A középiskolai matematikai tanulmányok egyik legizgalmasabb része az a szöveges feladat, amikor egy látszólag komplikált meséből ki kell hámozni, hogy hány éves is az a bizonyos kapitány. Nos, a lakástakarék-pénztárak esetében a feladat meglehetősen egyszerű. A megtakarító négy évig havi rendszerességgel befizet, arra kap egy jelképes kamatot, amelyet az állam támogatással kiegészít. A negyedik év végén ennek az összegnek közel a dupláját veheti fel és fordíthatja lakására, majd újabb öt évig – szintén havi rendszerességgel – a fennmaradó részt törlesztenie kell. Amennyit a megtakarító megfizet, annyit kap kézhez. Az első négy évben pénzét a lakástakarék-pénztár használja, a következő öt évben pedig ő maga, így a pénz felhasználásával nem kilenc, hanem csak négy évet kell várnia.
A lehetőségeket felismerve – jórészt német know-how-t használva – külföldi és magyar pénzintézetek három lakástakarék-pénztárat hoztak létre hazánkban. Konstrukcióik nem térnek el egymástól lényegesen, hiszen az általános szerződési feltételeket szabályozó, 47/1997. számú kormányrendelet meglehetősen szűkre szabta a pénztárak mozgásterét. A lakástakarékok vezető emberei nyilatkozataikban kiemelték: remélik, hogy az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelet néhány év alatt megtapasztalja ezen újfajta pénzügyi intézmények működésének törvényszerűségeit, és lazít a gyeplőn – akkor talán szélesíthető lesz a termékek palettája is. Egyelőre azonban a pénztárak olyan módozatokat határozhattak meg, amelyek a minimális értékszám, a betét és a lakáskölcsön kamatfeltételei, valamint a törlesztőrészlet mértéke alapján különbözhetnek egymástól. Az általános szerződési feltételekben olyan módozatokat lehetett felsorolni, amelyek tartósan biztosítják, hogy az úgynevezett kollektív teljesítménymutató elérje az 1,0-es értéket. Ez azt jelenti, hogy a pénztár által a megtakarítónak nyújtott szolgáltatás összegének legalább meg kell egyeznie az ügyfél által teljesített befizetés összegével. Az úgynevezett egyéni teljesítménymutató értékének alsó határát 0,8-as, a felsőt pedig 1,0-es értékkel határozták meg. Ennek az a jelentősége, hogy a megtakarítók egymás rovására ne juthassanak előnyökhöz. A harmadik feltétel pedig az, hogy a lakáskölcsön aránya nem haladhatja meg a szerződéses összeg felét.
A pénztári formát a hosszú távú, rendszeres megtakarítások segítése és támogatása érdekében találták ki, alacsony kamatozású hitellehetőséggel. Ehhez képest a konstrukciók megalkotásakor az OTP Ltp előállt a bank által nyújtott azonnali hitellehetőséggel. Ennek indokaként Csepi Lajos elnök elmondta: a Szonda Ipsos által végzett felmérés szerint a családok jelentős hányada négy évnél hamarabb szeretne pénzhez jutni. Igaz ugyan, hogy ez a lehetőség még köszönő viszonyban sincs a lakástakarék-pénztár eredeti koncepciójával, de a hazai sajátos igényeknek megfelelően valamilyen formában mindhárom pénztárnál létezik. A Fundamenta és a Lakáskassza vezetői ezt szükséges rossznak tartják, hiszen a magas kamatot így is meg kell fizetni, de belátják, hogy a piacon nincs elérhető kamatozású hitel.
A három piaci szereplő közül a Fundamenta Magyar-Német Lakás-takarékpénztár Rt.-t 1,6 milliárd forint tőkével a németországi Bausparkasse Schwabish Hall AG (BSH) és a Magyar Takarékszövetkezeti Bank hozta létre (a német félnek 86 százalékos, a magyarnak 14 százalékos a tulajdonosi részesedése). Mint azt Bártfai Béla, a társaság elnöke elmondta, az eddig eltelt időszakban több, mint 12 ezer szerződést kötöttek, a szerződések együttes összege pedig meghaladja a 11 milliárd forintot. Az átlagos szerződéses összeg 900 ezer és egymillió forint között van – a fővárosban jellemzően magasabbak az értékek, és az ügyfelek főként felújításban gondolkodnak. A társaságnál az év végéig 100-150 ezer ügyféllel számolnak.
A Fundamenta három futamidőre kínál módozatokat, 7-7 féle választható havi megtakarítási összeggel. A rövid futamidejű, az állami támogatást maximálisan kihasználó módozatok közül náluk a legalacsonyabb a szerződéses összeg és a felvehető hitel. A hitel és a megtakarítás aránya 80,54 százalék, a hitel és a szerződéses összegé pedig 44,61 százalék. A pénztár szakemberei szerint az ügyfelek számára nem a szerződéses összeg nagysága a meghatározó, hiszen lehetőség van ennek növelésére, vagy akár csökkentésére is. Az alacsonyabb összegek abból is adódnak, hogy a Fundamentánál 2 hónappal kevesebb ideig kell az ügyfélnek befizetést teljesítenie, mint a másik két pénztárnál, így az összes ügyfélbefizetés is itt a legkisebb. A pénztárak által felszámított díjakat összehasonlítva kiderül, hogy itt a legalacsonyabb a számlanyitási díj. A hitel kezelési költsége ugyancsak náluk a legkisebb – a másik két pénztárnál jellemző 1 százaléknak csupán a fele.
