekkel tudjanak előállni.
S noha ezen konstrukciók többsége kifejezetten kedvező az ügyfél számára, itthoni elterjedésükre egyelőre nemigen számíthatunk. Azt például, hogy belátható időn belül nálunk is megjelenjenek a 60-100 éves lejáratú jelzálogkölcsönök, Orosz András, a K&H Bank lakossági ügyekért felelős ügyvezető igazgatója kizártnak tartja. Az ország még évekre van az euróra való áttéréstől, ami óvatossá teszi a hosszú távra eladósodókat. Emellett azok a rendkívül gyors változások is elbizonytalanítják a hitelezőt és a hitelfelvevőt egyaránt, amiken az ingatlanpiac keresztülment az elmúlt 15 évben.
Nem várható a közeljövőben a Nagy-Britanniában a közelmúltban igazi újdonságként bevezetett, leszármazottakra átörökíthető, „generációkon átívelő” jelzáloghitel megjelenése sem. S nemcsak azért, mert a konstrukció számos jogi problémát is felvet, hanem mert – teszi hozzá egy másik szakember – „Magyarországon aligha lenne jól eladható egy termék, amely arra buzdít, hogy javak helyett adósságot hagyjunk szeretteinkre”.
Lényeges különbség az európai országok többsége és a magyar jelzálog-hitelezési gyakorlat között, hogy míg az előbbiek a hitelnyújtásnál az ingatlan piaci értékét – az adásvételi szerződésen szereplő vételárát – veszik alapul, addig nálunk a „hitelbiztosítéki értéket” figyelik. Ez utóbbi 10-15 százalékkal alacsonyabb, s azt a biztonságot nyújtja, hogy ha az ingatlanpiacon tartós értékcsökkenés áll be, a bank még kényszerértékesítés esetén is a pénzénél marad. A hitelbiztosítéki érték fogalmát a nyugat-európai országok többségében egyáltalán nem ismerik. (Igaz, náluk a szerződésben szereplő összeg valós, nálunk pedig ez nem mindig van így.) Sőt, a keményedő verseny nyomán egyre több jelzálogbanknál az ingatlan értékének 120 százalékában szabják meg a hitelplafont, mondván: ezzel a járulékos költségek és az új otthon berendezése is fedezhető. Hasonló megoldás itthoni bevezetésének többen már a gondolatát is veszélyesnek tartják, bár – állítja Nagy Gyula, a UniCredit Jelzálogbank vezérigazgatója – egyedileg már ma is előfordul az ingatlan hitelbiztosítéki értéke 100 százalékát kitevő hitelösszeg. Persze mindez tálalás kérdése is; ha a szocpol-támogatást és egy munkáltatói kölcsönt is beszámítunk, akkor akár üres zsebbel is belevághatunk a lakásvásárlásba.
Gyuris Dániel, az FHB Jelzálogbank vezérigazgatója is szkeptikus az új típusú termékek megjelenését illetően. Szerinte nagyobb a valószínűsége annak, hogy egyfajta másodlagos jelzáloghitel-piac alakul ki. Ez alapján egyre gyakoribb lesz, hogy egy átlagos – ma legfeljebb 15-18 éves – futamidő alatt ugyanaz a hitel – ami sokszor nem is lakáshitel – akár háromszor is bankot vált. Az újabb, és a verseny szorításában talán kedvezőbbé váló kondíciók megjelenése egyre inkább abba az irányba nyomja majd az adósokat, hogy finanszírozót váltsanak, s meglévő hosszú lejáratú hiteleiket egy másik bankéval váltsák ki. Ehhez persze a tranzakciós költségek csökkenésére is szükség lenne. „Ma még sajnos az a jellemző, hogy az emberek beleülnek egy hitelbe, s akkor sem mozdulnak, ha megérné váltani” – állítja Bánfai Gergely, a Central European Credit Zrt. jelzáloghitel-nyújtó cég ügyvezetője. A bankok pedig adminisztratív módszerekkel megpróbálják röghöz kötni az adóst, s igen magas – általában 4, de néha 8 százalékos – előtörlesztési díjjal büntetik a hűtleneket.
BORULÁSVESZÉLY. A magyarországi szakemberek egyelőre igen kockázatosnak ítélik meg azt a Hollandiában nemrég bevezetett összetett terméket is, amely egyetlen sokváltozós kombinált konstrukcióba gyűjti össze az ügyfél megtakarításait, különböző befektetéseit, életbiztosításait és jelzáloghitelét. A bonyolult, adókedvezménnyel is megspékelt befektetési konstrukció végül „önjáróvá” válik, s jó esetben bőven fedezi a jelzáloghitelek törlesztő részleteit. A jól kitalált modell azonban könnyen borulhat, ha a befektetési alapok nem hoznak olyan jól, netán tőkevesztés is történik – hangzik a magyarországi szakemberek figyelmeztetése.