Az ingatlanlízing előnyei:
• Az önerő az ingatlanhitelekhez képest kisebb, vagy akár egyáltalán nem szükséges.
• Eszközfedetezű hitelforma, amely nem rontja a cég hitelképességét, likviditását, nem terheli kölcsönkeretét.
• A hitelnél egyszerűbb, gyorsabb adós- és ingatlanminősítés.
• A cég kész ingatlanhoz jut, nem kell alaptevékenysége rovására ingatlanfejlesztésre koncentrálnia.
• Általában nem kell többletfedezet, a fő fedezet maga az ingatlan.
• Egyes finanszírozóknál hosszú távú, akár 20 éves futamidő.
• Lízingtípustól függően a lízingdíj kamatrésze, az amortizáció csökkentheti a társasági adóalapot, vagy operatív lízingnél a bérleti díj teljes egészében költségként elszámolható.
• A lízingcégek ingatlanfejlesztési, tanácsadási, biztosítási és egyéb kiegészítő szolgáltatásokat kínálnak.
Az ingatlanlízing hátrányai:
• A zárt végű pénzügyi lízingnél a teljes vételár áfája a futamidő elején fizetendő, operatív lízingnél a bérleti díj áfaköteles, utóbbinál a tulajdonjog átszállása nem szavatolt.
• Az átírási illetékek drágítják a finanszírozási konstrukciót.
• Az alacsonyabb önerő miatt nagyobb a finanszírozó kockázata, ezért 1–1,5 százalékkal magasabb az ügyleti kamat, mint egy bankhitelnél.
Vissza és operatívan
Az operatív lízinget (tartós bérletet) a piaci szakértők szerint egymilliárd forintot meghaladó értékű ingatlannál érdemes alkalmazni.
Itt a finanszírozó marad a lízingtárgy tulajdonosa, ő aktiválja könyveiben és (gyorsított) értékcsökkentési leírást alkalmazhat.
A bérbevevő bérleti díjat fizet, amelynek nettó része költségként leírható, áfája visszaigényelhető.
A futamidő végén a lízingcég az ingatlant másnak értékesítheti. Visszlízing esetén a korábban az ügyfélcég által birtokolt ingatlan a finanszírozó tulajdonába kerül, s a vállalat visszalízingeli tőle. A lépésre akkor kerülhet sor, ha az ügyfélcég az épület időleges eladásával tőkét kíván szerezni, vagy javítani akar pénzügyi mutatóin.
Az ingatlanlízinggel foglalkozó finanszírozók csak az utóbbi években kezdtek nyitni a kis- és középvállalkozók (kkv) felé. A banki hitelek sokáig „agyonadminisztráltak” voltak, s a hitelintézetek nem is tudtak mit kezdeni azzal, hogy kizárólag a jelzálogfedezetet, nem pedig a cash-flow-t kellene figyelembe venni – indokolta az érdeklődés megugrását Varga Eszter, a tavaly ősszel startolt, s a CIB Bank ötmilliárdos refinanszírozási keretét is maga mögött tudó Central European Ingatlanhitel (CEC) Rt. vezérigazgatója.
A piac többi szereplőjénél különböző lízingtípusok léteznek, attól függően, hogy a futamidő végén az ingatlan az ügyfél tulajdonába kerül-e, az ő vagy a lízingbeadó könyveiben szerepel-e az épület, illetve ki milyen adót, illetéket, amortizációt számol el. A kkv-k leggyakrabban a zárt végű pénzügyi lízinget veszik igénybe, ahol az ingatlan az ő számviteli nyilvántartásukba kerül, ők írhatják le az értékcsökkenést, sőt költségként elszámolhatják a lízingdíjak kamatrészét is. Ráadásul a futamidő végén mindenképp az ingatlan birtokosává válnak.
A legkisebb cégekre fókuszáló, maximum 100 millió forintnyi finanszírozásra vállalkozó CEC akár 20 éves futamidőre szóló zárt végű pénzügyi lízinget kínál. A lízingcégek (is) önrészt várnak el az ügyféltől: a CEC által kért saját erő legalább 40 százalék – tehát az ingatlan teljes értéke mintegy 166 millió forint lehet –, de az ingatlan kategóriájától függően ettől plusz-mínusz 10 százalékkal el lehet térni. A tapasztalatok szerint az ügyfelek átlagosan 30–50 milliós finanszírozási összegre szerződnek, például éttermek vagy fodrászszalonok lízingeléséhez.
