Pénzügy
Nyíregyháza, 2017. június 14.
Épülő társasház a nyíregyházi Dózsa György utcában 2017. június 14-én. A városban dinamikusan növekszik az új lakások száma, 2015-ben 91 lakás, 2016-ban több mint négyszer annyi, 371 épült. Az idei év első öt hónapjában 325 lakásra adtak ki építési engedélyt, így várhatóan az év végére 600 új lakás építése kezdődik meg.
MTI Fotó: Balázs Attila

Így építsen házat a 10+10 millió forintos CSOK igénybevételével

24.hu
24.hu

2017. 07. 05. 13:46

A hírek szerint a CSOK-rendszer által nyújtott 10+10 millió forintos támogatás újra meghozta a családok építkezési kedvét. Ez korántsem olyan könnyű dolog, számos új kihívást hoz a munkálatok megszervezésétől és a pénzügyi háttér rendezéséig. A legjobb esetben az államtól kapott vissza nem térítendő támogatást, a kamatkedvezményes lakáshitelt, a piaci hitelt és az áfa-visszaigénylést is össze kell hangolni. A Bankmonitor.hu összeállítása bemutatja, hogy a gyakorlatban mire is számíthatunk a telekvásárlástól a beköltözésig.
Korábban a témában:

Egyre többen vágnak bele CSOK-kal is az építkezésbe, ezért érdemes képbe kerülni, miként is néz ki a gyakorlatban egy ilyen projekt megvalósítása. Példánkban egy 40 millió forintba kerülő építkezést néztünk meg. Az összegből 10 millió forint a telekvásárlásra, míg a maradék 30 millió forint a ház (kb. 130 nm) felépítésére megy el. A család mindehhez 13-15 millió forint önerővel rendelkezik. Lássuk az egész folyamatot lépéseiben.

Kihagyhatatlan a telekvásárlás

Logikus, hogy kell egy hely, ahol felépíthetjük a házat. De már ekkor egy fontos kérdésbe ütközünk, hogy vegyünk-e fel már itt lakáshitelt, vagy ezt önerőből finanszírozzuk. A példában szereplő helyzetben nem éri meg már itt elgondolkozni az adó-visszatérítésen, azt inkább majd később kell felhasználni. Az csak egyetlen alkalomra szól, az építkezés jóval nagyobb adóvonzattal bír, mint a telekvásárlás, így itt tudjuk maximalizálni a lehetőségeinket (5 millió forintról beszélünk).

Visszatérve a hitelhez, ha már ekkor a bankhoz fordulunk, akkor tudni kell, hogy elköteleződünk a későbbiekben is felé. Tudniillik a bank nemcsak a telekvásárlást fogja hitelezni, hanem utána az azon történő építkezést is. A gyakorlat alapján ritka, mint a fehér holló, hogy egy új bankot sikerüljön az építkezéshez találni.

Figyeljünk arra is, hogy a telekvásárlásra nem tudjuk felhasználni a CSOK-ot, mindössze piaci alapú hitelből tudjuk ezt megvalósítani. Az aktuális példánk szempontjából úgy alakult, hogy a 10 milliós telekre 8 milliót elköltünk az önerőnkből, a maradék 2 milliót pedig hitelként felvesszük. Időhúzás nem nagyon lesz, hiszen 2016-tól az építkezés megkezdését nem kötik építési engedélyhez. Csak bejelenti az építtető 15 nappal az építkezés megkezdése előtt a szándékát és kész.

Az alábbi kalkulátorral pillanatok alatt megtudhatja, hogy mekkora kedvezményre jogosult!

Jöjjön a többütemű építkezés

A jó hír az, hogy az építkezéshez már elérhető a CSOK 10+10 millió forintos konstrukció. Jelen esetben egy háromgyerekes – vagy három gyereket vállaló – családról lévén szó, nemcsak a 10 millió forintos vissza nem térítendő állami támogatást kapják meg, hanem a kedvezményes lakáshitelt is hozzá. Utóbbi az állami kamattámogatás miatt a futamidő egészére fix 3%, ami jelenleg a legjobb lakáshitel.

A szabály úgy szól, hogy az állami támogatást és a kedvezményes hitelt is csak szakaszosan utalja a bank, valamint minden esetben azonos összegben bocsátja csak rendelkezésünkre. Az építkezés szakaszait alapvetően az határozza meg, hogy miként is néz ki a hitel és az önerő aránya.

