Pénzügy

Alaposan bekavarhat a CSOK a lakáspiacon

24.hu
24.hu

2016. 02. 02. 09:15

Budapest ingatlanpiaca a tavalyi fellendülés nagy nyertese. Nemcsak a forgalom nőtt meredeken, de az árak is elérték a válság kitörésekor jellemző szintet, ráadásul a harmadik negyedévben országosan jelentkező árcsökkenés sem érintette. Az év vége azonban a Balla Ingatlanirodák szerint itt is változást hozott, míg a 2016-os évet már a 10+10 millió forintos CSOK határozhatja meg.

A tavalyi év harmadik negyedévében, azaz a július-szeptember közötti időszakban még csak igen csekély nyomait láthattuk az ingatlanpiac lassulásának – ez derült ki a KSH minap közzétett adataiból. Az első három negyedévben összesen 17 százalékkal nőtt a lakáseladások száma.

Ugyanakkor országos szinten az árak már ekkor kismértékű csökkenésbe kezdtek. Budapesten ezzel szemben teljesen derült maradt az ég, hiszen még a harmadik negyedév sem állította meg az erőteljes áremelkedést. Nem véletlen, hogy a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői az irracionális árak megjelenését emlegették ezekben a hónapokban.

Országos szinten ereszkedő árak

Miközben az első három negyedévben a tiszta árnövekedés – azaz, hogy mennyivel kerültek volna többe a lakások, ha ebben az évben is ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban – a 10,7 százalékot is elérte az előző év árszintjéhez képest, addig a harmadik negyedéves tiszta árindex már kismértékű, 0,4 százalékos ereszkedést mutatott az első negyedév 4,3, majd a második negyedév 4,6 százalékos drágulása után.

Mivel azonban a valóságban az emberek nem a tiszta árindexszel találkoznak lakásvásárláskor, így érdemes megjegyezni, hogy a ténylegesen eladott használt lakások átlagára ennél kisebb mértékben, 7,5 százalékkal emelkedett az év első kilenc hónapjában – fejti ki az ingatlaniroda elemzésében.

Az új építésű lakások piacán ugyan enyhébb, 6,6 százalékos volt a tiszta árnövekedés az első három negyedévben, ennek ellenére az árak itt már elérték a 2008-as szintet. A használt lakások ára viszont ettől még messze volt: a 2008-as szinttől még 3,8 százalékkal maradt el, viszont Budapest esetében már sikerült beállítani a válság előtti árszintet.

Az átlaglakás 11 millióba került

A tavalyi év első kilenc hónapjában a használt lakások átlagos ára 11,1 millió forintot tett ki, ami 800 ezer forinttal magasabb, mint a 2014-es szint. Ugyanakkor Budapesten az eladott használt lakások átlagára 1,8 millió forinttal nőtt, így itt egy használt lakás átlagára elérte a 16,3 millió forintot.

Az átlagot Budapest húzta fel 11,1 millióra, hiszen még a megyeszékhelyeken is csak 10,1 millió forintba került egy lakás, nem
beszélve a városok 9,2 milliós és a községek 6,1 milliós átlagáráról. És az utóbbiban benne vannak az agglomerációs települések magasabb árai is, melyek nélkül az átlagár mindössze 4,2 millió forint volt. Vagyis átlagosan ennyibe kerül egy lakás egy vidéki községben.

Ami mindenképpen kiemelendő, hogy míg Budapesten az átlagár a III. negyedévben már meghaladta a 2008-as, azaz a válság kitörésekor jellemző árszintet, addig a többi településen még a 2010-est sem sikerült elérni.

Ami talán még többet mond a lakáseladóknak, hogy az átlagos négyzetméterár 240 ezerről 278 ezer forintra emelkedett a fővárosban. Az árak növekedése még a harmadik negyedévben is lendületesen folytatódott, miközben a megyeszékhelyeken már lefékeződött, a kisebb településeken pedig beindult az esés. Még a budapesti agglomerációban is 16,6 millióról 15,8 millió forintra csökkent az átlagár.

A nagyvárosokban pezsgett az ingatlanpiac

Ahogy az árak alakulása alapján is látható, főleg Budapestre, illetve kisebb mértékben a nagyobb városokra volt jellemző az ingatlanpiac kitartó növekedése. A KSH szerint az év első három negyedévében a lakáseladások nagyobb része a nagyvárosokban realizálódott. Míg a 2008-as ingatlanpiacon a nagyvárosok részesedése még csak 45 százalékot tett ki, addig 2015-ben 53 százalékot.

