Megállíthatatlan növekedésnek indult a lakáshitelezés. Az év elején még csendesen, havi alig 12-17 milliárd forinttal bővült a lakáshitel-állomány. Ez az államilag támogatott kölcsönzési rendszer előtti állapotokhoz képest igencsak szép teljesítmény: három éve még az egymilliárdos havi hitelkihelyezés is jónak volt mondható. Tavasszal viszont véget ért a csendes hitelállomány-emelkedés: a bankok áprilisban megkezdték a hajrát: a negyedik hónapban 22, az ötödikben 37 milliárd forintot folyósítottak. A növekedés az év végén megállt: június óta a havi mintegy 50 milliárdos folyósítás jellemzi a piacot. A gyors növekedést alapvetően két tényezőre vezetik vissza: egyrészt arra, hogy a Fidesz-kormány jelentősen felemelte a használt lakás vásárlására, illetve korszerűsítésére igénybe vehető – jelzálogalapú – kölcsön támogatását. A másik az a választások előtt keltett pánik, hogy az új kormány meg fogja nyirbálni a támogatási rendszert. Vagyis a kedvezőbbé váló támogatásokat széles tömegek kívánták kihasználni, attól tartva, hogy később nem lesz alkalmuk ezt megtenni. Furcsamód azonban elképzelhető, hogy éppen ez a gyors cselekvés készteti majd a kormányt a módosításra. A lakáskölcsönök megugrása ugyanis makrogazdasági károkat is okozhat. Surányi György, a CIB vezérigazgatója, a Magyar Nemzeti Bank volt elnöke egy konferencián az ijesztően gyors lakossági hitelfelvétel kárai között említette, hogy az a pénzügyi egyensúly megromlásához is elvezethet. Az elv – amely a hitelfelvételt a spórolás ellentétjeként, tehát negatív megtakarításként fogja fel – egyszerű. E szerint a kölcsönök állományának növekedése csökkenti a lakossági megtakarítások mennyiségét. Így viszont nem lehet az államháztartás hiányát belülről, a lakossági megtakarításokból finanszírozni – főként akkor, ha az magas, illetve, ha ahhoz vállalati hiteligények is párosulnak. Ezért külföldre kell menni pénzért, ami növeli az ország eladósodottságát. Noha a volt jegybankelnökkel ebben a kérdésben senki sem vitatkozik, a képet árnyalja, hogy a lakossági hitelek aránya egyáltalán nem mondható magasnak Magyarországon (az elmúlt két év gyors növekedése ellenére is a megtakarításoknak alig 16 százalékát teszi ki). Az is megfontolandó, megengedhető-e, hogy a külső adósság átmenetileg növekedjen, hiszen e tekintetben most nem áll olyan rosszul az ország. Ha a pénzügyi egyensúly szempontjából nem is annyira zavaró a hitelek növekedése, költségvetési nézetből ennél aggasztóbb a helyzet. Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezetője lapunknak azt mondta: becsléseik szerint 2005-ben az állami lakáskiadásoknak a 60 százalékát vihetik el a kamattámogatások, ha a hitelfolyósítás üteme a jelenlegi havi 50 milliárd forint körül marad. (Azzal számolva, hogy a költségvetési lakáskiadások aránya nem csökken a GDP-hez képest.) Bár úgy tűnik, ez csak a lakáspolitikusok számára jelenthet korlátozást (kevesebb pénzük lesz a többi programra), ám jó tudni: a jelenleg 16 százalékot kitevő kamattétel emelkedése más támogatások növekedését is magával hozza. A lavina már beindult: egyes becslések szerint kevés lesz az a 35 milliárd forint, amit a jövő évre kamattámogatásként tervezett be a pénzügyi tárca. Erre csak „rápakol” a gyermekek után járó szocpol összegének növelése, amely szociálpolitikailag indokolt, a büdzsét azonban szintén terheli. Ahhoz képest, hogy a támogatás ekkora károkat okozhat, meglehetősen kicsiny hatást gyakorolt a piacra. A lakásépítések száma emelkedik ugyan, de korántsem olyan látványos mértékben, mint a hitelek mennyisége. A harmadik negyedév végéig alig 15 százalékkal több lakást adtak át, mint tavaly az első kilenc hónapban. A jelentősnek mondható növekedés a hitelek ugyanezen időszakban mért 269 százalékos növekedéséhez képest minősül igencsak kicsinynek. (Az építési engedélyek száma ennél is kisebb mértékben, alig 6,75 százalékkal nőtt – igaz, az engedélyszám nem befolyásolja a hitelfelvételt. A kölcsönt ugyanis az építkezésekre folyósítják, nem az engedélyekre.) Az természetes – mondják a szakértők –, hogy nem látszik az új lakások építésénél a kölcsönök növekménye, mert