Vörösmarty tér. Mernek nagyot álmodni.
Heim Ernőnek, a hatvanas évek legendás városépítész-tervezőjének szállóigévé vált mondása szerint felesleges olyan közvéleménykutatást végezni, hogy ki milyen budapesti lakásba költözne, ha megtehetné. „Az emberek nagy többsége egyszerűen Vörösmarty téri nagy családi házat szeretne, lehetőleg szép panorámával” – hangzik az akkori bölcsesség.
Soha ne mondd, hogy soha, s lám, ezt az abszurdan hangzó régi álmot váltja valóra az ING Bank ingatlanfejlesztő cége. A Vörösmarty téren lebontott ORI székház helyére épülő iroda- és üzletház legfelső, 5. és 6. emeletére utánozhatatlan adottságú és persze elképesztő árú lakásokat terveznek. E kétszintes álomlakások egyenként 200-250 négyzetméteresek, minden elképzelhető luxussal felszereltek, áruk pedig négyzetméterenként több mint egymillió forint. Ez azonban nem akadályozta az értékesítésüket: mára az utolsó is elkelt közülük.
A LEGFELKAPOTTABB KÖRNYÉKEK BUDÁN, PESTEN ÉS AZ AGGLOMERÁCIÓBAN
A nagyításhoz
kattintson! A toplistákban szereplő ársávok tipikus kínálati négyzetméterárak többlakásos újépítésű társasházak esetén, azokból is a jobb (de nem a kiemel-kedő) adottságú lakásokra. Az árakat az épület elhelyezke-dése mellett főként a kivitelezés minősége befolyásolja. A kisebb lakásszámú ingatlanok jóval drágábbak. Az adott környéken a használt ingatlanok ára erősen eltérhet a feltüntetett, új lakásokéhoz képest.
LUXUS A VÁROS SZÍVÉBEN.
Változnak az idők. Miközben pár éve még Buda volt az egyértelmű sláger, mostanában ismét nem kínos lakóhelyként a pesti oldalt megjelölni, a tehetősebbek közül sokan költöznek a Duna bal partjára. Ma Pest belső városrészei óriási átalakuláson mennek keresztül: ha lassan is, de a nyugati nagyvárosok mintájára formálódik a city.A tehetősebb fiatal értelmiségi réteg, különösen az egyedülállók, szívesen költöznek az V. vagy a VI. kerületbe, a körút közelébe, vagy éppen a IX. kerület szebb részeire, hiszen a belvárosi nyüzsgés és adott esetben a munkahely is egyaránt közel. Új építésben jelenleg a legnagyobb különlegességeket e részek tetőtereinek beépítése kínálja. Az újonnan épülő lakások, társasházak gombamód szaporodnak ezekben a kerületekben, s a presztízs természetesen az új otthonok árában is tükröződik (lásd térképes összeállításunkat a lap 26-27. oldalán, vagy a fenti keretes anyagban).
Csúcskategóriák
LUXUSLAKÁS. E kategória nem helyhez kötött, akár egy nem túl népszerű külső fővárosi kerületben is kialakítható. Lényege, hogy az átlagosnál jóval nagyobb belső tere, vagy kisebb, de különleges belső kialakítása legyen. A lakás alapterülete legalább 70-90 négyzetméteres, elvárás a két fürdőszoba, a két hálószoba és a tágas nappali is. A luxushoz csak a legjobb minőségű burkolóanyagok használatosak és számos extra (konyhai, fürdőszobai csodamasinák sora) kényezteti a tulajdonost, akinek ingatlana összhatásában fényűző életmódot sugall.
PENTHOUSE LAKÁS. Az épületek legfelső szintjén elhelyezkedő, nagy területű, körpanorámás lakás, amelynek a falai a parádésabb panoráma érdekében gyakran üvegből készülnek. Nagyméretű teraszkaréj veszi körül, szerves kiegészítéseként a falak közötti térnek.
