A budapesti lakásállomány tíz százalékát kitevő önkormányzati tulajdonú bérlakások mellett 5-6 százalékot tesz ki a fekete gazdaságba jócskán átnyúló magántulajdonú ingatlan-kiadás mértéke – derül ki a Városkutatás kft. felméréséből.
A lakbérek alapján képzett különböző kategóriákban jelentősen eltérnek egymástól a kereslet-kínálati arányok. Havi százezres vagy akár milliós nagyságrendű bérlakásokat bőven találni a piacon, az olcsóbb, a szélesebb kör számára megfizethető lakáskategóriákra viszont a túlkereslet a jellemző.
A sokszínűség mellett a budapesti lakásbérleti díjakra különösen hatnak az informális kapcsolatok, hiszen sok esetben a piaci lakbérnél alacsonyabb áron, ismerősök között kötettik meg az üzlet. A tulajdonos így biztonságban tudhatja vagyonát, és távozásakor a lakó nem hagy kifizetetlen számlákat maga után.
Feketén-fehérenAz ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a törvény szerint 20 százalékos adót kell a tulajdonosnak fizetnie – ám ezen a téren jogosan panaszkodhat az adóhatóság az adófizetési hajlandóság hiányára. Különösen az olcsóbb lakások esetében, az “adómentes” lakbért tüntetik fel a hirdetésben, ha a bérlőnek valamilyen okból hivatalossá kell tennie helyzetét, az számára plusz 25 százalékot jelent.
A lakásként bejelentett a bérlemények a valóságban többnyire irodahelységként funkcionálnak. Az adózás tekintetében kedvezőbb, ha az ingatlan lakásként van feltüntetve a tulajdoni lapon, mert ebben az esetben a bérleti díj után nem kell az áfát megfizetni.
Elméleti és gyakorlati kalkulációk
A bérleti díj elméleti kalkulálásához többféle megközelítést használnak az elemzők – bár a gyakorlat ezt nem minden esetben követi fegyelmezetten. Nyugat-európai és amerikai tapasztalatok alapján általánosan elfogadott a használt lakás piaci értékének egy százalékában megállapított havi lakbér – amatőr bérbeadó esetében. Elterjedt az ingatlan költségeiből kiinduló kalkuláció, egy másik megközelítés a bérlő szempontjából 15-20 százalékos lakbér/jövedelem arányt tart elfogadhatónak.
A profi, ingatlan-bérbeadással foglalkozó cégek árképzése Nyugat-Európában minden esetben arra az elvre épül, hogy a költségeket a bérekből kell fizetni, ám ez nem az egyes lakásokra, hanem a társaság összköltségeire vonatkozik. Nem minden bérlő a saját lakásának költségeit “finanszírozza”, hanem a társaság teljes költségét hárítják vissza különböző arányban az egyes lakásokra. Így az új építések terheit nemcsak az új lakás bérlője fizeti meg, hanem azok az ügyfelek is, akik használt lakást bérelnek.
A mai Budapest bérlakáspiacán azonban többnyire nem beszélhetünk közgazdasági értelemben megalapozott lakbérképzésről. A bérbeadás az esetek jelentős részében átmeneti jelenség mind a bérlő, mind a bérbeadó részéről. A bérbeadó nem befektetésének megtérülését, lakása jó állagának fenntartását tartja szem előtt, hanem azt, hogy az átmenetileg nem használt lakás termeljen jövedelmet, mégpedig olyan szinten, amilyet a piacon kialakult árak megengednek – világít rá az elmélet és a gyakorlat közötti különbségekre Gerőházi Éva, a Városkutatás kft. munkatársa.
Mit hozhat a holnap?A lakóingatlanok bérleti díjának jövőjéről abban egyetért a szakmai oldal, hogy nagy változásra nem érdemes számítani. Az Ecostat nyárra elkészített Ingatlanbarométer nevű kiadványából kiderül, hogy 2002. második felében a befektetők jelentősebb része (53 százaléka) nem számít sem emelkedésre, sem csökkenésre, és az ingatlanforgalmazók is csupán enyhe, 3-8 százalékos lakbéremelkedést prognosztizáltak.
A részletekre vonatkozóan az az általános szemlélet, hogy míg az új lakások bérleti költségei kissé emelkedni fognak, addig a kevésbé frekventált régiókban és épülettípusokban akár a hat százalékot is elérheti a lakbércsökkenés.
A Duna mint választóvíz
A főváros legfrekventáltabb és a legdrágább területei szinte kivétel nélkül a budai oldalon találhatók. A slágernek számító II., III., XI., és XII. kerület lakbéreihez a túlpartról csupán az ötödik kerületnek sikerült feltornáznia magát. Az ingatlan.com statisztikája szerint aki ezeken a környékeken 80-90 négyzetméteres bérlemény után kutat, annak fel kell készülnie arra, hogy az ajánlatok jó része akár a 200 ezer forintos, havi lakbért is meghaladhatja. Tehát négyzetméterenként két és félezer forintos díjra számíthat.
Ez persze inkább minimum, mint átlag. Ez utóbbit ezeken a környékeken nem is érdemes kiszámolni, mivel a lakbérek nem is ritkán akár az öt-tízmillió forintot is meghaladhatják.
A következő kategóriába sorolhatjuk a főváros egyéb központjait, illetve a főbb közlekedési útvonalak környékét. A lakás minőségének színvonala és beosztása mellett a legfontosabb keresletbefolyásoló szempont a (tömeg)közlekedés lehetősége.
Ebbe a kategóriába sorolható többek között a Moszkva tér, a Móricz Zsigmond körtér, a Flórián tér, a Nagykörút vagy akár Zugló némely része. Ezekre a területekre is igaz, hogy az egyszobás lakások fajlagosan jóval nagyobb értéket képviselnek, mint a nagyok. Az előbbiek esetében arányaiban magasabb lakbér kérhető – átlagosan 50-60 ezer forint. Ez havi 1300-1500 forint bérleti díjat jelent négyzetméterenként.
A másik Havanna
A legolcsóbban a nyolcadik és a kilencedik kerületben, illetve a frekventáltabb területektől távolodva a külső részeken lehet albérlethez jutni. De még egyetlen kerületen belül is jócskán adódhatnak árkülönbségek – elsősorban a lakás és a ház jellegétől és állapotától függően.
Különösen a lakótelepi panelek lakbére alacsony, négyzetméterre vetítve 600-800 forint havonta. Ezekben a házakban tehát – szinte bárhol a városban – már havi 40-45 ezer forintért (plusz rezsi) kétszobás lakáshoz lehet jutni. A közlekedés és közbiztonság szempontjából is hátra sorolt Havanna lakótelepen ennek az összegnek a feléért is kínálnak már lakást.
