Ingatlanpiac 2001 – vegyes a kép

Messze már az az idő, amikor bármilyen lakást el lehetett adni a fővárosban – summázható az ingatlanszakértők véleménye a 2001-es esztendőről. Az év nagy része ugyanis úgy telt el, hogy a használt lakásoktól szabadulni kívánó eladók kénytelenek voltak felismerni és elfogadni a korábban az egeket verdeső négyzetméterárak csökkenését.

Egy ingatlanos szaklap például a nyár – a pangás – kellős közepén címlapján azt a “szenzációt” hozta, hogy Budapesten ismét lehet 100 ezer forint alatti négyzetméteráron lakást kapni. Az árak drasztikus

csökkenése azonban nem minden szegmensre érvényes – mondja az Új Otthon Centrum vezetője, Gerő András -, így az sem egészen igaz, hogy a piac pang. A használt lakások átlagára idén az infláció szintjénél némileg kisebb mértékben nőtt (azaz a reálértékük csökkent), egyes szegmensekben csökkent is, az újakat azonban még keresik. Egyelőre.

Beragadtak

Az Origoingatlan adatbázisa szerint jelenleg az egyik legolcsóbb, belvároshoz közeli kerületben, a VIII.-ban 255 lakás vár vevőre, átlagosan mindössze 160 ezer forintos négyzetméteráron. Ez pedig igencsak nagy visszaesést jelent az 1998-2000 körül megfigyelhető tendenciától, amikor is 200 ezer forint alatt szinte lehetetlen volt lakást találni Budapesten.

A használt lakások árának mérséklődése ráadásul kihat az új lakások piacára – ha valaki ugyanis nem tud túladni lakásán, annak igencsak nehéz lesz beszállnia egy új építésű ingatlan megvásárlásába. Az új lakást vásárlók ugyanis nagy részben meglévő ingatlanjuk értékesítéséből teremtenék elő a kezdőösszeget. (A Biggeorge’s International adatai szerint az új ingatlan vételárának 70-85 százalékát jelenti a régi lakás eladási ára.) Számukra hiába javulnak tehát a hitelkondíciók.

Ezt a tendenciát az ingatlanfejlesztő cégek is érzékelik. Az új projektek kivitelezése egyre nagyobb előkészületet és piackutatást igényel.

Szakmai körökben emellett már felmerült az a gondolat is, hogy államilag finanszírozott ingatlanbankot kellene létrehozni, amely a használt lakások megvásárlását magára vállalná. Ez részben fellendítené a mobilitást, a megvásárolt lakásokat pedig később akár szociális célra (bérlakás) is lehetne hasznosítani.

Igényesebb vevőkör

Az új lakások iránt tavaly érezhető óriási kereslet miatt rengeteg új cég szállt be a piacra, és kezdett bele ingatlanok, lakóházak fejlesztésébe. Akkoriban szinte mindent el lehetett adni, még el sem kezdődtek az építkezések, a lakások nagy része már vevőre talált.

Éppen ezért a vállalkozók nem fordítottak energiát arra, hogy feltérképezzék, pontosan milyen típusú lakásokra is van igény a piacon. Ennek levét azonban sokan most isszák meg: a nem megfelelő helyen, nem megfelelő elrendezésű és méretű lakások ugyanis egyre nehezebben találnak vevőt. “A Kleopátra-Ház éppen ezért annyira népszerű – mondja Gerő -, hiszen alapos piackutatás, a keresleti igények pontos feltérképezése előzte meg a beruházást.”

Ez utóbbi azonban nem jellemző a piacra: a fejlesztők nagy része még most sem méri fel előre a piaci igényeket. Emiatt azután egyes helyeken a 80-100 négyzetméteres lakásokra nem lehet vevőt találni: az ilyen lakások ára ugyanis meghaladja az érdeklődők fizetőképességét, aki meg megengedheti magának, az nem Pest külvárosi részeiben vesz 25-30 milliós lakást. Rácz Beáta, a Biggeorge’s International elemzője szerint ezekben a kerületekben (Pesterzsébet és Rákoskeresztúr) azonban a kisebb, 40-70 négyzetméteres lakások éppen olcsóságuk miatt egyre népszerűbbekké válnak.

A potenciális vevők mostanában már alaposabban megnézik a kínálatot, és nem döntenek elhamarkodottan. Korábban megfigyelhető volt, hogy sokan azért szálltak be gyorsan egy új építésű lakás megvásárlásába, mert féltek, hogy ha sokat gondolkodnak, már csak magasabb áron tudnak vásárolni.

A vevők ma már inkább azt szeretik, ha a lakás készen van, egyre kevesebben vesznek csupán tervrajz alapján ingatlant. Ez pedig a fejlesztések finanszírozási szerkezetét nagyban átalakítja, sok kisebb cég ki fog hullani a piacról.

Gerő szerint ráadásul ma már nem a négyzetméterszám, azaz a lakás nagysága számít. Sokan a jó beosztású panelekből költöznek át új építésű lakásba, így számukra a kényelmes és praktikus tervezés számít.