LOFTLAKÁS. Olyan hatalmas méretű és egyterű lakás, amelyet régi ipari csarnokokból, raktárakból vagy például malmokból alakítanak ki, és ahová az ipari liftek adott esetben a tulajdonos autóját és motorját is felszállítják. Sokáig a művészek privilégiuma volt, de a mai, luxus módon kialakított loft jobbára a másként gondolkodó, a szabadság után vágyó tehetősebb réteg lakhatási formája.
A legjobb lakóingatlan az, amely csendes, nyugodt, zöld környezetben van, de egyúttal a város minden fontos kényelme is karnyújtásnyira elérhető. Nem kell ahhoz különösebb ingatlanforgalmazói szakértelem, hogy belássuk: az efféle lakóhelyekből nagyon kevés van, ám a potenciális vevőkör óriási, még a tehetősebbek közt is versenyfutás van az igazi különlegességekért.
ÁTÉRTÉKELŐDŐBEN. A hivatalos adatokat és a piaci véleményeket összegyűjtve változó kép rajzolódik ki a legdivatosabb ingatlanokról. A korábban népszerű környékek, például a Rózsadomb vagy Zugló még ma is nagyon kedveltek, de „árfolyamuk” némileg csökkent. „A népszerűség ugyanis előbb-utóbb a zsúfoltság növekedésével is együtt jár. Ez pedig preferenciáik megváltoztatására ösztökéli a tehetősebb rétegeket, így újabb és újabb, kevéssé beépített felfedezetlen területek válnak felkapottá a fejlesztők körében is” – mutat rá az ingatlanpiaci körforgásra Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
„Kétféle ember van a fővárosban, az egyik, aki Budán lakik, a másik pedig, aki Budára akar költözni” – szól a régi mondás. Mint láttuk, ma már ez sem állja meg teljesen a helyét, ám a budai lakásoknak azért továbbra is nagy a respektjük, még ha a divatos lakóhelyek nem is feltétlenül ugyanazok, mint néhány évvel korábban. Soóki Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország Kft. ügyvezetője szerint az elmúlt két évtizedben jól megfigyelhető a város terjeszkedése, és ezzel együtt a presztízs környékek szétterülése. A klasszikus budai zöldövezeti elit környék ma már jóval kiterjedtebb, s nem csupán a Rózsadombtól Pasarétig terjed. Időközben a II. és a XII. kerület külső részei, az ezekkel határos XI. és III. kerületi hegyoldalak is felsorakoztak a presztízs zónák közé.
Miközben a tehetős szinglik persze szívesen költöznek a pesti oldalra, a családosok körében a budai zöldövezeti, kertes ingatlan továbbra is hódít. Ám a trend itt is változik. A régi sláger-városrészek hátrébb csúsztak a családosok rangsorában, a legdrágább budai részeken új, önálló családi házhoz évek óta szinte lehetetlen telket vásárolni. A hagyományos „hegyi” kerületekben lassan kitehető a megtelt tábla, a telkekhez 50-90 ezer forintos négyzetméteráron lehet hozzájutni, s csupán a terület 10 százaléka építhető be. Nagyon szerény tehát a kínálat, a szabad telkekre vagy bontandó házakra a százmilliós telekárakban gondolkodó társasházfejlesztőkkel kellene versenyeznie annak, aki a budai zöldövezetben szeretne új, saját kertes házat. Így a családdal költözők inkább a város határán kívülre, esetleg Buda külső részeire – vagy a pesti elegánsabb, sorházas-családiházas zöldövezetbe – szorulnak.
Menő motívumok
Hunyad-orom
lakókert.
Erős média-
jelenlét.PESTI TETŐKÖN. A pesti kerületek közül az V. és a VI. kerületben a Liszt Ferenc téren, az Andrássy út mellékutcáiban, a Bazilika környékén, továbbá a XIII. kerületi Szent István parkban, illetve új kedvencként a IX. kerületi Ráday utcában és környékén „menő” ingatlannal rendelkezni. Olyannal, amely a magasabb emeleteken helyezkedik el, penthouse jellegű, csendesebb és naposabb, és ahol a levegőt is kevésbé szennyezettnek mondják. Kelendő lenne a Vörösmarty tér és a Szabadság tér is, itt viszont nem nagyon vannak megszerezhető lakások. Egynéhány új persze épül, de azok igen drágán találnak gazdára. Jó hívószavak a legmagasabb luxus mellett a gyárépületekben, egykori malmokban létrehozott loftlakások, amelyeket hasonló elv alapján alakítottak ki, mint Bécsben a négy korábbi hatalmas gáztartályból átépített Gasometercity lakásait.
