Csak aki semmilyen más módon nem tudta előteremteni a szükséges pénzt, annak volt érdemes egy-két évvel ezelőtt hitelt felvennie lakásvásárláshoz, és az is minden bizonnyal rossz szájízzel tette ezt, hiszen 2000-ig a kamatok irreálisan magasak voltak, akár az állampapírhozamokhoz, akár az inflációhoz képest. Általában több mint 10 százalékponttal haladták meg az inflációt, ami hosszú futamidejű hiteleknél indokolatlanul sok.
Alig több mint egy év alatt azonban nagyot fordult a világ kereke. A támogatott hitelek megjelenése nemcsak azt jelenti, hogy sokan gondolhatnak olyan ingatlan megvásárlására, mely eddig legfeljebb álmaikban szerepelhetett, hanem azt is, hogy érdemes sokszor annak is lakáshitelt felvennie, akinek bőven lenne elég készpénze.
A bankok sorra-rendre hirdetik saját lakáshiteleiket, de mielőtt valaki az összeset áttanulmányozná, jó tudnia: meglehetősen könnyű három kategóriába sorolni ezeket. Az első körbe a kiegészítő kamattámogatású hitelek tartoznak, a másodikba a kamattámogatású jelzáloghitelek, míg a harmadik csoportba tartozó piaci, azaz államilag nem támogatott hitelek ennél is valamivel többe kerülnek, igaz ezek a legrugalmasabb konstrukciók.
A három kategória egyébként sorrendet is jelent, azaz messze az első, a kiemelt állami kamattámogatású hitel a legolcsóbb, ennél lényegesen drágább az úgynevezett forrásoldalon támogatott hitel, míg a harmadik csoportot, a piaci hiteleket lényegében nem is érdemes összehasonlítani az előbbiekkel.
Nézzük egy gyors példán, hogy mekkora a különbség: ha valaki 10 millió forintos kiemelt állami kamattámogatású hitelt vesz fel 15 éves futamidőre, akkor a fizetendő törlesztőrészlet 95 ezer 430 forint. Hasonló törlesztőrészlethez, alig több mint 7,5 millió forint összegű forrásoldali támogatású hitel tartozik, míg a piaci hitelből alig 6 millió forintnyi összegért kell fizetni ugyanennyit.
Persze a kiegészítő támogatású hitel, annak ellenére sem mindenkinek jelenthet megoldást, hogy messze a legkedvezőbb konstrukció. Ezt ugyanis csak új lakás vagy ház építéséhez, illetve megvásárlásához lehet igénybe venni. Feltétel ezen kívül, hogy a hitelt felvevő házaspárnak vagy egyedülálló szülőnek legyen gyermeke. További feltétel, hogy a telekár nélkül számított építési költség vagy vételár ne haladja meg a 30 millió forintot. Fontos azonban tudni, hogy az ingatlant el lehet adni a kölcsönszerződés lejárta előtt is, a szerződés ettől függetlenül fennmarad.
A hitel futamideje legfeljebb 35 év, de a támogatás ebből csak 10 évig él, és azt jelenti: a hitel kamata kezelési költséggel együtt sem haladhatja meg a 8 százalékot ebben a periódusban. A tizedik évet követően úgynevezett piaci kamatozásúvá alakul át a hitel, kamata a bázisnak választott egy-, illetve ötéves futamidejű állampapírok referenciahozamához van kötve, annál legfeljebb négy százalékponttal kell többet fizetni.
Persze minden elemző véleménye az, hogy lényegesen csökkennek Magyarországon a következő 10 évben az állampapírhozamok, de nem árt azért tudni, hogy a mostani helyzet alapján egyéves kamatperiódus esetén közel 15, míg ötéves kamatperiódus esetén 13,4 százalékos lenne a fizetendő kamat. Ehhez kell még hozzáadni a kezelési költséget.
Éppen ez az oka egyébként annak, hogy a törlesztőrészletekben komoly különbség mutatkozik, noha a legtöbb ilyen konstrukciót kínáló pénzintézet 8 százalékos díjat – kamat és kezelési költség – számít fel. A bankok ugyanis igen eltérő állampapírhozamokat feltételeznek hosszú távon, az induló törlesztőrészletek meghatározásánál pedig ezek a különbségek felnagyítódnak.
Ebből persze egyértelmű: leginkább 10 éves futamidőre érdemes felvenni a kiemelt támogatású hitelt, hiszen így lehet hozzájutni a maximális kedvezményhez. Igaz, ilyenkor a törlesztés is lényegesen magasabb, az OTP kiegészítő kamattámogatású hitele esetében például 10 millió forint felvétele 10 évre 121 ezer forintnyi havi terhet jelent, 15 évre már csak 95 ezret, 20 évre pedig 83 ezret.