A Fundamenta által kínált előhitelt a takarékszövetkezetek nyújtják, piaci kamatozással. A kölcsön nagysága a Fundamentánál kötött szerződés összeg fele. A takarékszövetkezet az 51 hónapra eső 17 százalékos kamatot a szerződéses összegből előre levonja – törlesztéskor tehát ezt már nem kell megfizetni, csak a 17 százalék és a 27 százalékos piaci kamat közötti különbözetet. Miután a takarékszövetkezet elvégezte a hitelvizsgálatot, az ügyfél hozzájuthat a hitelhez, amelynek kamatkülönbözetét folyamatosan törleszti, és közben rendszeresen fizeti a Fundamentához a megtakarítás öszszegét. A hitel tőkerészét 51 hónap múlva a pénztártól felvett szerződéses összeggel váltja ki, ezzel megszűnik a takarékszövetkezeti tartozás, s ezt követően csak a pénztári hitelt kell törleszteni, 6 százalékos kamattal.
A Lakáskassza egymilliárd forintos jegyzett tőkéjét az alapítók ugyanennyi tőketartalékkal is megtoldották. A részvényesek között a Providencia Biztosító Rt. 22, a Postabank és a Creditanstalt 21-21, a Wüstenrot 15, az Erste Allgemeine Generali (Wien) 10, a Generali Biztosító 5, a Volksbank pedig 6 százalékot birtokol. Gergely Károlytól, a Lakáskassza vezetőjétől megtudtuk, hogy eddig 7-8 ezer szerződést kötöttek – ez megfelel a várakozásuknak, sőt inkább felülmúlja azt. A Lakáskassza eredeti konstrukciójában 60 százalék hitel és 40 százalék megtakarítás szerepelt, amit a kormányrendelet életbelépését követően módosítani kellett. Gergely Róbert szerint az eredeti koncepció mellett is garantálható lett volna a biztonságos működés és a megbízható kifizetés. Az öt különböző futamidejű konstrukciót igyekeztek úgy kialakítani, hogy az ügyfélnek a törlesztési szakaszban se kelljen lényegesen többet fizetnie, mint a megtakarításkor.
A kiragadott példa adatait összehasonlítva: a szerződéses összeg, a havi befizetés és az összes megtakarítás is a Lakáskassza esetében a legnagyobb. A felvehető hitel és az összes törlesztés nagysága pedig az OTP Ltp után a második. A hitel és a megtakarítás aránya 90 százalék, a hitel és a szerződéses összeg aránya pedig 47,4 százalékos. A Lakáskassza dolgozik a legnagyobb számlanyitási díjjal, de az első szerződésmódosítást térítésmentesen végzi, sőt az első hitelévben nem számít fel kezelési költséget sem. A Lakáskassza megtakarítási szerződésére építve – igény szerint – a Postabank nyújt azonnali hitelt, 27 százalékos éves kamattal. Az ügyfél tehát a teljes szerződéses összeghez hozzájuthat, még a megtakarítási szakasz kezdetén. Az első négy évben a banknak fizetett kamat mellett a pénztárnak is fizetni kell a megtakarítás összegét, ezt követően a szerződéses összeg kiváltja a banki hitel tőketartozását. További öt évig pedig már csak a törlesztőrészletet kell teljesíteni a pénztárnak.
Az OTP Bank egymilliárd forint tőkével hozta létre lakástakarék-pénztárát, amely csak néhány hete kezdte meg tényleges működését. Mint azt Csepi Lajos elmondta, a számítógépes rendszerből még nem lehet naprakészen nyomon követni a megkötött szerződések számát, de az ügyintézőktől kapott információk szerint jelenleg 6-9 ezer szerződéssel rendelkeznek és az idén összesen 80-100 ezer ügyfélre számítanak. Nekik is változtatni kellett az eredeti konstrukción, hiszen a jogszabály szerint a számlanyitási költséget egy összegben kell kifizetni. Csepi hangsúlyozta: konstrukcióik lényegesen különböznek a másik két pénztárétól, hiszen náluk az anyagi terhek a futamidő végére koncentrálódnak. Ez pedig azt jelenti, hogy jelenértéken számítva itt kell a legkevesebbet teljesíteni. Az OTP Ltp összesen tízféle szerződést kínál – attól függően, hogy az ügyfél meddig és mennyit tud megtakarítani, illetve havonta, vagy negyedévente kíván-e fizetni. Az összehasonlításhoz kiragadott konstrukció esetében az összes törlesztés és a felvehető hitel összege az OTP Ltp-nél a legnagyobb, igaz, a törlesztési idő náluk jóval rövidebb, mint a másik két esetben. A hitel és a megtakarítás aránya 99,86, a hitel és a szerződéses összeg aránya pedig 49,97 százalékos.
Az OTP Bank a lakástakarék-pénztárral megkötött szerződés fedezete mellett nyújt hitelt az igénylőknek, amely után sem törlesztést, sem kamatot nem kell fizetni, csak a szerződésben rögzített összeget. A bank ugyanis az összeget diszkontálja a 27 százalékos piaci kamatlábbal, és csupán ezt fizeti ki a megtakarítónak. A lakástakarék-pénztár hitelének kiutalásakor a fennálló tartozást automatikusan kiváltja a szerződéses összeggel, és a továbbiakban csak a pénztári, 6 százalékos kamatozású hitelt kell törleszteni.