A kiinduláskor 13 millió forintos önerőt határoztunk meg. Ebből már elment 8 millió forint a telekre, így maradt 5 milliónk. Vagyis a 30 millió forintos építéshez ezt az 5 milliót használhatjuk fel. Másként fogalmazva az építési költségek 17%-át adja az önerő, a maradék 83%-ot a hitel. Az első kritikus pont az épület 17%-os készültségi szintje lesz, ami gyakorlatilag az alapozás befejezését jelenti.

Alapszabály, hogy a támogatott hitel és a CSOK folyósítása előtt a teljes önerőt el kell költeni, és ez most adott is lesz. A bank műszaki ellenőre kijön a helyszínre és igazolni fogja, hogy az alapozási munkálatok elkészültek és ehhez az összes rendelkezésre álló önerőt felhasználták.

Mivel mindent rendben találtak, a következő mérföldkőhöz szükséges összeget a bank folyósítja. A 70%-os készültségi szint eléréséhez 16 millió forintot kapunk. A 17%-ot már teljesítettük, ehhez 53% kell a 70%-hoz, vagyis a 30 millió forint szorozva az 53%-kal adja ki a 16 milliót. Ezen a ponton már a család élhet az áfa-visszaigényléssel. Ennek mértéke legfeljebb 5 millió forint és a készültségi szinttel párhuzamosan kapható meg. A részletes számok az alábbi táblázatban láthatók.

A bankkal való elszámolás következő pontja a 70%-nál van. Ettől eltérően több elszámolási szakaszt is megállapíthatnak a bankok, de a példában szereplő érték egy jellemző megvalósulási forma. A munkáltatok befejezéséhez további 9 millió forintra lesz szükség, azonban a banki gyakorlat szerint a külső finanszírozási igény 10%-át visszatartják.

A 30 millió forintba kerülő épületbe a család 5 milliót tesz be önerőként, vagyis 25 millió forint hitelből érkezik. Ennek a 10%-át, 2,5 millió forintot fog a bank visszatartani. Ezt akkor fogják csak felszabadítani és átutalni, ha a használatba vételi engedélyt bemutatjuk. Igen ám, de így 2,5 millió hiányozni fog, amit átmenetileg a családnak kell előteremtenie. Az átmenetileg nagyobb önerőt csak akkor tudjuk megspórolni, ha az építést végző vállalkozó tud várni 3-4 hetet a pénzére.

Mindent egybevéve kapunk egy 40 millió forint értékű családi házat, amiből

  • az önerő 13 millió (átmenetileg ez nő meg 2,5 millióval),
  • a felvett hitelek (telekre és építésre) összege 12 millió,
  • a 3 gyermek után járó CSOK 10 millió,
  • míg az áfa-visszaigénylésből 5 millió jön össze.

Valóban nagyon jól hangzik és működőképes is a korábbiakban felvázolt pénzügyi megoldás, de fontos tudni, hogy a lakáshitelből történő építkezés sokkal gondosabb előkészítést igényel, mint egy új lakás megvásárlása:

  • ha a telekvásárláshoz hitelt veszünk fel, akkor jellemzően az adott bankhoz kötjük magunkat,
  • az egyes bankok gyakorlata nagymértékben eltérhet egy adott építkezés hitelezhetőségének megítélését illetően és a szakaszos finanszírozás vonatkozásában is,
  • a banki kapcsolattartás lényegesen intenzívebb, az elvárt dokumentációs igény sokkal magasabb,
  • ha nem kalkulál az építkező a banki forrás utolsó 10%-ának visszatartásával (a használatba vételi engedélyig), komoly fizetési gondokkal nézhet szembe az utolsó hónapokban.

Az építkezés műfaja önmagában tartalmaz speciális kockázatokat, hiszen a kivitelezés során nem ritkán merülnek fel előre nem tervezett költségek. Ebből adódóan mindenkinek érdemes tartalékot képezni saját tervezett költségvetésében az összesített építési költség legalább 10%-ának erejéig.

vissza a címlapra

Kommentek

Legfrissebb videó mutasd mind

LISBON, PORTUGAL - MARCH 25: Head coach Bernd Storck of Hungary looks on during the 2018 FIFA World Cup Qualifying Group B match between Portugal and Hungary at Luz Stadium on March 25, 2017 in Lisbon, Portugal.  Rodrigo Cabrita / Anadolu Agency
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.