Hiába támogatja a kormány az új lakások hitelre vásárlását, ha a többi feltétel hiányzik, nem tartható fenn az építkezési boom – foglalják össze ingatlanpiaci szakértők az utóbbi időszak tendenciáját. Elérhető áru építési telekből ugyanis egyre kevesebb van, ez árfelhajtó hatású, ráadásul olyan környezetben, ahol amúgy is rohamosan emelkedik az új építésű lakások ára.
Buda egyes kiemelt területein (amilyen a Rózsadomb) már alig található beépítésre váró telek. A környék exkluzivitása miatt a vásárlók itt minden pénzt megadnak a lakásokért. Ez pedig bizonyos estekben egymillió forinthoz közelítő négyzetméterárakat is jelenthet.
Ennél is súlyosabb a használt lakások piacán megfigyelhető pangás. Az új lakást vásárlók ugyanis nagy részben meglévő ingatlanjuk értékesítéséből teremtenék elő a kezdőösszeget. (A Biggeorge’s International adatai szerint 70-85 százalékát jelenti a régi lakás eladási ára az új ingatlan vételárának.)Hiába javulnak tehát a hitelkondíciók, ha nem tudják eladni lakásukat, az önerőt sem tudják felmutatni.
Befektetők hátránybanFőleg a befektetési céllal érkező vásárlók hiányoznak a piacról: mivel az ingatlanoknál az elérhető hozam 10 százalék alá esett, így sokan tartózkodnak attól, hogy pénzüket használt lakásba fektessék. A jó fekvésű, nagy, panorámás budai lakásokat még keresik. Összességében azonban az év végéig a gyenge kereslet miatt a használtlakásárak további csökkenését prognosztizálják a szakemberek. Új lakások esetén az inflációt 4 százalékkal meghaladó áremelkedés várható évente – így aki mindenképpen ingatlanba akar fektetni, válasszon új építésűt.
Használt lakás senkinek sem kell?
A használt lakások piacán az utóbbi fél-egy esztendőben szinte teljesen megállt a korábbi dinamikus áremelkedés. Általános a stagnálás, visszaesett a kereslet – tudtuk meg a Biggeorge’s ingatlantanácsadójától. Az adatok szerint a használt ingatlanok ára tavaly szeptember óta az infláció mértékénél kisebb ütemben emelkedett, azaz csökkent a reálértékük.
Pesten kiemelkedő példa erre a XIII. kerület, Angyalföld, ahol a lakások átlagos négyzetméterára 170 ezer forintra esett vissza az egy évvel korábbi 180 ezerről. Az egyik legkeresettebb területen, a ferencvárosi tömbrehabilitációs övezet környékén is csak 9 százalékkal, 180 ezer forintra emelkedett a használt ingatlanok négyzetméterára.
Hiába számít előkelőbb környéknek általában a budai rész, az árak itt is meglehetősen lefékeződtek: az I. kerületben 295-ről 280-ra, a XI. kerületben pedig 310-ről 295 ezer forintra estek vissza. Ahol áremelkedés volt, ott sem több, mint 5-10 százalék.
Új lakások – megtorpanás?
Az új építésű ingatlanok piacát igencsak megdobták a kormányzat intézkedései, amelyek jócskán könnyítettek a lakáshitelek terhein. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai szerint az idei első fél évben kiadott építési engedélyek száma csak Budapesten 43,3 százalékkal emelkedett az egy évvel korábbi értékhez képest.
Az építkezések felét ugyan még mindig magánszemélyek kezdeményezik, ám a vállalkozói építések száma dinamikus növekedést mutat. A megugró újlakáskínálat elsősorban a klasszikus budai kerületekre és a pesti zöldövezeti részekre jellemző, ahol az árak így nem is mutatnak akkora ugrást.
Dél-Budán az új lakások átlagos négyzetméterára 260 ezer forintra nőtt az egy évvel korábbi 240 ezerről. A belbudai I. kerületben 420 ezerre emelkedett az ár a korábbi 350-ről.
Ellentétes tendenciaA keresleti oldalon egyre erősebb az a tendencia, hogy miközben a kiköltözési hullám továbbra is folytatódik, elkezdődött egy visszafelé irányuló mozgás is. Ez elsősorban a fiatalabb korosztályt érinti, mely a zöldövezet nyugalmával szemben inkább a szellemi, kulturális és pénzügyi központok közelségét részesíti előnyben. A fővárosi új lakások vásárlóinak 51 százaléka a 35 év alattiak közül kerül ki – állítja a Biggeorges International felmérése.