a hitelek jó része a használt lakások piacára megy. A piacon – új kihelyezésekben – még mindig 50 százalék feletti részesedést magáénak tudó OTP Banknál a hitelek 60-70 százaléka ilyen. Ez azt jelenti, hogy a korábban a hitelezés zömét adó új lakásokra felvett kölcsönök mennyisége nem csappant meg, ám ehhez a használt lakások megújítására felvett kölcsönök társultak. A használt lakások piacára tehát mintegy havi 30-40 milliárd forint érkezik friss tőkeként – ám ez itt sem jelenik meg. Az ingatlanközvetítők folyamatosan panaszkodnak ugyanis a stagnáló árakra és a szűk keresletre, vagyis nem hagy nyomot a többletpénz beáramlása. Varga Dénes, a DEM Kft. ügyvezetője szerint a jelenség magyarázata a megélénkülő lakáskínálatban keresendő. Úgy véli, hogy az árak azért nem emelkednek, mert nőtt az eladó lakások kínálata, vagyis a kereslet – a hitelekkel járó pénzmennyiség – növekedése nem húzta felfelé az árakat. Ezt bizonyítja, hogy az idén 120-130 ezer lakásadásvétel valósulhat meg, míg korábban a tranzakciók számát csak százezerre becsülték. A 20-30 ezerrel több tranzakció pedig – átlagosan tízmilliós árral számolva – 200 milliárd forintot köthet le. Vagyis a négy-öt hónap alatt ennyivel megugró hitelállomány a lakásvagyon részévé válik. A másik elmélet szerint viszont a lakáskínálat majdnem állandó – építkezésekkel emelhető csak az összes otthon száma. Ezen elmélet szerint a megjelenő hiteleknek azonnal az árak emelkedésével kellene járnia, hiszen a kínálatot nem lehet gyorsan befolyásolni. Varga Dénes szerint az nem valószínű, hogy a hitelállomány nagyobb részét mégsem lakáscélra használták fel, és ezért nincs áremelkedés. A lakásgondok ugyanis nagyobbak annál, hogy a kedvező hitellehetőséget ne éppen ezek megoldására használnák fel. A lehetőség azért létezik. Nem tilos ugyanis, ha valaki a lakáseladásból származó bevételét nem teljes egészében egy másik otthon megvásárlására fordítja, hanem a szükségesnél nagyobb összeget kér hitelként. Egy példán bemutatva: a 12 millióért eladott lakás helyett legalább ugyanennyiért kell másikat venni, hogy ne kelljen az otthon értékesítéséből származó bevétel után személyi jövedelemadót fizetni. Egy 15 milliós lakás megvásárlása esetén ez megvalósul, ám ehhez elég 8 millió forint önerő. A maradék kedvezményes hitellel fedezhető. Vagyis: marad 4 millió tisztán felhasználható pénz, ami után nem kell adót fizetni. És akkor még nem beszéltünk a fiktív eladásokról, például arról, ha a családtagok egymás ingatlanjait veszik meg. Csabai Lászlóné kormánybiztos, a Nemzeti Lakáspolitikai Tanácsadó testület vezetője szerint a visszaélések nyilvánvaló lehetőségeit ki kell ugyan szűrni, ám abból nem szabad kiindulni, hogy a hitelek nagy részét nem lakáscélra költötték. A kormánybiztos is a lakáskínálat növekedésével magyarázza, hogy az árak nem emelkedtek a használt lakások piacán, és úgy véli: a felújítások, a korszerűsítések mennyiségének növekedése is állhat a megugró kölcsönmennyiség mögött. A kormánybiztos ugyanakkor leszögezte: a visszaélések ellen fel fognak lépni, korlátozni kívánják a családon belüli ingatlan-adásvétel támogatását. Ezenkívül a kabinet nem szándékozik támogatni a második, harmadik lakás megszerzését sem. Ezekkel az intézkedésekkel azonban nem kívánják visszafogni a hitelezési tevékenységet, sőt ezt segítik a decemberi változások is. Hiszen a szociálpolitikai támogatás emelése (decembertől egy gyerek után már 500 ezer, a második, a harmadik és a negyedik után pedig 1,1 millió forint támogatás jár), valamint a támogatás megelőlegezésének bevezetése éppen a kölcsönök felvételéhez szükséges saját erő megteremtését szolgálja a fiatal házasoknál. Ugyanez a célja – tette hozzá – a lakás-takarékpénztári kedvezmény növelésének is. Elismerte, hogy makrogazdasági szempontból valóban problémákat okozhat a túlzott kölcsönzés, de ezért a Fidesz átgondolatlan intézkedéseit tette felelőssé, amelyek ezt a helyzetet okozták. Csabainé aláhúzta: jövőre átgondolják a teljes támogatási rendszert, hogy a politikájuknak megfelelő szisztéma lépjen életbe 2004-től.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