Sokan nem tudják vállalni a magas törlesztőrészletet, azt azonban nekik is érdemes figyelembe venniük, hogy a leghosszabb futamidőket választva már alig valamivel kisebb a havi összeg, mint a kissé rövidebb periódus esetében. Emiatt nem érdemes 15 (esetleg 20) évnél hosszabb futamidőre gondolni.
A bankok többsége komolyan veszi a jövedelemigazolások kérését, legtöbbjük úgy számol: a havi törlesztőrészlet nem lehet több, mint a család nettó jövedelmének harmada. Sok bank azonban magasabb eladósodottsági szintet is megenged, igaz, csak abban az esetben, ha a hitelfelvevő nettó jövedelme lényegesen magasabb, mint az átlag. Az MKB Banknál például, ha a hitelfelvevő és adóstársa nettó jövedelme 200 ezer forint alatt van, akkor 30 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, ha 200-300 ezer forint között, akkor 40, efölött pedig 50.
A bankok egyre-másra lazítanak, a korábban általános 30 százalékos eladósodottsági mértékhez képest, de legmesszebb az OTP ment el. Mint Oszlányi Zsolt az OTP Bank ügyvezető igazgatója a FigyelőTrend kérdésére elmondta: március elsejétől már csak egyszerűsített jövedelemvizsgálatot végeznek a kiegészítő állami támogatású hitelek esetében. Ennek lényege, hogy csak legalább három hónapos munkaviszonyt kell igazolnia az ügyfélnek, illetve azt hogy jövedelme eléri a minimálbért. Célunk ezzel nem a „könnyítés” volt mondja Oszlányi, egyértelműen a realitásokhoz akartunk alkalmazkodni. A lényeg ugyanis, hogy az ügyfél mérlegelje, mekkora összegű hitelt, illetve törlesztőrészletet tud vállalni.
A kiemelt támogatású hitel összege legfeljebb 10 millió forint lehet, de alsó határt is meghatároz a legtöbb pénzintézet. A szabályok szerint a pénzintézetek nem számolhatnak fel 8 százaléknál magasabb kamatot (a kezelési költséggel együtt) az első 10 évben. Ez a gyakorlatban azt jelenti: többségük a kezelési költséggel együtt éppen 8 százalékot kér. Ennél lényegesen olcsóbban csak az FHB kínálja hiteleit. Az évente fizetendő kezelési költség azonban néhány banknál limitált, az OTP-nél például egy százalékot számítanak fel, de évente legfeljebb 60 ezer forintot. Ez a maximális 10 millió forintos hitelösszeget alapul véve évi 40 ezer forintos megtakarítást jelent.
A pénzintézetek a kamaton és a kezelési költségen felül jellemzően még két címen kérnek pénzt: hiteligénylési, illetve szerződéskötési díjat. A hiteligénylési díjakban nagy különbség nincs – ezek összege jellemzően 5 és 10 ezer forint között mozog, és a hiteligénylés benyújtásakor kell fizetni – ezt tehát nem is érdemes figyelembe venni az egyes banki ajánlatok összehasonlításakor. A szerződéskötési díj már érdekesebb. Van olyan pénzintézet, mely a teljes hitelösszeg egy százalékát felszámítja ezen a címen. Néhányuk meghatároz felső limitet, és van olyan is, amely egyáltalán nem kér szerződéskötési díjat.
A második fajta hitelkonstrukció, az úgynevezett forrásoldali támogatású jelzáloghitel. Az államilag támogatott jelzáloghitelezés tavaly februárban startolt, de az indulás meglehetősen döcögősre sikeredett, így nem véletlen, hogy idén február elsejétől lényeges változásokra került sor. Míg idáig az állam 3 százalékos kamattámogatást nyújtott öt éven át a lakást vásárló állampolgároknak, addig ekkortól az állami támogatás 10 éves időtartamra szól. Mértéke az első öt évben 4,5 százalékra emelkedett, azt követően pedig a kormányrendelet szerint úgy kell meghatározni a támogatás mértékét, hogy a hitelfelvevő terhe ne emelkedjék. Szintén fontos és a piaci versenyt elősegítő intézkedés, hogy döntöttek arról is: ezentúl megszűnik az FHB (Földhitel- és Jelzálogbank) állami monopóliuma, azaz más jelzálogbankoknál is igényelhető majd az állami támogatás. A piac domináns szereplője, az OTP Bank jelenleg vizsgálja egy saját jelzálogbank alapításának lehetőségét. A legfontosabb számunkra is az – mondta Oszlányi Zsolt a FigyelőTrend kérdésére -, hogy minél kedvezőbb kamatozású hiteleket nyújtsunk, ennek pedig egy jelzálogbank alapítása jó eszköze lehet.