Ezzel szemben a Rózsadombon az átlagos ár már 500 ezer forint felett tart, mivel ott a növekvő kereslet nem találkozik nagyobb kínálattal. Az új lakások kínálati ára bizonyos szegmensekben tehát elérte azt a határt, aminél tovább emelni már nem lehet, illetve nem tanácsos, mert eladhatatlanná válnak – állítják a szakemberek.
Az elmúlt negyedév során az átlagosnál nagyobb áremelkedés volt tapasztalható az új lakások építésében. Egyes szakértők azonban arra hívják fel a figyelmet, hogy a nyár végétől a vállalkozói újlakásépítéseknél már a megtorpanás egyértelmű jelei mutatkoznak.
Az áremelkedés tehát hamarosan nem lesz tartható, mert a négyzetméterárak már elérték a tűrési küszöböt (átlagosan 5 százalékos reálérték-növekedést mutatnak a statisztikák az utóbbi egy évben). Akik nem csökkentik áraikat, azok az egyre jobban érezhető erős túlkínálati periódusban könnyen olyan helyzetbe kerülhetnek, hogy nem tudják értékesíteni az épített ingatlanokat.
Emelkedő telekárakJelenleg elsősorban a nagy lakásszámú projektek megvalósítására alkalmas telkek a keresettek (mint a 300 lakásos Cézár-ház), így a város szélén a lakóparki környezet kialakítása, a városközpontban pedig a maradék foghíjtelkek beépítése a cél. Ez utóbbiak ára nagy növekedést mutatott az elmúlt fél évben: jelenleg 25-50 ezer forintba kerül egy négyzetméter telek. A nagyméretű, agglomerációs telkek ára átlagosan 2-4 ezer forint körül alakul.
Hitelboom
A kormány szerdán jelentette be, hogy gazdaságélénkítő csomagjának egyik legfontosabb eleme a lakásvásárláshoz nyújtott állami kedvezmények további növelése. Ennek megfelelően az új lakások építéséhez és vásárlásához igénybe vehető hitelek maximális kamata a jelenlegi 8 százalékról 6 százalékra mérséklődik. Ugyancsak nő a használt lakások megvásárlásához felvehető hitelek kamattámogatása, a jelenlegi 6-ról 7 százalékra, és minden hitel esetén maximum 240 ezer forintra (a hitel éves összegének 40 százaléka) emelkedik az adókedvezmény mértéke.
Ez pedig nem jelent mást, mint azt, hogy a bankok csökkenteni fogják hiteleik kamatát. Az OTP Bank már be is jelentette, hogy 6-ról 4 százalékra csökkenti a kedvezményes lakáshitelét. A Földhitel- és Jelzálogbank kalkulációja alapján 4 százalékos kamatnál egy tízmilliós, húsz esztendőre szóló hitel havi törlesztőrészlete már csak 48 ezer forint lenne.
Ehhez persze hozzájön az átlagosan 1-1,5 százalékra rúgó kezelési költség is, ám az alacsony kamatok miatt igencsak faramuci helyzet állhat elő. Ha ugyanis a havi törlesztőrészletből levonjuk az évi 240 ezer forintos adóvisszatérítés összegét (ami havonta 20 ezer forintot jelent), akkor a tízmilliós kölcsönre szinte nem is lesz kamat a futamidő alatt. Ez pedig egyesek szerint nem más, mint talált pénz.
Az alacsony kamatok azonban még mindig nem jelentenek tökéletes megoldást. Sokaknak még nem áll rendelkezésére a banki hitelekhez elengedhetetlen, legalább 30-50 százalékos önerő. Amíg az új lakások nagyobb támogatást élveznek, mint a használtak, a régi ingatlanok eladása (és így az önerő előteremtése) továbbra is hosszadalmas, nehézkes procedúra lesz.
Bankárok szerint ezért a szociálpolitikai kedvezményt kellene kiterjeszteni. Aki olyan használt lakást vásárol, amelynek tulajdonosa új lakás vásárlását tervezi, az legyen jogosult a szocpolra.