SZTÁROK SZOMSZÉDSÁGÁBAN. Volumen tekintetében ugyan nem a legnagyobb léptékű beruházás, de szintén a luxust keresők igényeit szolgálja ki – jelenleg is több „médiasztár” lakóhelye – a XII. kerületi Hunyad-orom Lakókert. A 68 lakásos társasház ingatlanjait 2001 második felében kezdték értékesíteni, ebből jelenleg 6-7 lakás vár még gazdára 500 ezer forintos négyzetméteráron. Botos Tibor vállalkozó, a lakókert tulajdonos-fejlesztője, aki a Dániel utca tetején lévő penthouse-lakást magának „utalta ki”, Budapest „legmenőbb ingatlanjának” éppen a sajátját tartja. Öröme persze nem teljes, hiszen, mint mondja, elfoglaltságai miatt még ideje sem volt beköltözni a kacsalábon forgó palota tetőlakásába. A 250-300 négyzetméteres lakásokhoz kártyás beléptető rendszer, 3,5 hektáros ősfákkal szegélyezett park, konditerem, biztonsági szolgálat, jakuzzi, uszoda, szauna, játszótér és ingyenesen használható belső telefonhálózat jár. Az alsóbb szintekre főleg vállalkozók érkeztek, akik jobbára nem egy összegben fizették ki a lakás árát, hanem éltek az Orbán-kormány idején igényelhető lakáshitel-konstrukcióval, s húsz évre 30 millió forintos államilag támogatott kölcsönhöz juthattak. Mióta azonban a jelenlegi kormány visszavett a kedvezményekből, rosszabbul fogy az effajta ingatlan. „Üzleti szempontból jobban megéri tömeget gyártani” – véli Botos, aki szerint a lakásvásárlók könnyen bevállalják a 30 milliós ingatlant, ennél a lélektani határnál azonban megtorpannak.
RÓZSADOMBi LUXUS. A tehetős yuppie-k lakóhelyének a sok vihart megélt Rózsadomb Hotelt átalakító ingatlanfejlesztés ígérkezik – igazítja el lapunkat egy ingatlanpiaci szakértő, amikor a felől puhatolózunk, merre orientálódik ma az önmagát trendinek gondoló harmincas korosztály a lakóhelyválasztás tekintetében. Úgy tudni, ez a luxusingatlan-fejlesztés a továbbiakban sem lesz zökkenőmentes. A befektetőknek sikerült „elintézniük”, hogy a robosztus épületre még egy szintet ráhúzhassanak, amivel veszélyeztetik a környéken lakók panorámáját. Bizonyára nem örül a fejlesztésnek a kicsivel feljebb ingatlant tulajdonló Várszegi Gábor, a Fotex-birodalom tulajdonosa sem, aki eddig örökpanorámásnak hitte házát, azaz vélhetően nincs feldobva attól, hogy ezt az állapotot most valaki megszüntetni igyekszik. A viszontagságok ellenére a beruházó luxuskörülményeket kínál: 800 ezer forinttól induló négyzetméterárért cserébe nem csupán portaszolgálatot és átriumos belsőkertet ígér – mint rendesen -, hanem high-tech kialakítású, anyaghasználat tekintetében választékos, intelligens otthonokat, ahol a lakások beléptető rendszerei ujjlenyomatra nyílnak, illetve a lakóközösség wellness részlegeiben működő medencéket a Lukács gyógyfürdőből felvezetett termálvízzel töltik fel.
A Marina part
látványterve.
