Zsugorodó BudapestAz elmúlt években a Budapestről kiköltözők száma közel 15 ezerrel meghaladta a betelepülőkét, így becslések szerint bő egy évtizeden belül akár 1,6 millió főre csökkenhet a főváros lakossága. A folyamat azonban kettős: míg az agglomerációba elsősorban a 30-35 évnél idősebb, tehetős polgárok költöznek ki, addig befelé azok mozognak, akik itt próbálnak munkához jutni. A Herter Ingatlanfejlesztő és Befektetési Tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatójaként 1988 óta az ingatlanpiacon dolgozó Herter Gusztáv szerint Budapest és az agglomeráció állandó körforgásban van a folyamatos ki-bevándorlás következtében.
Kettészakadt a telekpiac Budapesten és környékén – állítja Vas László, a Mareco Ingatlan Rt. üzletágvezetője. Olyannyira, hogy a szakember szerint nincs is sok értelme a budapesti és agglomerációs árak összehasonlításának. A fővárosban a beépíthető földterületek annyira elfogytak, hogy az árak az egekbe szöktek, így drága mivoltuk és nagy (1000 négyzetméternél nagyobb) méretük miatt többnyire csak társasház építésére alkalmasak, de csillagászati áron forognak a foghíjtelkek is. Így azok, akik családi házra vágynak, jobban teszik, ha Budapest egy-egy városszéli területén vagy a főváros környéki településeken néznek körül, ahol még viszonylag elérhető árú telkek találhatók.
Árhullám
A telekpiacra természetesen nem csak a “népvándorlás” volt hatással, de nagymértékben nyomta felfelé az árakat az 1998-as tőzsdeválság okozta befektetői roham a biztosabb megtérüléssel kecsegtető ingatlanok felé. Az elmúlt években tapasztalt ingatlanpiaci boom, ami több helyen – például Budának szinte valamennyi részén, Zuglóban, illetve a Buda környéki településeken – a telekárak megsokszorozódását okozta, értelemszerűen magával vonta egyes területek (relatív) túlértékeltségét.
A spekulánsok 2-3 évvel ezelőtt még bárhol vehettek területet, befektetésük biztosan megtérült, míg mára hosszas kutatásnak, tájékozódásnak kell megelőznie a vásárlást ahhoz, hogy az üzlet ne váljon reálértéken bukássá. Ha valaki most “biztosra” akar menni, akkor nem árt, ha “fülest” kap egy-egy település tervezett fejlesztéseiről (útépítés, csatornázás), ezek megvalósulása ugyanis az árakat “rögtön” 20-30 százalékkal feljebb nyomhatja. Ennél nagyobb értéknövekedést már csak egy belterületté való átminősítés eredményezhet, amivel még ma is megsokszorozódhat egy-egy terület ára.
A ingatlanszakma képviselői a telekvásárlást összes kockázatával együtt is – például a területet mégsem fejlesztik, az úthálózat az ígéretek ellenére nem épül ki – még mindig sokkal biztosabb befektetésnek tartják, mint például a tőzsdézést. A számok önmagukért beszélnek: 1998 eleje óta az infláció közel 50 százalékos volt. Ha valaki ezen idő alatt állampapírba fektetett, akkor 15 százalékos reálkamatra tehetett szert, ami ugyan nem túl magas, de még mindig jobb, mint a parketten elérhető hozamok. A Budapesti Értéktőzsdén (BÉT) az elmúlt közel 4 évben aki részvényekbe fektetett, az vásárlóértéken pénzének több mint felét veszítette el. Ezzel szemben telekvásárlással a legrosszabb esetben is duplázni lehetett. Sőt, akadnak sokkal jobb hozamok is: az I., II., XI., XII. és XIV. kerületekben az árak 150-250 százalékkal nőttek.
Hol mennyi?
TársasházA társasházépítés sem tuti üzlet. Horváth János szerint kifizetődő csak akkor lehet manapság, ha a telek ára nem tesz ki többet 50-70 ezer forintnál a lakás négyzetméterenkénti eladási árából. Ennek ellenére egyre több a szerencsevadász cég, ezek “nyomulásukkal” irreális magasságokba tornásszák fel a még megmaradt telkek árát, aztán többnyire persze maguk is belebuknak.