Ebből 30 százalékpontnyi rész Budapesté, ahol egyébként az eladott lakások háromnegyede társasházi lakás volt. Az eladott panellakások aránya a fővárosban közelítette a 20 százalékot, viszont a családi házak forgalma a 8 százalékot sem érte el.

Ennek köszönhető az a helyzet, hogy a válság kezdete óta országos szinten is folyamatosan csökken a családi házak ingatlanpiaci részesedése: míg 2008-2009-ben még minden második eladott lakóingatlan családi ház volt, 2015-re ez az arány 40 százalékra esett vissza.

De mit hoz az idei év?

A KSH előbb említett számai csak a tavalyi év első három negyedévére vonatkozóan adnak támpontot az ingatlanpiaci folyamatokról. Pedig a tavalyi év végén kezdtek érdekesebbé válni a dolgok. A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítőinek tapasztalatai szerint ugyanis ezekben a hónapokban megtorpant az addig jellemző lendület Budapesten is. Az árakat illetően valószínűleg stagnálás-közeli állapotot mutatnak majd a számok.

A kínálat ugyanis nő, hiszen a devizahiteles elszámolásokat kézhez kapó adósok ingatlanai lassan piacra kerülnek, ez pedig korrigálhatja a túlságosan is keresletivé váló piacot. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője szerint eközben a befektetői kereslet
visszaszorul, egyrészt azért, mert az árak növekedése megállt, másrészt pedig azért, mert az új utakat kereső tőke már elköltésre került, és lassan képződik újra. Emiatt a jövőben nem spekulatív és befektetői vevők várhatóak a piacon, hanem lakossági vásárlások, vagyis befektetés helyett a lakáscél kielégítése lesz ismét az elsődleges cél.

A 2016-os évbenaz árak feltehetően stagnálni fognak, de akár még áresés is előfordulhat abban az ingatlanpiaci szegmensben, melyet nagyobb mértékben érintenek majd a végrehajtások. Ennek oka, hogy a korábbi devizahiteles probléma ingatlanpiaci megoldása még nem történt meg – tette hozzá Balla Ákos.

Belezavar a képbe 10+10 milliós CSOK

A szakember szerint kérdéses ugyanakkor, hogy mennyire torzítja az előbb vázolt folyamatokat a tavalyi év legvégén bejelentett új CSOK, valamint a mellé kapcsolódó, új építésű lakásokra vonatkozó áfacsökkentés. A komoly mértékű támogatás miatt várhatóan a kereslet eltolódhat az új lakások irányába. Az első hetek tapasztalatai is azt mutatják, hogy jelentős mértékben megnőtt az érdeklődés az új építésű ingatlanok iránt. Ez pedig a használt lakásoknál a visszarendeződés irányába tolja a folyamatokat.

Amennyiben középtávon megjelennek a piacon az új építésű lakások, azok komoly vetélytársai lehetnek a 20 millió forintnál drágább használt lakásoknak,kérdés persze, hogy mennyire válnak irreálissá az árak. Az ennél olcsóbb lakások kategóriájában ugyanakkor nem jelentkezik ez a hatás, hiszen ilyen összegért Budapesten nem lehet majd új építésű lakást kapni.

Az új építésű lakásokra jellemző nagymértékű drágulás viszont inkább a kezdeti időszakra lesz jellemző a csekély kínálat és az óriási kereslet miatt. Ahogy azonban növekszik a kínálat és csökken a kereslet, úgy beindulhat az árak csökkenése, mely aztán az egész ingatlanpiacra kihat majd néhány év múlva.

vissza a címlapra

Kommentek

Legfrissebb videó mutasd mind

A police officer (R) directs a woman carrying a bunch of flowers near the Manchester Arena in Manchester, northwest England on May 23, 2017 following a deadly terror attack at the concert at the venue the night before. 
Twenty two people have been killed and dozens injured in Britain's deadliest terror attack in over a decade after a suspected suicide bomber targeted fans leaving a concert of US singer Ariana Grande in Manchester. / AFP PHOTO / Oli SCARFF
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.