Rosszul kalkuláltak

De hová tűnt a lakásárak dinamikus növekedése? “Aki használt lakásba akart fektetni, már megtette – mondja Molnár László, a GKI Gazdaságkutató Rt. ingatlanszakértője -, így jövőre az árak infláció alatti növekedésével lehet csak számolni.”

A keresletet főleg a külföldiek jelentették, akik úgy látták, hogy a belvárosi ingatlanok megvétele jó befektetésnek számít, és ez húzta magával a piacot. Ők azonban addig nem fognak kiszállni befektetésükből, amíg az árak ismét nem emelkednek, így erről az oldalról érthető, hogy hiába nincsen kereslet, a kínálati összeg nem nagyon akar mérséklődni. Grespik László, a fővárosi Közigazgatási Hivatal elnökének ténykedése ráadásul jelentősen visszavetette a külföldiek érdeklődését, kiesésüket igencsak megérezte a piac.

Az államilag támogatott lakáshitelkamatok idén tovább mérséklődtek – ám ez csak az új építésű lakások esetén volt látványos: már 4,75 százalékos kamattal (kezelési költséggel együtt) forráshoz lehet jutni. Ezzel pedig aszimmetrikus rendszer jött létre. Hiába válik relatíve egyre olcsóbbá a használt lakás, hitelt igazán csak az új építésűre érdemes felvenni, még akár befektetés céljából is. (Lásd korábbi cikkünket >>)

A helyzet azonban ezen a piacon sem annyira rózsás. “Aki költözni szeretett volna, az már elkezdte” – mondja el véleményét Rácz Beáta. Azért azt ő is valószínűnek tartja, hogy a hihetetlenül olcsóvá vált banki finanszírozás sokakat gondolkodóba ejt.

Molnár szerint az utóbbi két évben túlzott optimizmus jellemezte a piacot, mindenki elhitte a Gazdasági Minisztériumnak, hogy ezentúl évente 40 ezer új lakás fog épülni. Ezzel szemben a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint január és szeptember között csupán 13 676 befejezett lakásra adták ki a használatbavételi engedélyt az építésügyi hatóságok, és 33 722 új lakás építése kezdődhetett el a kiadott új építési engedélyek alapján. A lakásépítési kedvet szemléltető új engedélyek száma az első félévben regisztrált 17 százalékos növekedés után a harmadik negyedévben már stagnált. Egyedül Budapesten folytatódott július és szeptember között is a bővülés.

Az építőipar így kénytelen feleszmélni: termékeire a kereslet korántsem akkora, mint azt korábban gondolták. A Wienerberger Téglaipari Rt. például éppen a mérséklődő eladások miatt elhalasztotta új, Tiszavasváriban épülő gyártórészlegének beindítását. Az Interestate Rt. ennek ellenére is optimista, és Magyarországon elsőként 3 milliárd forint értékben építési központot (Home Center) hoz létre, ahol 14 ezer négyzetméteren mind az építési vállalkozók, mind a belsőépítészek, lakberendezők mindent egy helyen megtalálnak.

Mi várható 2002-ben?

A használt lakások árának mérsékelt, infláció alatti, az új lakások esetében pedig inflációt meghaladó áremelkedésére számít a piac a következő esztendőben. Az utóbbiaknál a nagyobb drágulást azonban nem a kereslet indokolja, hanem az építőanyag-árak emelkedése. Egyre érzékelhetőbb lesz a differenciálódás. A keresleti igényeket kielégítő, jó helyen lévő közepes méretű lakások továbbra is menni fognak, más típusú ingatlanokkal azonban komoly eladási gondjaik lesznek a fejlesztőknek.

A 2002-es esztendő fő kérdése az, hogy a kormány kiterjeszti-e a használt lakások vételére szóló hitelek kamattámogatását. A normális piaci folyamatok ugyanis elméletileg úgy zajlanának, ha a régi lakás vásárlását hitelből finanszírozhatná az a réteg, amely az új lakások magasabb négyzetméterárát nem tudja megengedni magának. A korábbi tulajdonosok pedig ugyancsak hitel segítségével új lakásokba költözhetnének, így egészséges, magasabb minőségi szintet képviselő lakásmigrációra lehetne számítani. “Ha nem válik kedvezőbbé a használt lakásokra felvehető hitelek kondíciója, az könnyen az új lakások piacának visszaesésével is járhat” – figyelmeztet Gerő András.

Mind a Biggeorge’s mind a GKI arra számít, hogy a kedvezmények köre tágul, így jövő tavaszra megélénkülhet az olcsóbb kategóriája régi lakások piaca (10 millió forint alatt). “Aki pedig ezáltal el fogja tudni adni 7-10 milliós lakását, hitel felvételével éppen a 15-20 milliós középkategóriás új lakások piacát fogja élénkíteni – magyarázza Molnár -, így itt az árak fokozottabb emelkedésére lehet majd számítani.” Ezek az ingatlanok a telekárak (lásd korábbi cikkünket) alakulása miatt pedig nem az eddig frekventált hagyományos budai területeken épülnek, hanem Pest olcsóbb, feljövő (XIII., IX., XIV.), zöldövezeti (XVI. XVII., XVIII., XXIII.) és Buda kieső kerületeiben (XXII.).