Az ingatlanszakértők szokványos panaszai közé tartozik, hogy az üdülőárak alig változtak az elmúlt években: a piac lényegében telítődött, és bár a Balaton környékére szakosodott mintegy kétszáz közvetítő több mint ezer ingatlant kínál, a kereslet csak a speciális nyaralók felé irányul.
A legkomolyabb érdeklődésre a vízparti ingatlanok tarthatnak számot, ezek rövid időn belül és magas árakon cserélnek gazdát. Az üdülők többsége, becslések szerint 60-70 százaléka, meg sem jelenik a piacon: kézen-közön elkel.
Közel kevés, távol sok
Az üdülővásárlók jelentős része van tisztában azzal, hogy a minőségi, igényeiknek megfelelő, illetve kívánt fekvésű ingatlanok kínálata minimális. Miközben a parttól távolabb eső részeken felkínált ingatlanok nehezen találnak vevőre. A piaci hézagra “rámozduló” befektetők egyrészt a part menti SZOT-üdülők apartmanházakká való átalakításába fogtak, másrészt új, lakópark típusú épületegyüttesek felhúzására adták a fejüket.
Minthogy a part menti területek már jórészt beépültek, az új üdülőpark-együttesek számára az önkormányzatok által frissen felparcellázott partszakaszok állnak rendelkezésre. Ez a települések számára megnyitja annak lehetőségét, hogy szabad területeik eladásával finanszírozási igényeiket kielégítsék, és a lehetőség szerint helyben fialó befektetés adó- és illetékhozamát élvezzék.
A befektetők ugyancsak megtalálják számításukat. Többletszolgáltatásokba és minőségi kivitelezésbe csomagolva ingatlanjaikat 300-400 ezer forintos négyzetméter áron is képesek értékesíteni.
Balatoni telek- és üdülőárakTelkek
Vízparti telek: 20-30 ezer forint/négyzetméter
Vízhez közeli vagy hegyi, panorámás telek: 10-20 ezer forint/négyzetméter
Külterületi telek: 2-5 ezer forint/négyzetméter
Házak a Balaton-parti településeken
40-50 négyzetméteres régi ház: 8-10 millió forint
60-80 négyzetméteres parasztház: 10 millió forint
80-100 négyzetméteres régi ház: 18-20 millió forint
100-120 négyzetméteres új ház: 25-30 millió forinttól
Vízparti apartmanok: 300 ezer forint/négyzetméter
Házak a Balatontól 20-30 kilométerre fekvő falvakban
40-50 négyzetméteres régi ház: 2-3 millió forint
40-50 négyzetméteres parasztház: 3-4 millió forint.
Tisztességes nyereség
A Procent Immobilien Kft. siófoki Ezüstparton és Aranyparton található lakópark beruházásai már az értékesítéssel megtérülnek – mondta el a FigyelőNetnek Szabó Csaba, a cég ügyvezetője. Bérbeadáson egyelőre nem is törik a fejüket, miután a kedvezőe feltételekkel felkínált apartmanok már 99 százalékban elkeltek. A beruházó szempontjából a lakópark jó befektetésnek bizonyult, az apartmanok eladása révén tisztességes nyereséget lehet produkálni.
Az apartmanok vevői között is akadtak befektetők, akik profit reményében több lakás vásárlását határozták el. Egyrészt a lakópark kedvező fekvése – Balaton-parti ingatlanokról van szó -, másrészt a Siófok városát jellemző infrastruktúra, illetve a jövőben várható fejlesztések hatottak csábítólag. A siófoki lakóparkoknak többletértéket ad, hogy a város a termálvizeiben rejlő lehetőségek kiaknázásához beruházásokba kezdett. Az önkormányzat a gyógyvizet a szállodasorra is szeretné bevezetni, amivel a balatoni ingatlanoknál hátrányt jelentő szezonalitás kiküszöbölhető lesz, és a befektetők a hidegebb évszakban is gondolhatnak a hasznosításra.
A lakóparkban található apartmanoknál a vevők első szempontja a jó fekvés. Szabó Csaba tapasztalatai azt mutatják, hogy a vevők érzik: a felkínált parti ingatlanok száma véges. Ezért hajlandók akár magasabb árszínvonalat is elviselni egy-egy parti lakás esetében. A második szempont a megvételre kínált lakás mérete: a legtöbben a 30-40 négyzetméteres garzonokat keresik, a nagyobb lakásokra már jóval visszafogottabb igény mutatkozik.
