Belföld

Ingatlanbefektetések: Amerikából Európába

Az amerikai gazdaság lassulásával egyre több nagy nemzetközi ingatlanalap kacsingat európai befektetések után. Az elérhető hozamok ugyanis akár harmadával is nagyobbak lehetnek.

A Whitehall alapokA Goldman az utóbbi években minden 15-18 hónap elteltével új ingatlanalapot hozott létre, átlagosan 2 milliárd dolláros tőkével. Ezeket az alapokat a Whitehall Real Estate Fund kezeli. A legismertebb beruházásuk a New York központjában található Rockefeller Center egy része volt, amit 1996-ban 1,2 milliárd dollárért vettek meg. Tavaly decemberben az irodakomplexum eladásra került, 1,85 milliárd dollárért.

Legutóbb éppen a világ egyik legnagyobb befektetési bankja, a Goldman Sachs csoport jelentette be, hogy az erre szakosodott leányvállalata, az ingatlanszakmában ugyancsak nagy nevet szerzett Whitehall Ingatlanalap egy új, 2 milliárd dolláros alapot hoz létre európai befektetésekre koncentrálva. A Morgan Stanley sem akar lemaradni az ígéretes lehetőségről, ők is éppen azon vannak, hogy 2,5 milliárd dollár értékben ruháznak be ingatlanokba.

Az ok egyszerű: az amerikai gazdaság a legutóbbi negyedévben a leggyengébb növekedést (1,1 százalék) produkálta 5 és fél év óta. Szakértők szerint ezzel az ingatlanosok számára is végképp véget ért az aranykorszak. Az öreg kontinensen ugyanis jelenleg harmadával nagyobb – átlagosan 20 százalékos – éves hozamokat lehet elérni az ingatlanbefektetések után, szemben az óceán túlpartján elérhető 15 százalékkal.

(Olvassa el cikkünket az új magyar ingatlanalapról: Új ingatlanalap a piacon)

Statisztika Az ingatlanbefektetési alapok amerikai szervezete (NAREIT) legfrissebb jelentése szerint az alapok által elért nyereség növekedése fokozatosan csökken. A tavalyi év utolsó negyedévében már csak 10,6 százalékos volt a növekedés az egy évvel korábbi értékhez képest. A harmadik negyedévben ez a szám még 12,2 százalékos volt.

Csökkenő hozamok

A kilencvenes évek elején és közepén azok a vállalatok, amelyek – észlelve az akkori alacsony amerikai ingatlanárakat – tömeges vásárlásba kezdtek pénzzel jól felpumpált alapjaik segítségével (REITs – Real Estate Investment Trusts), igen tiszteletreméltó, 30 százalékos hozamokat érhettek el éves szinten. A ’80-as években ugyanis túl sok irodaingatlan épült az USA-ban, és a gazdasági depresszió, valamint a korlátozó szabályozási környezet miatt az ingatlanpiac válságos időszakot élt át. Az előző évtized elején azonban egyre többen gondolták úgy, hogy a 30-50 százalékkal alulértékelt ingatlanok jó üzletnek bizonyulhatnak. Tőkét pedig a tőzsdei bevezetésből reméltek. Igazuk lett.

Ingatlanbefektetések: Amerikából Európába 1A felfutás elején, 1992-ben még csak 142 ilyen, tőzsdén is jegyzett alap működött 15,7 milliárd dolláros piaci kapitalizációs értékkel. A csúcson, 1998-ban már 210 alapot jegyeztek, a kapitalizáció pedig közel 150 milliárd dollár volt. A felfutásnak adózási okai is voltak, az amerikai adórendszer ugyanis igen kedvező feltételeket teremtett az ingatlanalapok által elért nyereség számára.

Az amerikai gazdaság és a részvénypiacok felfutásával azonban egyre többen fordultak egyéb befektetési lehetőségek felé (arany, műtárgy, deviza, értékpapírok). Az Új Gazdaság cégeinek papírjaival ugyanis még ennél is magasabb hozamokat lehetett elérni, így az ingatlanbefektetések megtérülése és így attraktivitásuk egyre csökkent.

Erre már csak ráerősített az amerikai gazdaság utóbbi időszakban megfigyelhető lassulása, ami az ingatlanpiacot is kedvezőtlenül érinti. Jelenleg a korábbinak alig a felét, “csupán” 15 százalékos hozamot remélhetnek azok, akik ilyen alapokba fektetik pénzüket.

Nagy kínálatAz európai vállalatok és kormányok mostanában ugyanazt a korszakot élik át, amit az USA a ’80-as évek végén. A hatékonyság és a profit növelése miatt a cégek igyekeznek megszabadulni ingatlanjaik jelentős részétől. Az eurózóna kormányainak – mivel a maastrichti szerződésben ez rögzítve lett – szigorú fiskális politikát kell követniük, a büdzsé hiánya nem haladhatja meg a GDP 3 százalékát. Éppen ezért ők is igyekeznek rosszul menedzselt ingatlanjaiktól megszabadulni és az így szerzett pénzből a költségvetésben keletkezett lyukakat befoltozni.

Új terep

Bár a fent említett “szerény”, 15 százalékos hozam még mindig kirívóan jónak bizonyul az amerikai tőkepiaci befektetések között, létezik egy ennél sokkal ígéretesebb terület: az európai ingatlanpiac.

Európában csak most kezdődik igazán az a felfutás, ami az USA-ban volt tapasztalható az utóbbi 5-6 esztendőben – hangoztatják az ingatlanosok, és ígéreteik egyre több csalódott befektetőből váltanak ki kíváncsiságot. Az utóbbi 12 hónap nagy tőzsdeesései ugyanis sokakat elbizonytalanítottak befektetéseik sorsában, így az európai lehetőség egyre nagyobb érdeklődést vált ki.

A már említett példák mellett a Donaldson, Lufkin & Jarette tavaly 600 millió dolláros alapot hozott létre, és a magyar származású Soros György is több mint 750 millió dollárral vágott bele egy új, Európára koncentráló ingatlanalap létrehozásába.

Nagy felfutása van a jelzáloglevél formát öltő értékpapíroknak is: Nagy Britanniában tavaly közel 6 milliárd dollár értékben történt ilyen kibocsátás. Az egyik legnagyobb üzlet az 1999 májusában a Morgan Stanley Dean Witter által levezényelt londoni Broadgate komlexum volt. Az irodaház “értékpapírosítása” – jelzáloglevéllel való finanszírozása – elérte a 2,5 milliárd dollárt.

Ingatlanbefektetések: Amerikából Európába 2Magyar lehetőségek

Könnyen lehet, hogy az amerikai gazdaság lassulása a hazai ingatlanpiacnak is nagy lehetőséget kínál. A jó befektetést kereső tőke ugyanis könnyen rátalálhat a kelet-európai térségre is, hiszen az ingatlanok itt még jócskán alulértékeltek.

Erre jó példa lehet a szállodaipar. Az európai, azon belül is főleg az olasz, a spanyol, a portugál és a görög szállodaiparra ugyanis már több tízmilliárd dollárt költöttek az elmúlt évtizedben az amerikai alapok.

Szakértők szerint új befektetők a Földközi-tengernél ma már csak akkor tudnak labdába rúgni, ha valamilyen speciális hotelt vagy üdülőparkot finanszíroznak. A figyelem így keletebbre tolódott: Magyarországon tavaly szédületes tempójú szállodaépítés indult: következő egy-két évben közel 600 millió dolláros beruházással több mint két tucat szállodát nyitnak majd meg.

Ajánlott videó

Olvasói sztorik