Drámai áremelkedés zajlott le az elmúlt néhány évben a magyarországi telekpiacon. Egyes területek ma akár három-négyszer annyit érnek, mint 1997-98-ban. Miklósné Virág Anikó, a Real Immobilia cégvezetője szerint például egy zuglói 300 négyszögöles telket, amely négy éve még 6,5 millió forintot ért, ma 20 millió forint körüli áron lehetne értékesíteni a szabadpiacon.
Az áremelkedés legfőbb oka az ingatlanpiac általános fellendülése mellett az új építésű lakások iránt megnövekedett, államilag is gerjesztett kereslet volt. Mivel a kamattámogatással felvehető hitelek az új lakásokra vonatkoznak, ezeket pedig üres területekre lehet csak felépíteni (kivéve a tetőtér-beépítést és az új szintek felhúzását), a kereslet igen jelentős növekedése megmutatkozott a telkek árában.
A Gyetvai Fivérek Rt. igazgatójának, Gyetvai Gézának az volt a tapasztalata, hogy a jó helyen lévő, eleve drágább telkek ára emelkedett a legjobban, mivel ezekre a területekre koncentrálódott a befektetési céllal vásárló külföldiek érdeklődése is. Az árfelhajtás ezeken a területeken volt a legerősebb mind az eladói, mind a vevői oldalról.
A rendszerváltást követő több éves újlakáshiány miatt a közeljövőben mindenképpen a lakásépítések további felgyorsulása várható. Ez pedig alátámasztja azt, hogy árcsökkenésre középtávon nem szabad számítani.
Gerő András, az Új Otthon Centrum igazgatója elsősorban a társasházak építésére alkalmas telkeknél vár további 10-15 százalékos emelkedést rövid távon. Az egyedi családi házakra ma még gyéren van fizetőképes kereslet, így a beruházók is a társasházépítésre fognak összpontosítani. Az igazgató szerint azonban elképzelhető egyes, a korábbi divat által égbe emelt helyeken kisebb árcsökkenés, az erős kereslet miatt azonban ezeken a területeken is inkább a stagnálás lesz jellemző.
A mai telekárakban igen nagy szórás tapasztalható. Miklósné Virág Erika szerint a legdrágább telkek Budapest XII. kerületében vannak: az L6-os övezetben például 280 ezer forintba kerül egy négyszögöl. A rendkívüli módon megemelkedett árak sok esetben azt eredményezik, hogy a telek megvásárlása többet emészt fel, mint a rá építhető ingatlan teljes költsége.
Takácsné Szilasi Rea, a Polar-Immo Ingatlanfejlesztési és Forgalmazó Kft. ügyvezető igazgatója szerint az ingatlanfejlesztők számára némi enyhülést hozott, hogy Budapesten, a belváros több részén, például a VI.-VII.-IX. kerületben új fejleszthető területek alakultak ki a rehabilitációs programoknak köszönhetően. Így még mindig található akár a belvárosban, akár Budán, akár a külső kerületekben olyan terület vagy foghíjtelek, amely alkalmas lehet az építkezésre. Természetesen ezek a telkek csak a társas- és irodaház-építők számára hasznosíthatók gazdaságosan, hiszen a kiemelten frekventált területeken az árak a több százmilliós tartományban mozognak.
Mindezen okoknál fogva egyre többen döntenek úgy, hogy a főváros agglomerációs övezetében található települések valamelyikén vásárolnak telket, ahol még jóval kedvezőbb feltételekkel lehet ilyet venni – mondta Kerényi Gyula, az Immo-Rohr beruházási igazgatója. A szakértő szerint a legnépszerűbb települések főként a budai oldalon találhatók. Ilyen Diósd, Budakeszi, Budaörs, Zsámbék, Pilisvörösvár.
Tekintve, hogy Nyugat-Európában a kertvárosi lakóövezetek mind a nagyvárosok agglomerációiban fejlődtek ki, sőt sok helyen a fejlődés során be is olvadtak a nagyvárosba, nagy esély van arra, hogy ez a tendencia nálunk is tapasztalható lesz, és ezek a területek jelentős ingatlanár-emelkedés előtt állnak. Ezt a véleményt Gyetvai Géza is osztja, ő azt jósolja, hogy az agglomerációban további 50 százalékos árnövekedés is elképzelhető.
Gerő Andás szerint a külső kerületek (III., XXII. kerület) jó vételi lehetőséget jelenthetnek, de a vásárlóknak fel kell készülniük arra, hogy a problémák egy részére nem egyhamar születik megoldás. Az infrastruktúra hiánya és az átminősítések bizonytalansága mellett a telkek geológiai adottságai is komoly figyelmet igényelnek (például: felszínmozgásveszély). Befektetési céllal azonban mindenképpen csak a 30 kilométeres vonzáskörzeten belüli területeket ajánlja a szakértő.
A telekvásárlással kapcsolatos legtöbb vesződséggel a bürokratikus és jogi problémák megoldása jár. Miről van szó? A szakértők szerint meglehetősen sok dologról.
Gerő András szerint igen gyakran okoz gondot a zavaros tulajdoni lap: elintézetlen ezer éves széljegyek, perfeljegyzés, terhek letörlése. Ennél már csak az osztatlan közös tulajdon okoz több galibát, tette hozzá Takácsné Szilasi Rea. Ezeknél az összes tulajdonos egyöntetű beleegyezése kell a munkálatok elkezdéséhez, ennek megszerzése heteket vehet igénybe.
Konfliktusok forrása lehet a telekhatár pontatlan kijelölése.
Az is sok vitára ad okot, hogy a telek vásárlásakor a vevő nem győződik meg jó előre a majdani beépíthetőség valós lehetőségeiről, hanem hisz az eladó állításainak, s emiatt aztán esetleg nem tudja valóra váltani eredeti elképzeléseit. Sokszor okoz kellemetlenséget a közművek kialakítása és a kialakításukhoz szükséges engedélyek megszerzése.
Az építkezés megkezdése előtt be kell szerezni a felépítmény későbbi funkciójával kapcsolatos valamennyi hivatalos és egyéb engedélyt. Ki kell deríteni az önkormányzatnál, hogy mi építhető a telekre és mi nem. Építési korlátozások vonatkoznak például a párkánymagasságra, telekhatártól való távolságra. Emellett minden információt ellenőrizni kell, ami az üzemeltetéssel kapcsolatban szóba jöhet és később kellemetlen meglepetés okozója lehet.
A vásárlók az alkudozás és bürokráciával való küszködés közben el is feledkeznek arról, hogy a legfontosabb tényezővel még nem foglalkoztak: azzal, hogy milyen emberi környezet fogja körülvenni őket a következő évek, évtizedek során. A szakmabeliek úgy vélik, a rossz szomszédság kivédésére nincsenek aranyszabályok – viszont a legjobb szomszédságot is könnyen elronthatja a tolerancia és az intelligencia hiánya.
Arra viszont mindenképpen szakítanunk kell időt még a vásárlás előtt, hogy majdani szomszédainkat megkérdezzük a telek hátrányairól – figyelmeztet Miklósné Virág Anikó. Tudnunk kell arról, ha a szomszédok állatokat tartanak, vagy ha valamilyen hangos (szagos) ipari létesítmény van a környéken, mert később ez nagyon zavaróvá válhat.