Az elsők között, jó két éve nyitott a kisvállalati ingatlanlízing irányába a HVB Leasing Rt., amely a 7–20 éves futamidőtől függően jelenleg legalább 100–200 millió forintnyi finanszírozási összegre szerződik, zárt és nyílt végű pénzügyi lízingkonstrukcióban egyaránt, nagyobb összegre operatív lízing is választható. Jól gazdálkodó cég esetében a finanszírozás akár az ingatlan 100 százaléka is lehet, nincs önerő – hangsúlyozta Magasházi Anikó, a lízingcég elnöke.
A CIB Ingatlanlízing Rt. tavaly nyár óta kínálja 10–250 millió forint közötti értékű ingatlanokra szóló, zárt végű pénzügyi lízingkonstrukcióját. A futamidő e kifejezetten kkv-k számára kifejlesztett terméknél 1–12 év, a CIB sztenderd esetben 10–40 százaléknyi önerőt vár el, az ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől, s funkciójától függően. A CIB-csoport – másokhoz hasonlóan – igény esetén 300 millió forintot meghaladó finanszírozási összegre és jellemzően 5–15 éves futamidőre is kínál nyílt és zárt végű pénzügyi lízinget, valamint operatív lízinget (tartós bérletet).
Adók, illetékek
A nyílt végű formánál a futamidő végén az ügyfél maga döntheti el, hogy ő vagy más vásárolja meg az utolsó részlet kifizetése után az addig lízingelt ingatlant. Miközben a zárt végű típusnál a lízingelő kkv-nek a futamidő elején meg kell fizetnie az épület nettó értékére jutó 20 százalékos általános forgalmi adót, a nyílt végűnél és a bérletnél az áfát csak fokozatosan, a lízingdíjak törlesztésekor, azok tőkerésze után kell leróni. Persze idővel a futamidő elején befizetett adót egy összegben vissza is fizeti az állam. Ez a tapasztalatok szerint azonban még a negyedéves áfabevalló cégek esetében is mintegy 6–8 hónapot vesz igénybe.
Amit a nyílt végű módozatnál megnyert az adóval az ügyfél, azt elveszíti másutt. Itt ugyanis a lízingcégnek 10 százaléknyi illetéket kell fizetnie az ingatlan megszerzéséért, s ugyanekkora az ügyfél terhe (utóbbit nem akkor kell lerónia, amikor végül ő válik tulajdonossá, hanem az ügyletet követően önadózóként, korábbi bevallását módosítva).
A zárt végű típusnál viszont a finanszírozót csak 2 százaléknyi kedvezményes illeték sújtja, ha 2 éven belül pénzügyi lízingben továbbadja az épület tulajdonjogát. Márpedig ha a lízingbeadó terhe kisebb, az nyilvánvalóan kissé lejjebb srófolja a lízingdíjat is (az ügyfélnek itt is 10 százaléknyi az illetékkel kell számolnia saját tulajdonszerzése fejében).
Az áfát persze a kkv-nek akkor is ki kellene fizetnie, ha adásvétellel szerezné meg az ingatlant. Az illetékfizetésért pedig bőven kárpótolhatja, hogy a lízingcégek a hitelező bankok által jellemzően elvárt 50 százaléknál jóval alacsonyabb önerőt írnak elő. A lízingnél ugyanis az ügyfélnek így több szabad, a továbbiakban fialtatható forrása marad – világít rá Pusztai László, a CIB ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője. Szükség esetén több piaci szereplő anyabankja áthidaló kölcsönt nyújt az áfafizetés fedezésére is.
Kinek, hol és miért?
