A tetőtéri beépítések olyan körzetekben növelik a lakáskínálatot, ahol a zsúfoltság miatt új lakások már nem épülhetnek, a használtak ára 
pedig a városrész előnyei miatt az “egeket verdesi”. Ezekben a belső kerületekben a tetőtéri lakások azoknak jelentenek megoldást, akik nem szívesen költöznek ki a városból.
A kereslet egyre nagyobb, ám a jogi és technikai nehézségek miatt valójában igen kicsi ez a piac. Évente ezernél kevesebb tetőtéri lakást alakítanak ki Budapesten.
A kicsi a divat
A kínálati adatokat összegezve kiderül: a kislakás a divat, a nagyobbak iránti kereslet alig éri el a tíz százalékot. A tetőtéri ingatlanok esetében a budai oldalon átlagosan a 65 négyzetméteres lakások után “áhítoznak” a legtöbben, Pesten ennél kisebb, 55 négyzetméteres a “slágerlakás”. A lakásra szánt összeg terén még nagyobb a különbség a Duna két oldalán: Budán több mint 16 milliót hajlandóak erre költeni, míg a pesti oldalon csupán 13 millióban “gondolkodnak” – derül ki az ingatlanpiac.com összehasonlításából.
Aláírásgyűjtéssel kezdődik
A társasházak esetében az egyik legfontosabb probléma, hogy a közös tulajdonban és használatban lévő tetőtér beépítéséhez szükség van annak elidegenítésére, ehhez pedig az összes lakó és haszonélvező aláírását meg kell szerezni. Ez a folyamat eltarthat egy fél évig, hiszen egy húszlakásos házban körülbelül ötven aláírást kell összegyűjteni – számol be tapasztalatairól Schümeki Zsombor, a Deminvest Kft. ügyvezetője.
Ha valamelyik lakó nem hajlandó beleegyezni az átalakításba – amelyért cserébe a ház többnyire valamilyen típusú felújítást kér a kivitelezőtől -, az megtorpedózhatja az egész beruházást. Ilyenkor bírósághoz lehet fordulni, ám a tulajdon védelme miatt a bíróság csupán akkor áll a “ház” oldalára, ha a renitens vétója a tulajdonjogával való visszaélésnek minősül.
Simon Éva jogász lát némi esélyt a helyzet javulására, miután a társasházakról szóló 1997-es törvénybe bekerült egy olyan passzus, amelynek nyomán a társasházi alapító okirat felhatalmazhatja a közösséget, hogy kétharmados többséggel döntsön az elidegenítésről. Az alapító okirat ez irányú módosításához azonban egyhangú többség kell.
“Így csak azok tudják ezt a jogi lehetőséget kihasználni, akik a törvénymódosítás hatálybalépése óta hoztak és hoznak lére társasházi közösséget, ám a tapasztalatok szerint nem sokan élnek ezzel a lehetőséggel” – mondja az ügyvéd.
Olvassa el…
…korábbi írásainkat:
• Lakásbérlés Budapesten
• Ingatlanalapok
• Irodapiac
• Bérlakások, bérházak
Nincs, de növeli az árat
A tetőtéri felújítások kapcsán kulcskérdés a parkolás. A legtöbb belvárosi önkormányzat két lehetőséget kínál a kivitelezőknek – ám ők egyiktől sincsenek elragadtatva.
A törvényi szabályozás szerint a kialakított lakásokhoz parkolási helyet kell biztosítani, amit a belváros jelenlegi parkolási helyzete szinte lehetetlenné tesz. “Váltságdíj” fejében a kivitelező átháríthatja ezt a kötelezettségét az önkormányzatra, ám ez az összeg, amely természetesen beleépül a lakás árába, akár a két és félmillió forintot is elérheti. 
Az is kedvét szegheti a beruházónak – mutat rá Mészáros Dávid, az ingatlanpiac.com munkatársa -, hogy egyes önkormányzatok előírják, az épülő lakások átlagos nagyságának 80 négyzetméteresnek kell lennie. Így küzdenek a nagyszámú beköltözés ellen. Ez azonban igen érzékenyen érinti a kivitelezőt, hiszen a tetőtéri ingatlanok iránt érdeklődők többsége kis lakást keres, de az előírás miatt egy 40 négyzetméteres lakáshoz építtetni kell egy 120 négyzetméterest is, amit viszont jóval nehezebb eladni.
Margitai Tihamér, a tetőtéri lakások értékesítésével foglalkozó Reticoló Kft. vezetője arra a jogi problémára hívja fel a figyelmet, hogy a földhivatalban nem jegyezhető be azonnal a tetőtér mint önálló tulajdonrész. Feltételként szabják a használatba vételi engedély bemutatását, ami csak akkor “jár”, ha már elkészült a lakás.
Így a tetőtér egészen addig a társasház tulajdonába kell, hogy maradjon, amíg elkészül a lakás, noha a szerződést már jóval korábban megköti a társasház és a kivitelező cég. Ez magában hordozza annak a konfliktusnak a lehetőségét, hogy legalább kétszer kell összegyűjteni a lakók aláírását: egyszer a megállapodáskor, egyszer pedig a tulajdoncsere bejegyzésekor.
Emiatt nemcsak a beruházás megkezdése előtt, hanem közvetlenül a befejezéskor is “megfúrható” a bővítés, ami nem is ritka – tekintettel az építkezéssel járó kellemetlenségekre. Erre lehetne megoldás – véli Schümeki Zsombor – egy új jogi fogalom bevezetése, hogy a tetőtér még a lakhatási engedély megszerzése előtt átkerülhetne a beruházó vagy akár az új vevők tulajdonába.
Kis cégek kedvence
Bár érzékelhetően nő a kereslet a tetőtéri lakások iránt, ezt jócskán visszafogja a a beruházó kisebb cégek iránti bizalmatlanság. Az alacsony tőkéjű cégek dominanciája elsősorban arra vezethető vissza, hogy egyrészt nincs szükség telekvásárlásra, másrészt hogy egy-egy új épület felújításakor a “tervasztalról” adják el a lakásokat.
Ennélfogva a beépítés folyamata – a későbbi lakók részletfizetéseiből – szinte önfinanszírozóvá válik. Ezzel párhuzamosan a nagy befektetők távolmaradásának az az oka, hogy egy társasház tetőterének beépítése 8-10 új lakás értékesítését teszi lehetővé, míg aki egy társasház építésébe fog, azt a jóval több értékesítendő lakás jóval nagyobb haszonnal kecsegteti.
