eladó ingatlan (eladó, ingatlan, )
Pénzügy

Az Airbnb üldözésével maguk alatt vágják a fát a társasházak lakói

24.hu
24.hu

2017. 05. 16. 13:20

Úgy tűnik, hogy mára kicsit megtorpantak a befektetők a belvárosban. Az egyik ok a társasházak ellenállása a rövid távú lakáskiadással szemben, a másik a még mindig jellemző túlárazottság. Pedig a szakértő szerint az utóbbit korrigálni kellene, hogy ismét nagyobb lendületet vegyen a belvárosi ingatlanpiac.
Korábban a témában:

A belső kerületekben a vásárlók 80 százaléka befektető, azonban az utóbbi időben kicsit alábbhagyott az eddigi lelkesedésük, most már
óvatosabban vásárolnak – hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője. Ennek több oka is van.

Kiszorul a rövid távú bérbeadás

A pesti belváros ingatlanpiacán befektetők elsősorban a rövid távú lakáskiadásban érdekeltek. Ez a tevékenység volt annyira nyereséges, hogy az elmúlt két évben a belső kerületekben tudtak a legnagyobb mértékben emelkedni az ingatlanárak. Ugyanakkor egyre több belvárosi társasházban szavazzák meg egyszerű többséggel a lakók azt, hogy rövid távú lakáskiadás céljára ne lehessen megvásárolni egy ingatlant az adott társasházban.

Mivel egyre több az ilyen társasház, a befektetőknek egyre nehezebb a helyzete. Előzetesen minden lakásvásárlás előtt tájékozódniuk kell, hogy vajon a lakók rábólintanak-e a vásárlásukra. Az ingatlanközvetítő szerint egy-egy ilyen szigorítással a lakóközösségek maguk alatt vágják a fát.

Öngólt rúgnak a lakástulajdonosok

Egy ilyen korlátozással ugyanis megnehezítik saját lakásuk eladását is, mivel a belső kerületek piaca túlnyomó részben befektetők célpontja, és nem azoké, akik ott szeretnének lakni. Tehát, ha néhány éven belül a tulajdonos eladná a lakását, akkor mindössze a vevők 20 százaléka marad meg számára, mint potenciális vásárló. Ez viszont azzal járhat, hogy az eladási árat is mérsékelniük kell. Schneider Zoltán szerint ezzel egy hatalmas öngólt rúgnak a lakástulajdonosok.

Tapasztalata szerint egyébként az is jellemző, hogy nagyon nehezen veszik tudomásul az eladók, hogy már elmúltak azok az
idők, amikor túlárazva is lehetett értékesíteni a belvárosi ingatlanokat az erős keresleti piac miatt. Jelenleg majdnem mindenki nagyon drágán, túlárazva szeretné eladni a lakását, pedig úgy néz ki, hogy az eddigi keresleti piac egyre inkább kínálati piaccá alakul.

Ez a vonat már elment

Akadnak persze olyan eladók is, akik már felismerték, hogy megváltozott a piac, így csökkentik az árakat. Ugyanakkor a többségre még mindig az jellemző, hogy elképzelnek egy árat, mert hallják valahonnan, hogy egy adott árért valakinek, valahol sikerült eladni a lakását, és ők is megpróbálják azért az összegért értékesíteni.

Abban reménykednek, hogy majd jön a “gazdag, külföldi vásárló, aki nem néz semmit”, csak drágán megveszi az ingatlanját.

A szakértő szerint ezzel az elképzeléssel csak két gond van.

  • A külföldi befektetők nem így gondolkodnak, hanem megtérülésre vonatkozó számításokat vesznek figyelembe.
  • A tulajdonosok számára “ez a vonat már elment”, hiszen megváltozott a piaci helyzet.

Ezért úgy véli, ideje lenne felismerniük, hogy nem lesz vevő a túlárazott ingatlanaikra.

Átfordulunk kínálati piacra, nőnek az alkuk

A külföldi befektetőkre semmiképpen sem szabad alapozniuk az eladóknak, mivel csak azt a lakást veszik meg, mely adott időtávon megfelelő megtérülést hoz számukra. Ráadásul – talán az előbbi miatt is – sokkal keményebben alkudnak, mint a lakáscélra ingatlant kereső vevők.

Az alku mértéke egyébként is egyre inkább nő, ahogy átfordulunk a kínálati piacra. Márpedig az, hogy ez megtörténik, egyértelműen érződik az elmúlt három hónapban a belvárosban – jegyezte meg Schneider Zoltán. Azok az ajánlatok, melyek most érkeznek az eladó
ingatlanokra, lényegesen alacsonyabbak, mint amit a tulajdonosok elképzelnek. Az más kérdés, hogy ebbe belemennek-e az eladók és lesz-e belőle adásvétel. Az azonban biztos, hogy egyre többen, egyre merészebben, akár 10-15 százalékkal alacsonyabb vételárat ajánlva
alkudnak.

Hol járnak most az árak?

Mint az ingatlanos cég első negyedéves piaci riportjából is kiderül, az V. kerületben a használt lakásoknál 780-830 ezer forintos kínálati árak jellemzőek, a VI. kerületben 500-630 ezer, míg a VII-ben 440-580 ezer forintos árak. Ha a kerületen belüli egyes városrészeket tekintjük, akkor ahogy haladunk kifelé, úgy csökkennek az árak: tehát, amíg Lipótvárosban 827 ezres kínálat négyzetméterárakkal találkozhatunk, addig Külső-Erzsébetvárosban már csak 438 ezres árakkal.

Schneider Zoltán szerint azonban nem sok értelme van a belvárosban átlagokról beszélni, hiszen nem árulnak el semmit arról, hogy egy adott lakást a kerület egy adott pontján vagy társasházában mennyiért lehet eladni. Óriási különbségek vannak utcákon, vagy akár házakon belül is a lakásárak között – hangsúlyozta a szakértő. Elég csak arra gondolni, milyen markáns árbeli különbség mutatkozik például egy Keleti Pályaudvar melletti, Hernád utcában található lakás, vagy egy bulinegyed közepén lévő, a Király utca sarkán található ingatlan ára között. Pedig mind a kettő VII. kerületben van.

A lényeg szerinte inkább az, hogy a belső kerületekben egy fél éve már stagnálnak az értékesítési árak, sőt bizonyos szegmensekben csökkenéssel is lehet találkozni. És várhatóan ez a folyamat a továbbiakban is jellemző marad, ami azt jelenti, hogy most már nem lehet eladni mindent, bármi áron. Schneider Zoltán szerint, ha a tulajdonosok is végre belátják ezt, és reális árakon kínálják a lakásaikat, akkor ismét nagyobb pezsgés alakulhat ki a pesti belváros ingatlanpiacán.

vissza a címlapra

Kommentek

Legfrissebb videó mutasd mind

Swedish director Ruben Ostlund delivers a speech on stage after he was awarded with the Palme d'Or for the film 'The Square' on May 28, 2017 during the closing ceremony of the 70th edition of the Cannes Film Festival in Cannes, southern France.  / AFP PHOTO / Alberto PIZZOLI
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.