Közvetlen támogatások?A lakásvásárlás előtti számolgatásnál fontos az állami támogatásokat is figyelembe venni. Ezek közül a két legfontosabb a lakásépítési támogatás és az adó-visszatérítési támogatás. Mindkét esetben feltétel, hogy a támogatást csak egyszer lehet igénybe venni és csak akkor, ha a méltányolható lakásigény mértékének megfelelő lakást épít vagy vásárol az igénybe vevő. Szintén szükséges feltétel az is, hogy a támogatást igénylőnek, házastársának, kiskorú gyermekének, illetve vele együtt költőző házastársának ne legyen lakástulajdona, illetve használati joga vagy bérleti jogviszonya (ez alól csak néhány kivételt sorol fel a jogszabály, lásd 12/2001 kormányrendelet). Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy akinek van lakástulajdona, az nem vehet fel közvetlen támogatást, támogatott hitelhez azonban hozzájuthat.
A közvetlen támogatások közül a legfontosabb a lakásépítési (vásárlási) kedvezmény, mely csak új lakás esetében vehető igénybe. A kedvezmény összege gyermekenként 200 ezer forint, de a második és a harmadik gyermek esetén 1 millió forint, illetve más eltartott családtag esetében 30 ezer forint. (Szintén igényelhető a lakásépítési kedvezmény fele abban az esetben, ha valaki lakását legalább egy lakószobával bővíti, de a tetőtér-beépítés esetén csak a legalább három gyermekesek élhetnek e kedvezménnyel.) Két gyermek esetén ez 1,2, míg három gyermek esetén 2,2 millió forintot jelent.
Szintén csak új lakás vásárlásához, illetve építéséhez lehet igénybe venni az adó-visszatérítési támogatást. A támogatás legfeljebb 400 ezer forintnyi összeg lehet, és az áfa 60 százalékát lehet így visszaigényelni.
Ezen kívül az adott önkormányzat is adhat akár kamatmentes kölcsönt, akár pedig vissza nem térítendő támogatást.
A hitelek aktuális kamata nemcsak az állami támogatástól függ, hanem a kötvénypiac tendenciáitól is, hiszen a konstrukció lényege, hogy a jelzálogbank jelzálogleveleket dob piacra, és ezek hozama alapján határozza meg a hitelkamatokat. Április elején egyébként még mindig csak az FHB támogatott jelzáloghitelei voltak elérhetők, a többi bank egyelőre tervezte saját jelzálogbank indítását. Az aktuális kamat egyéves kamatrögzítést választva 12,8 míg ötéves kamatperiódus esetén 10,9 százalék volt ekkor.
Ez első ránézésre ugyan nem sokkal haladja meg a kiemelt állami támogatású hitelek kamatát, csakhogy ebben az esetben ehhez még hozzá kell számítani a kezelési költséget. Ez jellemzően másfél százalékra rúg, így a 8 százalékos kiemel állami támogatású hitel kamatánál legalább 4 százalékponttal többet kell fizetni ebben a körben. A jelzáloghitel nagy előnye, hogy használt lakás vásárlásához is igénybe lehet venni, mindössze az a feltétel, hogy az államilag meghatározott méltányolható lakásigényt ne lépje túl az ügyfél. Ugyancsak ez a fajta hitel ajánlható lakás felújításához is. (A bővítés esetén szintén felvehető a kiemelt támogatású hitel, ha nem egyszerűen tetőtér-beépítésről van szó.)
A jelzáloghitelből kiugrani meglehetősen nehéz, előtörlesztésre ugyan van mód, de csak a fennálló hiteltartozás legfeljebb 30 százaléka törleszthető évente, és az is csak meglehetősen borsos, az előtörlesztett összeg 2 százalékára rúgó díjtöbblet befizetésével. Nagy előnye viszont ennek a fajta hitelnek, hogy nincs 30 milliós határ. Tehát drágább ingatlan építéséhez, illetve vásárlásához is lehet támogatott hitelt felvenni, és a hitelösszeg is jóval magasabb, legfeljebb 30 millió forint lehet.
A meglehetősen nehézkes előtörlesztés miatt azonban azoknak, akiknek kifejezetten rövid távra van szükségük hitelre lakásvásárláshoz, mindenképpen érdemes a bankok piaci hiteleit is tanulmányozniuk. A kamatok jelenleg 14,5-19 százalék között szóródnak, és érdekesség, hogy a lakáshitelezésben is piacvezető, nagy fiókhálózatot működtető OTP Bank kínálja az egyik legalacsonyabb kamatot, március elsejétől ugyanis csak 16 százalékot számít fel. A piaci alapú hiteleink igen keresettek, a tavaly folyósított hitelállomány több mint fele esett erer a szegmensre, mondta Oszlányi Zsolt a FigyelőTrend kérdésére.