Apartmankultúra
A magas, 10 százalékos illeték is közre játszik abban, hogy a vevők a kisebb apartmanokat tekintik előnyösnek – véli Novák Ernő, a Nova-Invest Kft. ügyvezetője. A kft. Balatonszárszón épített Hullám Üdülőparkjában értékesített ingatlanoknál a vevők inkább az egész éves használhatóságot tekintik elsődleges vételi szempontnak. Ez az átlagos Balaton-parti ingatlanok használatára jellemző szezonalitással való szakítást, egy új üdülési kultúra kialakulását jelzi.
A Hullám Üdülőpark máig egyedülálló, mert az apartmanok mellett komplex szolgáltatásokat kíván nyújtani. Az üzemeltetők kereskedelmi és szolgáltató egységeket alakítanak ki a lakópark területén, porta- és biztonsági szolgálatot működtetnek, és folyamatos programkínálattal állnak az ott lakók rendelkezésére. Ezáltal válik lehetővé, hogy a tulajdonosok egész éven át ki tudják használni ingatlanjukat.
A már elkészült első 50 lakás értékesítéséből származik a folytatáshoz szükséges tőke. Így az ügyvezető reményei szerint két éven belül befejeződik a 8-10 milliárd forint értékű beruházás, ami 220-230 új lakást jelent.
Nem jár a lakáshitelAz üdülőingatlanok vásárlását nehezíti, hogy eltérő feltételekkel juthatunk hitelhez, mint a lakóingatlanok megvételekor. A telkekre és az üdülőkre ugyanis nem jár az államilag támogatott, kedvező kamatozású hitelfelvételi lehetőség. A kamatok akár 10-15 százalékponttal is eltérhetnek, előfordulhat, hogy nyaralónkhoz még a piaci kamatozású hitelt sem kapjuk meg, ezért egyéb, nem lakáscélú kölcsönhöz kell folyamodnunk. A bankok sem finanszíroznak szívesen üdülőt. A nyaralók nem jelentenek jó fedezetett a felvette hitelhez, mert nehezen értékesíthetők. Piacukat erősen jellemzi a szezonalitás, ezért az ügyfél fizetésképtelenségekor előfordul, hogy nem vagy csak kedvezőtlen áron tudják az ingatlant értékesíteni. A nyaralónak persze megvan az az előnye, hogy tulajdonosa nem lakja folyamatosan, így forgalomképesebb a lakásnál. A hitel kihelyezésénél biztonságot adhat a banknak, hogy a nyaralótulajdonos ügyfél várhatóan nem küzd megélhetési gondokkal, ezáltal kisebb kockázatot képvisel.
Áthidaló megoldás, rosszabb feltételek
A Nova-Invest az 50 kész lakásból már 36-ot értékesített, főként a tehetősebb, vállalkozói rétegnek. A külföldiek érdeklődése – miként a többi lakóparknál – elmaradt.
Noha a Hullám Üdülőpark apartmanjai hivatalosan üdülőingatlannak minősülnek, a befektető társaság két bankkal is megállapodást kötött jelzáloghitellel történő finanszírozásra. A 10 éves futamidejű hitelkonstrukció kamatozása az átlagos lakáshitelekhez képest magas, 14,9 százalékos, és a minimális önrész is szokatlan: 50 százalékos.
Novák Ernő szerint befektetési céllal eddig nem vásároltak lakást az üdülőparkban, de a következő ütemben készülő 100 lakást már olyan befektetőknek értékesítik, akik egész éves bérbeadásra vállalkoznának.
Lakásként kelendő
A szántódi rév mellett épülő apartmanpark megépítésénél a legfőbb szempont a helyszín kijelölése volt: a beruházó Iff-Invest Kft. csakis vízparti, forgalomtól elzárt területen akart építkezni – mondta el a FigyelőNetnek Blaskó Lajos ügyvezető. Az társasházi ingatlanokban épülő lakásokkal az igényesebb réteget célozzák meg, hiszen egy négyzetméterért 400 ezer forint körüli összeget kérnek. A borsos ár ellenére az indulást követő 4-5 hónapban az első ütem lakásait értékesítették, sőt a második ütem 22 lakásának többségét már az építkezés megkezdése előtt lekötötték.
A legtöbb lakóparkkal ellentétben a Rév Apartman Park ingatlanjai hivatalosan is lakásnak minősülnek, így minden további nélkül felvehető rájuk az államilag támogatott lakásvásárlási hitel. Az értékesítés első menete nagyjából fedezte a tízezer négyzetméteres telek árát, nyereséggel csak a második társasház lakásainak értékesítését követően számol az ügyvezető. Mint mondja, az épületekhez mérten nagy szabad területet hagytak: a teleknek mindössze 10 százalékát építik be, mert úgy tapasztalták, hogy az önálló strand is komoly vonzerőt jelent.
