Míg Lengyelországban és Csehországban már 2-3 éve megkezdődött a spekulatív ipari ingatlanok piacának felfutása, addig ez Magyarországon egészen 1999-ig váratott magára.
De mitől is spekulatív egy ipari ingatlan megépítése?
Akkor beszél a “szakma” spekulatív beruházásokról, amikor a fejlesztők nem konkrét megrendelésre építik ezeket az ingatlanokat, hanem annak reményében, hogy azt később a nagy kereslet miatt könnyen kiadhatják cégek számára, vagy akár az egészet értékesíthetik is. Nem ritka ugyanis, hogy a raktár felépülése után az ingatlant teljes egészében eladják intézményi befektetőknek, így a későbbiek során a bérleti díjakból már ők részesednek.
Lassabb megtérülésA késlekedő beruházások egyik okát a szakértők abban látják, hogy az ingatlanpiaci szegmensek közül az ipari ingatlanok fellendülése van az utolsók között. Ez magyarázza, hogy az ilyen jellegű beruházásokat hazánkban megelőzték a hasonlóan tőkeigényes és bonyolult irodafejlesztések, melyek esetében eleinte 11-12 százalékos megtérülési rátával számolhattunk, ez azonban mára 9-10 százalékra mérséklődött. A raktárpiacon ennél kevesebb, de hosszú távon stabil, 7-8 százalékos megtérülési ráta várható. Emellett a szakértők véleménye szerint hazánkban már több éve érezhető egy erős, ám mégis “látens” kereslet. Az ingatlanfejlesztők azonban ennek ellenére sem fogtak bele ilyen típusú beruházásokba.
A kilencvenes évek második felében egyre inkább bebizonyosodott, hogy Magyarország a kelet-európai régió központja lesz. Ennek következtében továbbra is várható a multik további betelepedése és logisztikai központjaik hazánkba helyezése. Erre a feladatra ráadásul Magyarország kitűnően megfelel, hiszen domborzati adottságai ideálisak a logisztikai igények kielégítéséhez.
Az ipari ingatlanok spekulatív fejlesztése azonban azért is váratott magára, mert a meglévő, a szocializmusból ránk maradt, Budapest belterületein található raktárak eleinte még kielégítették a keresletet. Egyszerűbb volt ugyanis ezeket felújítani, az adottságokhoz mérten modernizálni, majd egy új ingatlannál relatíve olcsóbban bérbe adni. (A felújított raktárak bérleti díja 50-80 százaléka az újonnan épültekének). Azok a cégek, amelyek saját igényeiket kielégítő, új és modern ipari ingatlant szerettek volna, rászorultak a saját kivitelezésre.
Céges hozzáállás
Természetesen a keresletet támasztó vállalatoknak is meg kell érniük az ilyen színvonalú ingatlanok befogadására. “A potenciális bérlők gondolkodását tovább kell formálni” – mondja erre Czifra Balázs, a DTZ Hungary Kft. ipari ingatlanokkal foglalkozó ingatlantanácsadója.
Egyes cégek ugyanis továbbra is rövid távon gondolkodnak: elriasztja őket a magasabb bérleti díj, és figyelmen kívül hagyják az alacsonyabb üzemeltetési költségeket, valamint a közvetlen közúti kapcsolatot. Ezeket a cégeket azonban a saját piacukon meglévő minőségi és árverseny arra fogja kényszeríteni, hogy hatékony és modern logisztikai funkciót alakítsanak ki, amelynek elengedhetetlen feltétele egy új ingatlan.
Valami elindult
Az elmúlt években az ingatlanfejlesztők már foglalkoztak az ipari ingatlanok építésével, ám azokat “built-to-suit” alapon végezték. E szerint a leendő bérlővel már az építkezés megkezdése előtt szerződést kötnek, az ő speciális igényei szerint alakítják ki az ingatlant.
1999-ben azonban megtört a jég, ezen a piacon is beindult a spekulatív ingatlanfejlesztés. Felépült a Rozália Park első spekulatív épülete a budapesti agglomerációban, és előbérleti szerződés nélkül meglepően gyorsan elkelt. Ez a siker, ami azt bizonyította, hogy a “látens” kereslet immáron valós keresletet jelent, fellelkesítette a többi fejlesztőt.
A jelenlegi piac
Az ipari ingatlanok piacát alapvetően két részre oszthatjuk. A termelő tevékenységekre alkalmas ipari parkokra, illetve a logisztikai és üzleti központokra, bár hazai szakértők is elismerik, hogy a kategóriák gyakran még keverednek. Az előzőek előfordulása inkább vidéken jellemző, hiszen az ipari tevékenységeket végző vállalatokat az olcsóbb munkaerő, a kormányzati, valamint a helyi önkormányzati kedvezmények vidékre vonzották.
Kisszótár• Ipari park:
Szinte csak termelési tevékenységre alkalmas, de az ehhez szükséges irodák is megtalálhatóak• Logisztikai park: Raktárak és logisztikai bázisok, termelés nincsen• Üzleti park: Nemcsak a raktár, logisztikai központ, de a cég bemutatóterme és akár a központja is egy helyen van
Ezzel szemben logisztikai és üzleti központokat inkább Budapesten és környékén találhatunk. Ezeken belül is a raktár és logisztikai ingatlanok, melyeknek irodaterülete 5-10 %, az autópályák mentén, az agglomerációban épülnek. 2000-ben az AIG/Lincoln kezdett az M1 Business Park spekulatív célú építésébe, melynek egyik raktárépületében 6500 m2-t már a befejezés előtt sikerült bérbe adni. Hasonlóan jelentős beruházás a Crow Holdings fejlesztésében épülő logisztikai központ, a Harbor Park Nagytétényben. A DTZ Hungary Kft. felmérése szerint 2001-ben akár 150000 négyzetméternyi terület is a piacra kerül (lásd táblázatunkat).
Az üzleti parkok, melyeknek 30-50 százaléka irodaterület, inkább Budapest külső kerületeiben találhatóak, melyek közül a legkeresettebb a III., XIII., IX., és a XI. Ezek az ingatlanok alapvetően kisebb telkeken épülnek, és ezért kisebb projekteket jelentenek.
Az üzleti parkokat azok a cégek keresik, amelyek nemcsak raktáraikat és bemutatótermeiket, hanem központjaikat egy ilyen jellegű parkba akarják telepíteni. Ezek között is találhatunk azonban már olyanokat, amelyek Budapest agglomerációjában épülnek. Ilyen például a törökbálinti, Skanska által fejlesztett West Gate Business Park, és az AIG/Lincoln fejlesztésében álló, a Ferihegyi repülőtér közelében elhelyezkedő Airport Business Park. A DTZ felmérése szerint várhatóan ezen a piacon 45000 négyzetméter épületet adnak át 2001-ben.
Az ipari ingatlanok spekulatív piaca tehát felfutni látszik, a szakértők azonban még mindig óvatosan nyilatkoznak a jövőjéről. Továbbra is kérdés, hogy a “látens” kereslet valóban realizálódik-e a következő években.
