Megszorítások után
Az Ecostat 2006 harmadik negyedévi ingatlanbarométer felmérésének időpontja az egyensúlyjavító intézkedések kidolgozásának és közzétételének időszakában történt. A felmérés eredményei az ingatlanpiac megtorpanását jelzik. A piaci szereplők már szembesültek a kormányzat konvergencia-programjának keresletcsökkentő hatásaival, az ingatlanpiacot közvetlenül is érintő intézkedésekkel, a lakásépítéseket és a vásárlást befolyásoló hitelfelvételek és kamattámogatások változásaival, s nem utolsó sorban a fizetőképes kereslet átmeneti csökkenésével.
A középső áfakulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok létesítését és forgalmát, a növekvő energiaárak pedig a kevésbé korszerű lakások fenntartási költségeit emelhetik jelentősen – mutat rá legfrissebb elemzésében az Ecostat. A kutatóintézet szerint ezzel párhuzamosan várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, és alacsony marad a lakásmobilitás.
A megszorítások a hitelt törlesztőket is érzékenyen érinthetik: a bankok egyre több kétes, illetve nem teljesített lakáshitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél is – fest nem kifejezetten bizakodó képet az Ecostat.
Romlott az index
A 2006. harmadik negyedévére vonatkozó ingatlanmonitor ennek megfelelően alacsonyabb indexet mutat: 42,7 százalékos értéke mintegy 4 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévinél. A kilátások sem fényesek: a felvételi eredmények és a piaci jelzések alapján az ingatlanpiac további gyengülésével számol a kutatóintézet. A piacon szereplő csoportok magatartását visszafogottság jellemzi.
A kereslet-kínálati viszonyok romlanak, az ingatlanpiac bővülése – néhány tevékenység kivételével – a jelen időszakban és a következő egy-két évben nem várható. A felújítás-korszerűsítés, a szállodaépítés és az üzlethálózat-bővítés ugyanakkor továbbra is élénk maradhat, és az uniós támogatások lehetőséget adhatnak a városi infrastruktúrák, város-képek jogosan elvárható fejlesztésére.
„Trendforduló” közeledik
Az ingatlanpiac szereplőinek várakozásait a gazdaságban elfoglalt helyük alapvetően meghatározza. A vállalatok valamivel kevesebb termelő hely létesítését tervezik a következő hat hónapra, mint az előző negyedévi teljesítés. A vállalkozói szféra ingatlanfejlesztési indexe továbbra is igen alacsony fejlesztési szándékot tükröz. A vállalkozások, ha kedvezően is ítélik meg üzleti helyzetüket, csak némi késéssel fejlesztik termelési, értékesítési eszközeiket.
A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe a harmadik negyedévben jelentősen visszaesett, amiből az Ecostat a lakosság csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletére és fejlesztési szándékaira következtet. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakásfelújítási igények viszont – részben a panelfelújítási program kiterjesztésével – 2007-ben élénkülnek.
Az ingatlanforgalmazók a következő hat hónapra mérséklődő keresletet és bérlési szándékot, összességében 1,4 százalékpontos forgalom-visszaesést jeleznek. E gazdálkodói csoport – az előző negyedévi alacsony értékekhez képest is – keresletcsökkenést prognosztizál, a visszaesés mértéke azonban nem jelentős, alig haladja meg a másfél százalékpontot.
Az ingatlanberuházó cégek igen érzékenyek a piaci viszonyok változására: a korábbi stabil, illetve mérsékelten optimista várakozásaikhoz képest a harmadik negyedévben jelentősen visszaesett a csoport bizalmi indexe. Az ingatlanfejlesztők bevételeinek nagy részét a következő félévben a belföldi társaságok megrendelései jelentik, az igények több mint egynegyede a költségvetési szervektől származik. A ház- és lakásépítés arányának csökkenésére számítanak a beruházók, összhangban a lakossági kereslet gyengülésével.
Infláció fölötti áremelkedés
Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek építményeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A különböző ingatlancsoportokban az árak várhatóan 6,8-9,5 százalékkal emelkednek. A legnagyobb mértékű növekedést az építőanyag-áraknál jelezték a piaci szereplők, amelyekre 7,6 százalékos árnövekedést prognosztizáltak. A legfrissebb felmérés szerint legkevésbé a telkek árai nőnek ebben az évben, átlagosan 6,8 százalékkal.
Az előző negyedévben a kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizáltak, az év harmadik negyedévére kicsivel magasabb, 5-9,2 százalékos áremelkedést várnak. Az „A” kategóriás irodák ára várhatóan 9,2 százalékkal, az új és használt logisztikai ingatlanok átlagosan 7,9 százalékkal kerülhetnek többe a következő félévben, mint egy évvel korábban. Az új és használt ipari, valamint az új és használt kereskedelmi építmények árnövekedése is meghaladhatja a 6 százalékot.
A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában is. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására. Kérdéses viszont az, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók és a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.