Mivel a lízingelt épület a futamidő alatt végig a lízingcég tulajdonában marad, számára kisebb az ügyfél fizetésképtelenségének kockázata egy klasszikus hitelügylethez képest. Így a szerződéskötés előtti adósvizsgálat is egyszerűbb. A finanszírozók megnézik, hogy baj esetén az ingatlant mennyire könnyen lehet értékesíteni, s rossz fekvésűbe nemigen szállnak be. Nem számít likvidnek az olyan, speciális iparág igényeire kialakított épületek sem, amely iránt kis kör (az iparági riválisok) érdeklődne vevőként. Magát a kiszemelt ingatlant egyébként előzőleg zöldmezősen is felépíthetik vagy – és ez a gyakoribb – már meglévőként a finanszírozó az ügyfél megbízásából veheti meg lízingbeadás céljából.
A CEC egyedülálló a piacon azzal, hogy a szerződéskötéshez egyáltalán nem vizsgálja meg az ügyfélnek jelentkező cég pénzügyi jellemzőit. Kizárólag az ingatlan értékbecslését végeztetik el, 150–200 milliós épület esetében 100 ezer forint körüli díj fejében.
A CIB Ingatlanlízing górcső alá veszi az ügyfélnek jelentkező céget, amelynek egyebek közt nem lehet köztartozása vagy negatív saját tőkéje. Rosszabb cégadatok növelhetik az elvárt önerőt. Az eszközfedezet azért egy banki hitellel összevetve itt is magasabb súllyal szerepel a bírálatnál, fontos szempont például, hogy az általában 30–100 ezer forintért felértékelt ingatlan megyeszékhelyen vagy „kiemelt helyen” legyen. A folyamodó kkv-nek célszerű céges folyószámlát nyitnia a CIB Banknál. Az ingatlanátíráshoz az ügyfeleknek mindenütt akár százezres közjegyzői díjat is kell fizetniük, és sok helyütt (CIB, CEC) van körülbelül 1 százaléknyi szerződéskötési díj. Az esetleges előtörlesztés költsége 5 százalékra is rúghat (a CEC-nél ez az első évben legfeljebb 3,5 százalék, a továbbiakban fokozatosan 2 százalékra csökken.)
A HVB Leasingnél az akár 100 százalékos finanszírozásért cserébe a kisvállalatnak be kell mutatnia előző 3 évi mérlegét és eredménykutatását. A finanszírozó kíváncsi arra, hogy az ügyfél a tervezett ingatlan-beruházással milyen üzleti elképzeléseket valósít meg, s elvárja, hogy a kkv forgalma a beruházási volumennél (jóval) nagyobb legyen. Természetesen itt is szempont az ingatlan elhelyezkedése, jellege.
Döntés és kamatozás
Ha minden dokumentum megérkezett, a finanszírozásról szóló döntést a HVB Leasing 10 napon, a CIB Ingatlanlízing 5 napon belül ígéri. A lízingszerződés megkötéséhez vagy azt megelőzően egy alkalommal a vidéki kisvállalatok vezetőinek mindenképp személyesen is el kell menniük a finanszírozók budapesti központjába. Az igényléshez szükséges dokumentumok a CIB és a HVB bankfiókokban elérhetők (előbbi 3-4 megyéből álló régióhálózat kiépítését is tervezi).
A piaci szereplők a bírálat során azt is becsületesen megmondják, ha az ügyfélnek esetleg mégis a (bankcsoporton belülről előteremthető) hitel az előnyösebb. A CEC specialitása, hogy ilyen esetekben szívesen nyújt hitelt a kisvállalatnak a cégvezető(k) magáningatlanának terhére.
A lízingdíj változó kamatozású, a forint mellett általában külföldi deviza alapon is elérhető. A HVB Leasing és a CEC 6 havi, a CIB Ingatlanlízing 3 havi uniós (Euribor) vagy svájci frank bankközi kamatlábhoz viszonyítja kamatát, forint esetén ugyanilyen kamatperiódusokkal a budapesti bankközi kamatláb (Bubor) az irányadó. Ehhez további százalékok jönnek, de ezek mértékéről egyik piaci szereplő sem kívánt beszámolni. A HVB Leasingnél jellemzően 5–10 éves futamidőre létezik fix kamat is (a változónál 1-2 százalékkal drágábban), sőt a futamidő alatt egyszer a változó kamatozású konstrukció is ilyenné alakítható.
