Kiss úr soha életében nem vacakolt számlákkal. Ilyet nem kért senkitől, és főként nem őrzött meg. 1997-ben azonban vett egy lakást 6 millió forintért, felújította, majd 1999-ben a lakáspiaci boom után eladta 12 millió forintért. Elégedetten dörzsölte a markát, hiszen nyert 6 millió forintot.
Elégedettsége egészen addig tartott, amíg könyvelője a következő évi adóbevallás elkészítése előtt nem figyelmeztette: a 6 millió forintos nyereség után 1,2 millió forint személyi jövedelemadót kell befizetnie.
Ha muszáj, hát muszáj – mondta Kiss, de amikor a könyvelővel együtt kiszámolták, hogy ennek a negyedét meg lehetett volna spórolni, Kiss elgondolkodott. Talán mégis érdemes lett volna vacakolni a számlákkal.
Az ingatlan átruházásából származó jövedelem ugyanis fő szabályként elkülönítetten adózik a többi jövedelemtől, és az adó mértéke 20 százalék. A bevételből azonban le lehet vonni nemcsak a megszerzésre fordított összeget, hanem a megszerzéssel kapcsolatos más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat és az átruházással kapcsolatos kiadásokat. Nézzük Kiss úr példáján, hogy mennyit tudott volna az adóból lecsípni.
Az ingatlan megvásárlásakor egy ingatlanforgalmazó irodát bízott meg, és ki is fizette a 3 százalékos jutalékot. Ez 180 ezer forint volt. Ezenkívül a vételt követően bevezette a lakásba a gázt 930 ezer forintért. 1999-ben, amikor úgy döntött, hogy eladja a lakást, saját maga kezdte intézni az ügyet, el is költött hirdetésekre 30 ezer forintot, de amikor nem sikerült az általa elvárt áron vevőt találnia, mégis megbízott egy ingatlanforgalmazó ügynökséget, amely talált is vevőt 12 millió forintért. A jutalék, hasonlóan a vételhez, 3 százalék volt, így ez 360 ezer forintba került Kissnek.
A 12 millió forintos bevételből így nemcsak a 6 millió forintos vételárat vonhatta volna le, hanem a 1,5 millió forint igazolt költséget is. Azaz nem 1,2 millió forintnyi személyi jövedelemadót kellett volna fizetnie, hanem csak 900 ezret.
A magánszemélyeknek érdemes tisztában lenniük azzal is, hogy az ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját az adóbevallásban kell megállapítaniuk, és a személyi jövedelemadó bevallás benyújtására előírt határidőig (azaz a jelenlegi szabályok szerint március 20-áig) megfizetniük. (Kivételt ez alól csak az egyéni vállalkozók képeznek, nekik február 15-e a határidő.) Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy aki 2000-ben adta el ingatlanát, annak 2001. március 20-áig kellett befizetnie az adót.
A megszerzés időpontjának az a nap számít, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtották, ezt pedig a szerződés megkötése után 30 napon belül meg kell tenni. Így decemberi eladás esetén elvileg van mód arra, hogy ne a márciusi adóbevalláskor, hanem csak egy évvel később adózzon a magánszemély.
Az ingatlanadózásnál a legfontosabb kedvezmény az úgynevezett lakásszerzési kedvezmény. A magánszemélynek nem kell adót fizetnie az ingatlaneladásból származó jövedelem azon része után – illetve azt visszaigényelheti -, melyből saját maga vagy közeli hozzátartozója részére lakást vásárol. (Hasonló elbírálás alá esik a lakás használati, haszonélvezeti jogának megszerzése, a lakásbérleti jog megvásárlása, illetve lakótelek vétele, ha azon meghatározott időn belül lakást épít a magánszemély.)
Lakásszerzési kedvezményt azonban csak akkor lehet igénybe venni, ha az új ingatlan megvásárlására a jövedelem megszerzését (azaz a másik lakás eladását) megelőző hat hónapon és az azt követő 48 hónapon belül sor kerül. De: ha valaki adott évben, mondjuk 2000. novemberében eladta ingatlanát, és 2001. márciusáig nem vett másikat, akkor attól függetlenül, hogy szándékában áll-e vásárolni, a 2000. évről szóló bevallás benyújtásának határidejéig meg kell fizetnie a 20 százalékos adót, a lakásszerzési kedvezményt csak a vételt követően igényelheti vissza. Fizetési halasztást elvileg lehet ugyan kérni az APEH-től, de igazgatósága válogatja, hogy milyen esélyei vannak a kedvező elbírálásnak.
