Új vagy használt lakás? Sokan teszik fel a kérdést, és látva az árak 20-25 százalékos különbségét, rögtön döntenek is: a használt lakást választják. Pedig az új lakás mellett nemcsak az szól, hogy azt addig senki sem lakta, és beosztását, elrendezését a leendô lakó saját maga alakíthatja ki, hanem az is, hogy olyan kedvezményeket, olcsóbb hitelt lehet a vásárláshoz igényelni, amit a használt lakásokhoz nem.
Tegyük fel, hogy a Nagy család egy használt 70 négyzetméteres II. kerületi zöldövezeti lakást vesz 24 millió forintért, míg a Friss család egy hasonló adottságú, hasonló helyen fekvô új lakást, melyet 30 millió forintért kínálnak.
A használt lakást vásárlónak jellemzôen mélyen a zsebébe kell nyúlnia a beköltözés elôtt. Részben azért, hogy saját ízlésének, elvárásainak megfelelôvé tegye az új otthont, részben pedig ilyen esetekben érdemes az addig elhanyagolt felújításokat, korszerûsítéseket is elvégezni. Ezek a mai árak mellett legalább egymillió, de nagyobb beavatkozást feltételezve, inkább kétmillió forintba kerülnek. A Nagy család esetében számoljunk ennek középértékével, 1,5 millió forinttal.
Egy másik fontos különbség az illetékfizetés. Az idei évtôl ugyanis az új lakást vásárlók, ha vállalkozótól veszik meg a lakást, és annak értéke nem több, mint 30 millió forint, illetékmentességet élveznek, hasonlóan azokhoz, akik saját maguk építik otthonukat. (Nekik egyébként korábban sem kellett illetéket fizetniük.) A használt lakást vásárlóknak 4 millió forintos értékig 2, az efölötti részre 6 százalékos illetéket kell fizetniük, kivéve az úgynevezett cserét pótló vétel esetét. (Ennek lényege, hogy ha valaki a lakásvásárlás elôtti egy évben adta el ingatlanát, akkor csak a vételi és az eladási ár különbözete után kell megfizetnie az illetéket.)
Ha feltételezzük, hogy a Nagy családnak egy 10 millió forintot érô ingatlana volt, melyet a vásárlás elôtti egy évben adott el, akkor a különbözet (25-10 millió), azaz 15 millió forint után kell megfizetnie az illetéket. Ez összesen 740 ezer forint (négymillió forintig 80 ezer, a maradék 11 millió forintra 660 ezer forint).
Nézzük, hogy mi következik ebbôl! A Friss családnak nem kell felújításra, korszerûsítésre költenie, és illetékfizetés nélkül megússza a dolgot, hiszen új lakást vásárolt. Így nekik 30 millió forintba kerül a lakás. Ezzel szemben a Kovács családnak a 24 millió forintot tetézi még 1,5 millió forint lakásfelújítási költség és 740 ezer forint illetékfizetés. Azaz 26 millió 240 ezer forintnál tartanak. Így a különbség már csak 3 millió 760 ezer forint.
Az új lakások építését, illetve vásárlását emellett még két módon preferálja a jelenlegi szabályozás. Az egyik az, hogy legfeljebb 400 ezer forintnyi összeg visszaigényelhetô a lakás áfájából. A másik fontos kedvezmény az úgynevezett szocpol, mely a gyerekek száma után jár, és csak új lakás vásárlása, illetve építése esetén vehetô fel. Ennek összege az elsô gyerek után 200 ezer forint, a második és harmadik gyerek után fejenként egy-egy millió forint, míg minden további gyermek esetén gyerekenként 200-200 ezer forint.
Mivel a Friss családban két gyermek van, ôk 1,2 millió forint szocpolra jogosultak. Így a fent szereplô 3 millió 760 ezer forintnyi különbség 1,6 millió forinttal csökken, azaz 2 millió 160 ezer forint marad.
Tegyük fel, hogy mind a Friss, mind pedig a Nagy család a vételár jelentôs részét hitelbôl akarja finanszírozni, hiszen nincs elég készpénze, és mindkét család havi nettó jövedelme 200 ezer forint. A Friss család, miután két gyermekük van, és új lakást vesznek, melynek értéke nem több mint 30 millió forint, jogosult a kiemelt támogatású, kezelési költséggel együtt legfeljebb 8 százalékos kamatozású hitelre. Ôk felvesznek 10 millió forintot 15 éves futamidôre, és havonta 85 ezer forint törlesztôrészletet fizetnek.
Ezzel szemben a Kovács család csak úgynevezett forrásoldali támogatású jelzáloghitelt vehet fel, melynek kamata jelenleg 10,8 százalék az ötéves kamatperiódust választva. Ôk hasonló 87 ezer forintos havi törlesztôrészletet vállalnak 15 éves futamidôre, ily módon azonban csak mintegy 7 millió forint hitelt kapnak. A havonta fizetendô kamat és törlesztôrészlet mindkét család esetében ugyanannyi (eltekintve most attól, hogy az ötödik év után a jelzáloghitel kamata is lényegesen csökkenhet, ha addig az állampapír-piaci hozamok is esnek), de a Friss család 3 millió forinttal több pénzhez jutott.
Ez utóbbi tényezôt is bekalkulálva a két lakás közti különbség nemcsak eltûnik, hanem az új lakás 840 ezer forinttal kevesebbe is kerül, mint a használt. A sok egyéb, nem vagy nehezen számszerûsíthetô tényezôt is figyelembe véve a példában szereplô családok közül egyértelmûen a Friss család választotta a gazdaságosabb megoldást.
Persze nem minden esetben érdemes új lakást venni, és ahány család, annyiféleképpen kell számolni. Fontos tudni például, hogy szocpolt és áfakedvezményt csak az vehet igénybe, akinek (a vele együtt költözôket is beleszámítva) nincs a tulajdonában lakóingatlan. Figyelembe kell venni azt is, hogy az új lakások esetében az illetékmentességet csak akkor lehet igénybe venni, ha a lakás értéke nem haladja meg a 30 millió forintot.