Az ingatlanok esetében is hasonló a helyzet, mint az értékpapír-befektetéseknél: ha nincs igazán sok pénzed és nagy rálátásod a konkrét lehetőségekre, akkor fordulj befektetési alaphoz. Egyrészt ezáltal lényegesen csökken a kockázat, hiszen automatikusan egy több elemből és típusból összeálló portfólióhoz jut a befektető, másrészt – a nyílt végű alapok esetében – bármikor likvidálhatja “lekötését” és újra pénzéhez juthat.
Az ingatlanalapok egyre színesedő palettája megkönnyíti az ilyen típusú befektetések elérhetőségét. Jelenleg három nyílt végű (Európa, Reálszisztéma és a nyilvánosan nem forgalmazott Első Hazai Lakásalap), valamint három zárt végű alap (Pillér I., az év végén esetleg nyílt végűvé váló Pillér II., továbbá az inkább zártkörűnek minősülő Quaestor) közül lehet választani.
Összvagyonuk lendületesen növekszik, április végére meghaladta a 12,5 milliárd forintot. Igaz, a befektetési alapok teljes vagyona majdnem százszor ennyi.
Bővül a kínálat
Még ebben az évben több új ingatlanalap megjelenése várható. A Masped-csoport 25 százalékot meghaladó tulajdonában álló, 20 millió forintos tőkével létrehozott Capital-Trust alapkezelő már tavaly decemberben megkapta az ingatlanalapok kezelésére vonatkozó felügyeleti engedélyt.
Nota bene a sietség egyik oka nyilvánvalóan az új tőkepiaci törvény tőkekövetelményeinek megelőzése volt. A törvény szerint ugyanis január 1-jétől már csak 100 millió forintos alaptőkével lehet új alapkezelőt indítani, míg a már meglévőknek 2003 végéig van idejük, hogy az új tőkekövetelménynek megfeleljenek.
Az OTP-csoport szintén tervezi ingatlanalap létrehozását. Egyelőre csak annyit tudni róla, hogy érdekes módon nem a hazai piac legerősebbjének számító OTP Alapkezelő, hanem egy másik, a befektetési alapok piacán eddig nevet nem szerzett társaság fogja gondozni.
Ami a külföldiek magyar ingatlanokba való befektetési lehetőségeit illeti, a német Deutsche Bank bejelentette: a közeljövőben három ingatlanalappal rukkol elő. Ezek egyike Budapesten vásárolna be, többek között a nemrég megnyílt Árkád üzletházból, a másik két alap Lengyelországban szerezne plazarészesedéseket.
A hazai piac régi-új szereplőjévé válhat a Pillér II., amelyet december 31-én lejáró zárt végű pályafutása után a végelszámoltatás helyett esetleg tovább éltet az alapkezelője. A Prudent-Invest százszázalékos tulajdonosaként az ÁPV Rt. várhatóan május végéig dönt az alap sorsáról. Most azt mérlegelik, vajon látnak-e fantáziát az ingatlanalapok hosszú távú működtetésében, vagy csak a Pillér I. 2003. december végi lejáratáig maradnak piacon.
Jönnek a projektalapokAz új tőkepiaci törvény értelmében ma Magyarországon kétfajta ingatlanalapot lehet létrehozni: ingatlanforgalmazó, illetve ingatlanfejlesztő alapot. Jelenleg az összes ingatlanalap az első kategóriába tartozik. A rájuk vonatkozó új szabályok szerint a portfólióban található egyetlen ingatlan értéke sem haladhatja meg az alap saját tőkéjének 20 százalékát, az építés alatt álló ingatlanok értéke pedig a 15 százalékát. A csak zárt végű formában működtethető ingatlanfejlesztő vagy más néven projektalapok kifejezetten egy-egy új ingatlanberuházáshoz ideálisak. Ez esetben egy ingatlan értéke a saját tőke 30 százalékáig terjedhet, az építés alatt álló ingatlanoké viszont akár 60 százalékáig is. Ilyen alapra nálunk egyelőre nincs példa, de információink szerint az egyik leginnovatívabb és legsikeresebb ingatlanalap-kezelő erősen fontolgatja beindítását.
Akár 15 százalékot is hozhatnak
Az összesen hatmilliárd forint feletti vagyonú Pillér alapok szépen teljesítettek az elmúlt évben. A Pillér I. – amelynek portfóliója döntően iroda-, valamint kereskedelmi ingatlanokból áll – 10,55 százalékos hozamot fizetett ki 2001-ben két részletben a jegyek talajdonosainak, ami kamatos kamattal számolva megközelítette a 11 százalékot.
A raktár-, szálloda- és üdülőépületek révén diverzifikáltabb portfólióval dolgozó Pillér II. névértékre vetítve 12,5 százalékos hozamot fizetett az elmúlt év után. A zárt végű Pillér jegyek a tőzsdén is viszonylag népszerűek voltak, ami meg is látszott az árfolyamukon. A Pillér I. például 27 százalékkal, a Pillér II. 31 százalékkal lett drágább 2001 folyamán.
A nyílt végű Reálszisztéma Ingatlan Alap kétmilliárd forintos vagyonát forgató alapkezelő 12,5 százalékos hozamot ért el tavaly.
Európa az élen
A legeredményesebb kétségkívül a 3,2 milliárd forintos vagyonú, szintén nyílt végű Európa Ingatlan alap volt. A 2001. márciusi indulása óta eltelt évben 15 százalékos hozamot produkált. Ezzel nemcsak a többi ingatlanalapot utasította maga mögé, hanem az összes nyílt végű konstrukciót is.
Az alapkezelőnél megtudtuk: az idén is abban bíznak, hogy legalább 3-4 százalékponttal lekörözik az állampapír- és banki befektetések nyolc százalék körüli hozamát. Üzleti stratégiájuknak megfelelően jellemzően 200-700 milliós ingatlanokban gondolkodnak, amelyeket magánszemélyek közvetlenül már nem érnek el, intézményi befektetők pedig túl kis tételnek tartanak.
A jelek szerint ügyesen menedzselt porfóliójuknak egyébként még alig több mint harmada fekszik ingatlanbefektetésekben (a maradék bankbetétben, illetve egy éven belüli állampapírokban), de heteken belül újabb két, összesen 1,2 milliárdos – ipari jellegű – ingatlanvásárlási ügylet végére kerülhet pont. Így immár a portfólió fele lesz ingatlanokban lekötve.
