Rendre azzal biztatják a szakértők a lakás-, nyaraló- vagy telekvásárlásról gondolkodókat, hogy a hazai ingatlanpiac nem kerül komoly bajba a válság következtében. Nálunk nem lesz olyan erózió az ingatlanáraknál, amely akár csak távolról is emlékeztetne az amerikai, a brit vagy a spanyol ingatlanpiaci lufi kipukkadására, az elmúlt egy évben végbemenő 10–20 százalékos ottani áresésekre. Míg a régió többi államát, Csehországot, Lengyelországot vagy Romániát valóban veszé-lyeztetik ilyesfajta tendenciák, mivel ott az ingatlanárak rakétasebességgel nőttek az elmúlt években, az itthoni optimizmusnak szilárd alapot ad, hogy Magyarországon hosszú évek óta gyakorlatilag stagnálnak az árak.
A válság e tekintetben tehát sokkal inkább a szomszéd országokat érintheti, mindazonáltal a magyar ingatlanpiac ege sem felhőtlen. Az elmúlt hónapokban eltűntek az angolszász és más nyugat-európai vásárlók, s csak a belső keresletben és a keletről elvétve érkező néhány külföldi vásárlóban bízhatnak az értékesítők.
Akár 20 százalékkal is eshet a panelár
Árrobbanás egyébként nálunk is volt, de az már az ezredfordulón lezajlott, és a gazdasági növekedésnek az elmúlt mintegy két esztendőben tapasztalható elolvadásával az utóbbi években csak az új lakások, illetve a kiemelten jó adottságú használt ingatlanok ára tudott az inflációval lépést tartani vagy annál kissé nagyobb ütemben növekedni. Ezzel szemben az átlagos adottságú használt ingatlanok szegmensében évekig stagnáltak az árak, ráadásul az utóbbi hetek kényszerértékesítői csak a legalacsonyabb kínálati árak alatt tehették meg ajánlatukat. S ha ennyi nem lett volna elég, a forgalomra a hitelek eltűnése is csapást mért.
A reálviszonyok még szikárabbak: az infláció mértékét is figyelembe véve az utóbbi négy-öt évben valójában mintegy 20 százalékkal csökkentek a fővárosi használtlakás-árak. A további stagnálás, illetve ármérséklődés mellett is egyre több érv szól, így várhatóan a használt lakások átlagára aligha nő a következő egy-két évben, sőt, a korszerűtlen lakótelepeken, a rossz minőségű és állagú belvárosi házakban az eladók kénytelenek lesznek legalább 10–20 százalékkal visszafogni áraikat, ha üzletet akarnak kötni.
Halasztott vásárlás
Azok az eladók tehát, akik pusztán továbblépni készülnek egy nagyobb lakásba, vélhetően inkább évekig kivárnak, de kitartják magas áraikat. Másrészt viszont a családi vagy egzisztenciális okokból értékesítésre kerülő ingatlanokat mind ked-vezőbb áron lehet majd megvásárolni, hiszen a fizetőképes vásárlók fogyatkozása mellett egyre több eladó lép a piacra.
A középkategóriás nyaralóingatlanok már hosszú évek óta nem keresettek, de újabban az építési telkek piaca is áll. Emelkedő árakra ezért legfeljebb a legkeresettebb új építésű lakásoknál lehetne számítani. A hitelezési gondok és a várható gazdasági visszaesés, illetve munkahelyek ezreinek bizonytalanná válása miatt ugyanakkor a meglévő szerény kereslet az újingatlan-piacról is eltünedezhet. Ez több ingatlanfejlesztőt akár a fizetésképtelenség közelébe is sodorhat, különösen akkor, ha az építkezések banki finanszírozása is elapad vagy jócskán megdrágul.
A legkedvezőbb pillanat
A befektetési célú ingatlanvásárlás jelenleg csupán a hosszabb, legalább négy-öt éves távon gondolkodóknak ajánlható. Egyfelől nehéz lesz bérlőt találni, különösen olyat, aki fizetni is tud. Másfelől – mit már említettük – az ingatlanok értéknövekedése legalább egy évre, de lehet, hogy hosszabb időre megáll, illetve csökkenhetnek is az árak. Ebből következik, hogy aki ingatlanbefektetéshez is elegendő nagyságú pénzeszközzel rendelkezik, akkor jár a legjobban, ha a 12–13 százalékos állampapírhozamokat és banki kamatokat kihasználva félreteszi tőkéjét, és kivárja a legkedvezőbb áron történő beszállás időpontját, ráadásul a keresgélés idején hónapról hónapra több pénz lesz a vá-sárló zsebében.
Annál is inkább érdemes kivárni, mert a legjobb adottságú lakásokat leszámítva – amelyek esetében még recessziós gazdasági környezetben is van esély igényes, megbízható és jól fizető bérlőt találni – a bérbevevői kereslet is eltűnőben van a piacról. Ráadásul a várható elbocsátások és a csökkenő életszínvonal okán még több lesz a kiadó lakás, mint eddig, így a drágán fenntartható lakások kiadása mind nehézkesebbé válik.
Milyen ingatlant célszerű venni és milyet nem?
Jó befektetés (Válság idején is tartja az értékét, esetleg emelkedhet is az ár)
– Nagyon jó környéken, jól megközelíthető, de csendes helyen, színvonalas lakókörnyezetben van.
– Jó állapotú vagy korszerűsítés előtt álló házban található.
– Nem túl nagy alapterületű, illetve olcsón fenntartható (főképp gázfűtéses), egyedi mérőkkel felszerelt, nem túl nagy.
– Modern, jól megépített ingatlan, amely többéves, évtizedes távlatban is vonzó marad, azaz nincsenek súlyos hiányosságai.
Kerülendő befektetés (A következő években akár 10–30 százalékot is veszíthet a reálértékéből)
– Alsó kategóriát képviselő korszerűtlen vagy nagy alapterületű ingatlanok.
– Fel nem újított, kétes környéken lévő hatalmas panelházak.
– Rossz műszaki állapotú, 50–100 éves építésű, körfolyosós, ám egyedi (például „nagypolgári”) megjelenéssel nem bíró társasházak, különösen azok rossz elosztású, leválasztott lakásai.
– Húsz-negyven éves, nagy alapterületű, átlagos környéken álló, nem korszerűsített családi házak és az ilyen kategóriájú, ingatlanfejlesztésre alkalmas telkek