A szakmabeliek egyetértenek abban, hogy Budapesten a XVI., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., és XXII. kerületekben vannak még viszonylag olcsó, családi ház építésére alkalmas (600-1000 négyzetméteres) telkek, ám az építkezőknek komoly többletköltséget okozhat, hogy ezek sok esetben egyáltalán nem, vagy csak részben közművesítettek. (Szakértői becslések szerint a víz, villany bevezetése körülbelül 10 ezer, míg a csatorna bevezetése 20 ezer forint méterenként.)
Gyakorlatilag megfizethetetlenné a vált családiház-építők számára Zugló, ahol egy ideális méretű, 700-900 négyzetméteres telket 30 millió alatt már nem lehet megkapni. A már 11 éve Zuglóban társasházakat építő Veritas Invest Rt. néhány évvel ezelőtt még minden további nélkül tudott ésszerű áron építési telket vásárolni, míg mára a helyzet teljesen megváltozott. Horváth János, a társaság elnök-vezérigazgatója munkája során egyre több olyan irreálisan drága telekkel találkozik, amelyeken a tulajdonosok már sok esetben egy éve próbálnak sikertelenül túladni. Ennek ellenére az árból nem engednek, inkább kivárnak, hátha ismét felfelé mozdul a piac.
Kifizetődő?
“Az agglomerációs telekpiacon a fővároshoz képest fél-egyéves volt a fáziskésés” – írja le a helyzetet Nagy Tibor, a Biggeorges International Ingatlantanácsadó Rt. építési telek divíziójának tanácsadója. Az 1999/2000-es fordulóra 30-40 százalékkal emelkedtek az árak, majd 2000 végére sok helyen meg is duplázódtak. Az árak elszabadulásával párhuzamosan egyre több vidéki önkormányzat ismerte fel, hogy a telekhiányból szép hasznot húzhat. A parcellázások ugyanis nagy – igaz, csak egyszeri – bevételt hoznak. A folyamat több helyen felgyorsult, de akadnak olyan települések is – ilyen például Törökbálint -, ahol már az önkormányzat “telekalapítási stopot” vezetett be, így a diósokból és barackosokból ott egyelőre nem lesz több belterület.
Ezen lépések hátterében szakértők szerint az áll, hogy minden egyes új lakos többlet deficitet okoz a települések számára a megnövekedő szociális ellátási feladatok – orvos, iskola, óvoda – miatt. A Herter Kft. ügyvezetője szerint az elmúlt év már azt is megmutatta, hogy megemelkedtek a minőségi elvárások; az átlagos parcellázások, amelyek során “karókkal kijelölt” telkeket kínálnak, már egyre kevésbé sikeresek.
Ciklusok
A telekpiac eddigi és várható áralakulásában nagyjából megegyeznek a szakértői vélemények. Mint azt a Mareco Ingatlan Rt. szakértője elmondta, 2001 tavaszára mintegy 10-15 százalékkal emelkedtek az árak a fővárosban és az agglomerációban, de azóta többnyire stagnálnak vagy csak minimálisan növekednek, amit elsősorban a forgalom pangása okoz.
A telekárak Budapesten továbbra is az inflációt pár százalékkal meghaladó mértékben emelkedhetnek, de lesznek olyan területek (Újpest, Pesterzsébet, Mátyásföld), ahol a mostani alacsonyabb árak miatt a piaci átlagot meghaladó drágulás is elképzelhető. Ami az agglomerációt illeti, ott is hasonló tendenciára lehet számítani. Akadhatnak olyan területek – Biatorbágy, Dunakeszi, Dunaharaszti -, ahol 20-30 százalékos drágulás sem kizárt jövőre. A Biggeorges képviselője úgy látja, hogy a hazai ingatlanpiacon az árak ciklikussága figyelhető meg, hasonlóan az Egyesült Államokban tapasztaltakhoz. Ott egy-két évi stagnálást hasonló hosszúságú fellendülés követ, így a remények szerint 2002 tavaszára itthon is élénkülhet a piac.
