Az elmúlt esztendők legrosszabb irodapiaci mutatóit regisztrálták az első hat hónapban, különösen a második negyedévben. A 84 ezer négyzetméter új kínálattal mindössze 30 ezer négyzetméter bérbe adott irodaterület áll szemben – derül ki a DTZ Hungary nemrégiben közzétett elemzéséből.
BérlőcsalogatóAkadnak, akik a névleges bérleti díj csökkentésétől sem riadtak vissza az elmúlt hetekben-hónapokban, de jellemzőbb, hogy az épülettulajdonosok egyéb “praktikákkal” igyekeznek magukhoz édesgetni potenciális bérlőiket. A kedvezmények közül az egyik leggyakrabban alkalmazott a bérletidíj-mentesség, ami természetesen a bérelt terület nagyságától, a vállalt bérleti időtartamtól függően különböző hosszúságú lehet. Szintén elterjedt – és némileg az autókereskedők “extrákat alapáron” akcióira hajazó – megoldás, hogy az irodaház fejlesztője a megszokottnál nagyobb részt vállal az irodák végleges kialakításából.
Kongó üvegcsodák
A fentiek fényében nem meglepő, hogy a rekordmennyiségű keresletet hozó tavalyi évet követően feltűnően sok bériroda kong az ürességtől, arányuk meghaladja a 23 százalékot. Az erősen túlkínálati jelleget öltő piacon megállapodni látszanak a bérleti díjak, amelyek az elhelyezkedés, a minőség, valamint a vállalt időtartam függvényében széles spektrumban szóródnak.
A legtöbb bérleti szerződésben négyzetméterenként 14-15 euró körüli havi tarifa szerepel. Ez gyakorlatilag a tavaly kialakult árszintet tükrözi.
Lassú, de biztos?A DTZ által felmért keresleti oldal csaknem egyharmadát az állami szféra jelenti. Üröm az örömben, hogy a kötelező államigazgatási eljárási rend, az egyes ügyletek politikai felhangjai következtében az átlagosnál jóval hosszabb út vezet az igény jelentkezésétől a bérleti szerződés aláírásig. Egy-egy döntési procedúra akár évekig is húzódhat.
Kereső feltételek
A DTZ piacelemzői biztosra veszik, hogy az idei összkereslet elmarad a tavalyitól, abban azonban egyelőre nem foglalnak egyértelműen állást, hogy mennyire lesz tartós a visszaesés. Az optimistákat reménnyel töltheti el, hogy a nyugat-európai kutatások azt mutatják: valamekkora késéssel bár, de az ingatlanpiacok általában követik a makrogazdasági fejleményeket. Ha tehát hiszünk a magyar gazdaságra vonatkozó, többnyire pozitív jövőképet festő prognózisokban, az irodapiacon is átmeneti lehet a megtorpanás.
Egy viszonylag új jelenség is arra enged következtetni, hogy a jövőben a hazai irodapiac a mostaninál kevésbé függ majd az üzleti szférától. Nevezetesen az, hogy a közintézmények egyre növekvő igényekkel lépnek fel a bérirodapiacon (2001 egyik legnagyobb bérleti tranzakciója során az Országos Egészségbiztosítási Pénztár közel 9000 négyzetmétert vett bérbe a Globe 13 irodaházban).
A kevesebb jobb
A második félévben a kihasználtsági arány nagy valószínűséggel javulni fog, mivel a 2002-es év sajátossága, hogy az idei kínálat csaknem 80 százaléka már az első hat hónapban a bérlők
rendelkezésére állt. A 2001-ben átadni tervezett 150 ezer négyzetméter új irodaterületből tehát mindössze 30 ezer maradt a második két negyedévre, s jövőre várhatóan tovább javul a helyzet. A jelenleg nyilvánosságot látott elképzelések szerint ugyanis 2003-ban – öt év után először – ismét kevesebb mint 100 ezer négyzetméter új irodaterülettel gyarapszik majd a főváros és környéke.
A helyzet azonban könnyen változhat. A DTZ elemzői jelenleg mintegy 200 ezer négyzetméter olyan potenciális irodaterületet tartanak számon (elhalasztott, valamint többfázisú projektek papíron esetleg már létező elemei), amelyek kialakítása akár heteken belül megkezdődhet. Bármikor megszülethet a beruházók ez irányú döntése – a mindenkori gazdasági és piaci helyzet, illetőleg a korábbi ütemek piaci sikerének függvényében.