A lakva
nyaralás
érzése.A DUNA VONZÁSÁBAN. Kurrens az úgynevezett „pesti első sor” is, a Demján Sándor cégének beruházásában épülő, közvetlenül a folyó partján elterülő Duna-Pest Rezidencia, illetve divatosnak mondják a Duna Plaza mögötti részen készülő Marina Partot, az egykori Mahart telep helyén. Nem csak a beruházás volumene miatt – 2009-ig 3500 lakás épül fel 300-550 ezer forintos négyzetméteráron -, hanem, mert egy új életminőség kialakítása is zajlik, ahol a kivitelező a lakva nyaralás érzést próbálja felerősíteni. Elsősorban azzal, hogy kellemes Duna-parti miliőt próbál teremteni, egyfajta várost a városban, új utakkal, infrastruktúrával, éttermekkel, üzletekkel, kávéházakkal, vízitaxival, jachtkikötővel. Az újonnan megálmodott komplexum 30-140 négyzetméteres, egybenyitható lakásainak mindegyike teraszos, amelyekről 90 százalékban a Dunára és a Hajógyári-szigetre nyílik kilátás. Aradi Ferenc, az Autoholding értékesítési igazgatója szerint sokan újlipótvárosi lakásukat cserélik le erre, hogy pár száz méterrel közelebb kerüljenek a Dunához.
A legfelkapottabb agglomerációs települések között a szakértők Solymárt, Nagykovácsit és Budakeszit említik, s az utóbbi három-négy évben Üröm is felzárkózni látszik a legdrágábbak közé. Az is igaz persze, hogy a hosszan tartó népszerűség árnyoldalait ezek is megsínylették. Nem arról van szó, hogy e környékek nívója csökkenne, de Nagykovácsiban már évek óta stagnálnak az ingatlanárak, s nem annyira népszerű már Solymár és Budakeszi sem.
A KÖZLEKEDÉSI TÉNYEZŐ. A magasba szökő és tartósan magas árak mellett főként a közlekedési káosszal magyarázható, hogy mind kevesebben vágynak e településekre, s a fővárosba visszatelepülők legtöbbje innen érkezik. Ezek az egykor kis települések ugyanis a mai napig kétszer egysávos országutakkal kapcsolódnak a városhoz, ahol egy átlagos hétköznap egy-másfél órát is ácsoroghatnak a dugóban a fővárosi munkahelyükre igyekvők. Ezen településekre ráadásul nincs kötöttpályás tömegközlekedés.
A csúcsforgalom miatt az elmúlt években gyorsan és látványosan értékelődtek fel azok az agglomerációs környékek, amelyek kötöttpályás járművekkel, HÉV-vel és a (ma még) fejletlen elővárosi vasúttal jól megközelíthetők. Éppen e szempont miatt éli reneszánszát például Szentendre hangulatos belvárosa. Itt az új építésű lakások 350-400 ezer forintos négyzetméterárért kelletik magukat, erősen közelítve a budapesti presztízsárakat.
Az agglomeráció a pozitív példák ellenére veszített népszerűségéből, de ez csupán annyit jelent, hogy az anyagi szempon-
tokkal is magyarázható kiköltözési hullám lecsendesült. Tény, hogy nagyarányú visszatelepülésről sincs szó, a visszaköltözők még nem alkotnak népmozgalmat – vélik a megkérdezett szakértők. Az agglomerációba vándorlás viszont jócskán visszaesett, mert a támogatott hitelek feltételeinek szigorítása, a hitelmaximum leszállítása más szegmensek felé terelte a keresletet. Részben éppen a hiteltámogatási rendszer volt egyébként az, amely 2000 után átmenetileg újra beindította a kiköltözési hullámot. Majd a hitelplafon leszállítása után egy tehetősebb család nem házépítésbe fogott, hanem inkább egy városi kislakás megvételében gondolkodott, hiszen annak az ára még belefért a támogatási határba.
Egy adott környék népszerűsége mindezek ellenére erősen szubjektív. A legtöbben – bár szavak szintjén vágynak például Budára vagy a főváros körüli településekre – praktikus okokból sokszor mégis a szülők, barátok, ismerősök közelében keresnek otthont, még akkor is, ha egyébként egy nívósabb környéken is megengedhetnének maguknak egy új lakást.