A szabályozás egyáltalán nem számol az inflációval, hiszen gyakorlatilag megadóztatja azt a részt is, mely nem reálhozam, csak a fogyasztói árváltozásokat követő áremelkedés. Ennek kiküszöbölésére vezették be néhány évvel ezelőtt azt a szabályt, hogy ha az ingatlant a megszerzés évét követő öt éven túl adja el a magánszemély, akkor a jövedelmet évente 10 százalékkal csökkenteni lehet.
Például, ha valaki 1993-ban vett egy ingatlant, és azt 2001-ben adja el, akkor a szerzést követő nyolcadik évben került sor az eladásra, tehát a jövedelmet annak 30 százalékával kell csökkenteni. Ez értelemszerűen azt is jelenti, hogy a 15 év után eladott ingatlan esetében nem keletkezik adófizetési kötelezettség.
Bár kisebb jelentőségűek, de meg kell említeni a lakáscélú kedvezményeket is. Ezek egyik fajtája a pénzintézetekkel kötött lakáscélú megtakarításokhoz kapcsolódik, legfeljebb 60 ezer forintnyi összegű adóévi megtakarítás 20 százalékával lehet csökkenteni a fizetendő személyi jövedelemadót. Szintén preferálja a szabályozás a lakáshiteleket, ugyanis az adott adóévben a tőke és kamattörlesztésre fordított összeg 20 százalékával, de az adósként szereplő magánszemélyek esetében együttesen legfeljebb évi 35 ezer forinttal csökkenteni lehet a fizetendő adót.
Az adózáson kívül zsebbe vágó kérdés az illetékfizetésé is. Az illeték kulcsa lakásvásárlás esetében jóval kedvezőbb, mint más ingatlannál, hiszen 4 millió forintos határig csak 2, az efölötti részre 6 százalékos illetéket kell fizetni, míg nem lakás esetén 10 százalék az illeték mértéke. Speciális elbírálás alá esik az építési telek: ha valaki ilyet vásárol, nem kell illetéket fizetnie abban az esetben, ha 4 éven belül beépíti.
Sok kicsi sokra megyAz ingatlan-átruházásból származó jövedelem magánszemélyek estében elkülönítetten adózik a többi jövedelemtől, és az adó mértéke 20 százalék.
A bevételből nemcsak a megszerzésre fordított összeget, hanem a megszerzéssel kapcsolatos más kiadásokat is le lehet vonni.
Nem kell az adót megfizetni azon jövedelem után, melyből a magánszemély saját maga vagy
közeli hozzátartozója részére lakást vásárol.
Ha az ingatlant a szerzés után több mint öt évvel adja el valaki, akkor a jövedelmet évente 10 százalékkal csökkentheti.
Az illetékfizetéssel kapcsolatban két fontos kedvezményről érdemes tudnia mindenkinek. Az első és szélesebb kört érintő szabály ezek közül az úgynevezett cserét pótló vétel. Ennek lényege, hogy ha valaki eladta lakását, de egy éven belül újat vásárolt, akkor nem az új lakás vételára, hanem csak a különbözet után kell megfizetnie az illetéket.
Például, ha valaki 10 millió forintért adta el ingatlanát 1997-ben és csak 2000-ben vett újat 20 millió forintért, akkor a 20 millió forint után 1 millió 40 ezer forint illetéket kell fizetnie (4 millió forintig 2 százalékot, azaz 80 ezer forintot, a 16 millió forintos összegre 6 százalékot, azaz 960 ezer forintot). Ezzel szemben, ha a vételre egy éven belül sor került volna, akkor csak a 10 millió forintos különbözet után kellene illetéket fizetnie, ami 440 ezer forint lenne.
Fontos, az idei évtől életbe lépett új szabály ezenkívül, hogy új lakás megvásárlása illetékmentes abban az esetben, ha vételára nem éri el a 30 millió forintot. Az a szabály nem változott, hogy ha a magánszemély saját maga építteti fel lakását vagy házát, szintén nem kell illetéket fizetnie.