Az iroda- és a kiskereskedelmi ingatlanok piacán Magyarországon mára lezajlott a fejlesztések zöme. Ezzel szemben a könnyűiparhoz, a nagykereskedelemhez, a raktározáshoz és a logisztikához kapcsolódó, a hatékonyság növelését és az ellátási hálózat (supply chain) költségeinek lefaragását célzó beruházások csak az utóbbi félévben indultak be igazán.
A fővárosban és az agglomerációban a 2000. év hozott áttörést az ipari és raktáringatlanok piacán – vélik a DTZ Research elemzői. Addig a fejlesztők távol tartották magukat, akkor viszont elkezdődött a könnyűipari, logisztikai és raktározási területek fejlesztése.
| A jelenlegi legnagyobb raktár/ipari fejlesztések | ||||||
| Fejlesztés | Összterület m2 | Felépült m2 | Tervezett m2 | Fejlesztõ | ||
| West Gate Business Park | 12 500 | 12 500 | – | IRES | ||
| Hungária Informatikai és Logisztikai Központ |
12 500 | 12 500 | – | Béres | ||
| Rozália Park Logistics Center | 51 000 | 32 000 | 19 000 | Grontmij/Rodamko | ||
| Airport Business Park | 65 000 | 19 000 | 46 000 | AIG/Lincoln | ||
| M1 Business Park | 70 000 | 24 000 | 46 000 | AIG/Lincoln | ||
| ProLogis Park | 110 000 | – | 110 000 | ProLogis | ||
| Harbor Park | 180 000 | 15 000 | 165 000 | Crow Holdings | ||
Tavaly fokozódott az érdeklődés, a harmadik negyedév végére az új építésű teljes alapterület-kínálat 113 ezer négyzetméter volt. A városon kívüli ipari parkok, vegyes iroda- és raktárfejlesztések száma tovább nő, 2002 végéig további 120 ezer négyzetméternyi új terület felépítése szerepel a fejlesztők terveiben.
Nincs már benne kockázat?Korábban az ingatlanfejlesztők előzetes értékesítés nélkül nem szívesen vágtak bele a komoly finanszírozást igénylő logisztikai projektekbe. Az elmúlt hónapokban a raktárépületek piacán tapasztalt, ipari és kereskedelmi vállalatok részéről egyaránt megnyilvánuló érdeklődés azonban ebbe az irányba tereli a beruházókat.
Fejlesztési területek
A logisztikai bázisok kiváló közúti közlekedési feltételeket nyújtó fő regionális központok köré szerveződnek, ez pedig elsősorban Budapest – pontosabban az agglomerációhoz tartozó külső területek – malmára hajtja a vizet. A szakemberek úgy vélik, a kisebb regionális központok is a fejlesztés célpontjai lesznek.
A Budapest belső részeihez tartozó, a korábban erőteljes ipari jelleget öltő “átmeneti zónában” lezajlott az irodai/kereskedelmi funkcióváltás. A közvetlen távolsági közlekedési kapcsolatot nem nyújtó térség kedvezőtlen feltételei, valamint az önkormányzatok ipari tevékenységet kiszorító stratégiája miatt ezeken a részeken tisztán ipari/raktározási terület nem maradt. Nem véletlen, hogy például a Váci, a Szentendrei, a Budaörsi úton vagy a korábbi lágymányosi iparterületen a vegyes, tehát irodaival kiegészült használat a jellemző.
A fejlesztések az agglomerációba szorultak ki, többek között amiatt is, hogy az ellátási lánc hatékonyságának javítása a közúti közlekedés szerepét helyezte előtérbe. Ezért az újonnan épülő ipari és raktárterületek az autópálya-hálózat mellé települtek. A legkedveltebb célpontnak az M1-es vonzásterülete, valamint az M1-es, az M7-es és az M0-s által közrezárt háromszög bizonyult. Feltörekvő terület még Dél-Pest, az M0-s és az M5-ös környéke.
Az agglomeráció felfedezésének másik oka az, hogy a főváros körüli önkormányzatok általában nagyobb rugalmasságot tanúsítanak az övezeti átsorolások, építési engedélyek tekintetében. A befektetéseket az is ösztönzi, hogy az elmúlt években jelentősen javult a főutak, autópályák melletti telkek közműellátottsága.
Kereslet és kínálat
A piacon több kedvező elhelyezkedésű, megfelelő bérleti feltételeket kínáló, modern terület várja leendő gazdáit. A raktáringatlanok kihasználtsága 95 százalékos. 2000-ben 30 ezer négyzetméterre, 2001. októberig 50 ezer négyzetméterre kötöttek adásvételi vagy bérleti szerződést, a két szám lényegében egybeesett a felépített ingatlanállománnyal. A DTZ becslése szerint tényleges szerződéssel a mintegy 100 ezer négyzetméterre becsülhető keresletnek mindössze 60 százalékát kötötték le.
A kereslet egyik lényeges összetevőjét a piacon lejátszódó cserefolyamatok adják. A DTZ felmérése szerint a költözések oka egyrészt a már működő cégek terjeszkedése, másrészt a nemzetközi vállalkozások magyarországi tevékenységének beindítása. További mobilitást eredményez a cégek (földrajzi vagy infrastrukturális értelemben) nem megfelelő telephelyeinek lecserélése. Az is pótlólagos keresletet generál, hogy a vállalatok egy része külső cégekre bízza raktározással, logisztikával kapcsolatos tevékenységeit.
A kínálati oldalon az elmúlt fél év kiemelkedő eseménye a világ egyik legnagyobb, logisztikai központokra specializált fejlesztője, a ProLogis magyarországi megjelenése volt. A gyáli ProLogis Park 28 hektáros területén épülő 110 ezer négyzetméterből májusban adnak át húszezret, az idő tájt, hogy az Airport Business Park egy éve birtokba vett, 18 700 négyzetméteres épületegyüttesének második, 21 ezer négyzetméteres fázisát is megvalósítja az AIG/Lincoln. A Harbor Park első ütemének 15 500 négyzetméteres részét már előszerződés keretében kiadó Crow Holdings szintén a második, ezúttal 20 ezer négyzetméteres épületének kivitelezésénél tart.
Olvassa el……korábbi írásainkat:
•Fővárosi irodapiac – hat bő esztendő
•Mélyrepülésben a GKI Ingatlanbarométere
•Ingatlanpiac: nyugodt bizakodás
Mérséklődő bérleti díjak
Mind a DTZ, mind pedig a CB Richard Ellis elemzői a bérleti díjak lassú lemorzsolódására számítanak. A két évvel ezelőtti, 5-6 euro/négyzetméter/hó körüli tarifák tavaly kétségtelenül visszaestek, 4-5 euro/négyzetméter/hóra, ám a folyamatot gátolhatja, hogy az erősödő kínálatot ellensúlyozza a biztos kereslet. Az új logisztikai fejlesztések esetében, amelyeknél az irodaterület aránya meghaladja a 15 százalékot, 6,15-8,18 euro/négyzetméter/hó bérleti díj várható.
A kereskedelmi és iroda szektorhoz hasonlóan valószínűleg a modern ipari létesítmények esetében is növekszik a kínálat, a piac túlkínálativá alakul. Ennek első jelei már mutatkoznak a kevésbé korszerű és rosszabb közlekedési kapcsolatok miatt nehezebben újra bérbeadható ingatlanoknál. Ezek tulajdonosait máris fenyegeti annak veszélye, hogy bérlőik mésfelé veszik az irányt.
